L'achat d'un bien immobilier est une étape majeure, souvent accompagnée de nombreuses démarches administratives. Parmi celles-ci, le diagnostic de l'État des Risques et Pollutions (ERP) joue un rôle crucial. Ce document informe l'acheteur sur les risques liés à la propriété, tels que les risques naturels, miniers, technologiques, et les pollutions. Il est essentiel pour garantir la transparence des transactions immobilières et protéger les acquéreurs. Voici ce qu’il faut savoir sur ce diagnostic.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

Le diagnostic de l'État des Risques et Pollutions (ERP) est un document clé destiné à informer les acquéreurs ou locataires sur les risques auxquels un bien immobilier pourrait être exposé. Il couvre une variété de dangers, notamment les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, ainsi que la présence de radon et la pollution des sols. Depuis le 1er janvier 2023, il inclut également des informations sur le recul du trait côtier, soulignant l'importance croissante des enjeux environnementaux dans le secteur immobilier.

Tous les biens immobiliers, qu'ils soient bâtis ou non bâtis (comme les terrains nus), sont soumis à cette obligation. L’ERP doit être intégré à la publication de l’annonce immobilière, et il doit être remis au potentiel acquéreur ou locataire lors de la première visite du bien. De plus, il doit être annexé à la promesse de vente ou au bail pour garantir la transparence de la transaction.

La validité du diagnostic ERP est de 6 mois en cas de vente, tandis qu'il doit être renouvelé à chaque nouveau bail en matière de location. Dans les cas où le logement se situe dans une zone à risques, l'absence de l'ERP peut avoir des conséquences juridiques.

Le nouvel acquéreur a le droit de demander au tribunal de grande instance une diminution du prix de vente, voire l'annulation de la vente. De même, un locataire peut réclamer des dommages et intérêts si le diagnostic n'est pas fourni.

L’Etat des risques et pollutions (ERP) est-il obligatoire ?

L’Etat des Risques et Pollutions (ERP) est une obligation légale pour tous les biens immobiliers, qu'ils soient bâtis ou non bâtis, y compris les terrains nus. Ce diagnostic doit être intégré au Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), aux côtés des autres diagnostics obligatoires, tels que ceux concernant le gaz, l'électricité et l'amiante, lors de la vente d'un bien immobilier.

Il doit être remis au locataire ou au nouvel acquéreur et annexé au compromis de vente ou au bail de location. De plus, le vendeur a l'obligation d'informer l’acquéreur s'il a connaissance de sinistres antérieurs liés à des catastrophes naturelles ou technologiques affectant le bien.

Il est également important de noter que l’ERP est devenu obligatoire dans le cadre d’une location depuis la loi Alur de 2014. Cette législation impose au propriétaire d’informer le locataire sur l’emplacement et les risques liés au logement qu'il loue. Bien que l’ERP soit essentiellement un formulaire, il est donc considéré comme un diagnostic obligatoire lors de la location d'un bien immobilier.

Quand réaliser le diagnostic ERP ?

Le diagnostic de l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) doit être réalisé et remis au potentiel acquéreur lors de la première visite du bien, conformément à l'article L 125-5 du Code de l'environnement. Il est crucial que ce document soit fourni à ce moment afin que l'acquéreur puisse prendre des décisions éclairées concernant le bien.

De plus, l'ERP doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui accompagne la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, l'acte authentique de vente. Cela garantit que toutes les informations relatives aux risques sont disponibles au moment de la transaction.

En ce qui concerne la location, l'ERP doit également être annexé au contrat de location, permettant ainsi au locataire d'être informé des risques associés au logement qu'il envisage de louer.

Depuis le 1er janvier 2023, il est également obligatoire que toute annonce de vente immobilière inclue une mention précisant comment accéder aux informations relatives aux risques naturels et technologiques. Cela vise à renforcer la transparence pour les acheteurs potentiels en leur permettant de se renseigner facilement sur les risques associés au bien qu'ils souhaitent acquérir.

Comment obtenir l'état des risques et pollutions ?

Pour obtenir l'État des Risques et Pollutions (ERP), plusieurs options s'offrent à vous. La manière la plus recommandée est de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Ce professionnel formé et expérimenté peut réaliser l'ERP seul ou en même temps que les autres diagnostics obligatoires (gaz, électricité, amiante, etc.), ce qui vous fait gagner du temps et vous dispense de recherches fastidieuses sur Internet ou de déplacements en mairie.

Il est également possible que le vendeur remplisse l'ERP lui-même. Cependant, cette option comporte des risques. En cas d'erreur ou d'omission dans le diagnostic, le vendeur pourrait se retrouver en difficulté en cas de litige avec l'acheteur.

En revanche, un diagnostiqueur professionnel est couvert par une assurance qui permet d'être indemnisé en cas de conflit lié à une erreur dans le diagnostic. Ainsi, faire appel à un diagnostiqueur certifié est souvent la solution la plus sûre et la plus efficace pour obtenir un état des risques et pollutions fiable et conforme aux exigences légales.

Quand faire le diagnostic ERP : vos questions, nos réponses

Pour vous aider à mieux comprendre le diagnostic ERP et savoir quand le réaliser, nous avons rassemblé les questions les plus courantes des propriétaires et acquéreurs, avec des réponses claires et pratiques.

Pourquoi est-il important de faire le diagnostic ERP avant une transaction ?

Le diagnostic ERP doit être remis à l'acquéreur ou au locataire lors de la première visite du bien, afin de garantir une transparence totale sur les risques associés au logement. En outre, il doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et annexé à la promesse de vente ou au contrat de location. Cela permet à l'acheteur ou au locataire de prendre une meilleure décision.

Quand le diagnostic ERP est-il particulièrement pertinent pour les acheteurs ?

Pour les acheteurs qui envisagent de solliciter un crédit immobilier, il est recommandé de réaliser le diagnostic ERP dès que possible. Un ERP à jour peut influencer favorablement la décision de la banque concernant le financement du bien. En effet, les établissements de crédit prennent en compte les risques liés à la propriété avant d'accorder un prêt.

Quelles sont les conséquences d'un ERP non réalisé ?

En l'absence de l'ERP, l'acquéreur peut demander une réduction du prix de vente ou, dans certains cas, même l'annulation de la vente. De plus, un locataire pourrait réclamer des dommages et intérêts si des risques non déclarés se manifestent après la signature du bail.

Gueladjo Touré

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 14/10/2024

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