Investir dans l'immobilier loin de chez soi, est-ce une bonne idée ?

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Investir dans l’immobilier est une solution très populaire pour diversifier son patrimoine ainsi que pour profiter de revenus passifs ou préparer sa retraite. Mais pour de nombreux investisseurs la question qui se pose est de savoir si investir loin de chez eux est un choix judicieux. Ce type d’investissement présente des avantages mais comporte également des risques qu'il convient de considérer avant de se lancer dans son projet.

L’attractivité de l’investissement immobilier à distance

Investir dans l’immobilier loin de chez soi attire souvent ceux qui vivent dans des zones où les prix de l’immobilier sont très élevés et les rendements locatifs relativement bas ou ne compense pas assez l’investissement de base. Dans certaines grandes villes ou régions métropolitaines comme Paris ou Lyon, les prix de l'immobilier grimpent au-delà de ce que de nombreux investisseurs peuvent se permettre. Dans ce contexte, se tourner vers des villes ou régions où les prix sont plus bas comme certaines villes moyennes ou zones rurales devient une solution qui attire. En France, des petites ou moyennes villes sont reconnues pour leur potentiel locatif attractif avec des prix d’achat bien inférieurs à ceux des grandes métropoles.

Au-delà de la question des prix, l’investissement à distance peut permettre de diversifier géographiquement son patrimoine immobilier. Dans une période où la fluctuation des marchés locaux devient imprévisible, investir dans des lieux éloignés peut réduire les risques de voir tout son portefeuille affecté par des dynamiques économiques locales. Les marchés immobiliers locaux dépendent souvent des particularités économiques, démographiques ou sociales et une stratégie diversifiée géographiquement est parfois la clé pour sécuriser les rendements locatifs et limiter les fluctuations de valeur. Une stratégie qui consiste selon le proverbe populaire, à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Les avantages d’un investissement immobilier à distance

Investir loin de chez soi peut présenter plusieurs avantages financiers et stratégiques :

Dans certaines régions, le ratio entre le prix d’achat et le loyer sont avantageux. Alors que les grandes villes ont souvent des rendements locatifs assez faibles en raison de prix d’achat élevés, les villes moyennes ou les zones moins tendues permettent des rendements locatifs plus intéressants, parfois autour de 7 % à 10 %.
Certaines régions bénéficient d’une attractivité grandissante grâce à des projets d’infrastructures ou de nouvelles dynamiques économiques. Par exemple, les villes situées en périphérie des grandes métropoles attirent de plus en plus de travailleurs en raison du télétravail, du coût de la vie plus abordable et de la qualité de vie.
En diversifiant dans plusieurs régions ou zones économiques, l’investisseur limite ses risques liés par exemple à des taxes foncières élevées ou un déclin démographique dans certaines zones. Un portefeuille diversifié géographiquement a donc tendance à offrir une stabilité à plus long terme.
Un investisseur peut également émettre le souhait d'acheter un bien immobilier dans des zones touristiques, par exemple en bord de mer ou à la montagne. Même si ce genre d'investissement reste assez saisonnier, et les locations à court terme, le prix des loyers étant très élevé cela couvre le rendement à l'année en quelques mois par exemple lors de la saison été pour un bien près de la mer.

Les défis de l’investissement immobilier loin de chez soi

Si l’investissement à distance peut paraître alléchant, il peut tout de même y avoir quelques difficultés que l’investisseur doit anticiper.

Difficultés dans la gestion locative

Gérer un bien à distance pose des défis en termes de gestion quotidienne, de suivi de l’entretien ou de recherche de locataires fiables. La distance complique les interventions d’urgence, les visites régulières, et accroît la dépendance à des gestionnaires ou agences immobilières locales pour gérer le bien au quotidien. Cette externalisation peut entraîner des frais supplémentaires qui impactent la rentabilité de l’investissement.

Connaissance limitée du marché local

Investir loin de chez soi implique souvent un manque de connaissance approfondie du marché immobilier local. Ce type d’investissement exige une étude de marché rigoureuse pour éviter les erreurs coûteuses comme l’achat dans une zone peu attractive, un quartier mal desservi par les transports, ou un secteur en déclin démographique. Sans une connaissance fine du marché, l’investisseur peut se retrouver avec un bien difficile à louer ou voir la valeur de son investissement diminuer.

Risques économiques du marché local

Les investissements immobiliers sont également influencés par des facteurs économiques locaux comme l’emploi, l’éducation, ou les infrastructures. Une région dépendante d’un secteur industriel spécifique peut subir des baisses de demande locative si l’économie locale vacille. L’investisseur doit donc être attentif à la stabilité économique et aux perspectives de croissance des marchés dans lesquels il investit pour éviter des risques imprévus.

Quelles solutions pour réussir son investissement immobilier à distance ?

Investir dans l’immobilier loin de chez soi nécessite une bonne préparation et une stratégie rigoureuse. Voici quelques solutions pour réussir les défis liés à ce type de projet :

Faire appel à une agence de gestion locative

Les agences de gestion locative peuvent prendre en charge toutes les démarches de gestion, de la recherche des locataires à la gestion des contrats de location, en passant par les réparations éventuelles. Bien que cela engendre des frais supplémentaires (généralement entre 6 % et 10 % des loyers perçus) cette solution est souvent incontournable pour les investisseurs éloignés. Le choix d’une agence de confiance est donc important pour garantir une gestion efficace du bien.

Mener une étude de marché approfondie

Avant d’investir dans une ville que l’on ne connait pas ou peu, il est préférable d’analyser son marché immobilier. Les statistiques locales comme le taux de vacance locative, la démographie, ou l’évolution des prix peuvent fournir des indications précieuses. Les rapports de marché publiés par des cabinets d’analyse, les sites de données immobilières, et les chambres de commerce locales sont des sources d’informations à prendre en compte.

Évaluer la rentabilité réelle

Il est recommandé d’intégrer dans le calcul de rentabilité les frais supplémentaires liés à la gestion à distance tels que les frais de gestion locative, les frais de déplacement, ou les frais d’entretien, impôts fonciers. Le rendement locatif brut n’est pas suffisant car l’investisseur doit calculer le rendement net après toutes les charges et les impôts pour s’assurer de la viabilité de l’investissement.

Adopter une vision long terme

L’investissement immobilier est un placement à long terme et la distance peut parfois compliquer la revente rapide d’un bien. Par conséquent, l’investisseur doit adopter une perspective à long terme en étudiant le marché mais il devra également s'assurer de pouvoir revendre sont bien « facilement » en cas de difficultés.