Rendement locatif : comment calculer le rendement ?

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Le rendement locatif est un calcul important pour tout investisseur immobilier qui souhaite évaluer la performance de son bien. En effet, le rendement d’un investissement locatif permet de déterminer l’intérêt de mettre un logement en location.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est un indicateur financier qui permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier. Il exprime sous forme de pourcentage, le rapport entre les revenus générés par un bien et le montant de l’investissement. Il existe plusieurs rendements locatifs notamment le rendement brut et le rendement net de charges.

Le rendement brut

Le rendement brut est la première étape pour calculer le rendement d'un investissement locatif. Il correspond au rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d'acquisition du bien. C’est une première estimation rapide et facile à réaliser qui donne une idée globale de la performance du bien.

La formule pour le rendement brut est la suivante :

Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’acquisition) × 100

Exemple : si un bien a été acheté pour 200 000 € et génère 12 000 € de loyers annuels, Le rendement brut sera :

Rendement brut = (12000 / 200000) × 100 = 6%

Rendement net de charges

Le rendement net de charges est un calcul plus précis car il prend en compte les frais et charges inhérents à la gestion d’un bien immobilier. Ces charges peuvent inclure les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les éventuelles réparations ainsi que les assurances.

La formule pour le rendement net de charges est la suivante :

Rendement net = (Loyer annuel − Charges et frais / Prix d’acquisition) × 100

Exemple : si les charges annuelles liées au bien s’élèvent à 2 000 €, alors Le rendement net de charges sera calculé :

Rendement net = (12000 – 2000 / 200000) × 100 = 5%

Rendement net-net

Pour affiner encore le calcul de rendement, il est possible de calculer le rendement net-net qui prend en compte les impôts fonciers ainsi que les avantages fiscaux ou dispositifs de défiscalisation. Ce calcul permet d’obtenir une estimation plus proche de la réalité de l’investissement, qu’on pourrait qualifier de net d’impôt.

Les facteurs qui influencent le rendement locatif

Le rendement locatif peut varier en fonction de plusieurs paramètres :

La localisation du bien : un bien situé dans une zone à forte demande locative aura généralement un meilleur rendement. Les villes moyennes, grandes villes ou les zones dynamiques peuvent souvent offrir un rendement plus élevé mais le prix d'acquisition y est aussi plus important.
Le type de bien : un studio ou un appartement de petite taille peut offrir une rendement plus intéressant qu’un grand appartement ou une maison car les loyers au mètre carré sont souvent plus élevés pour les petites surfaces.
Les travaux et rénovations : un bien qui nécessite des travaux avant d’être mis en location peut impacter le rendement à court terme mais améliorer la valeur locative à long terme et améliorer la revente si le propriétaire décide de vendre.
La gestion locative : faire appel à un gestionnaire pour s'occuper du bien engendre des frais mais permet aussi de minimiser les risques de vacance locative ou d'impayés.

Les erreurs à éviter dans le calcul du rendement locatif brut

Il ne faut pas se contenter du calcul de rendement brut pour évaluer un investissement. Ce chiffre bien qu’il soit facile à obtenir ne prend pas en compte les coûts et charges associés au bien et peut donc être trompeur.

Voici quelques erreurs courantes :

Négliger les charges : omettre des frais tels que les charges de copropriété, les assurances ou encore les frais de gestion peut fausser le calcul de rendement.
Ne pas anticiper les périodes de vacance locative : partir du principe qu’aucun bien n'est loué 100 % du temps. Il est donc important de prévoir une certaine vacance locative (souvent estimée entre 5 % et 10 % du temps) pour ne pas surévaluer le rendement.
Ne pas anticiper les travaux : les rénovations, les réparations ou encore les mises aux normes peuvent provoquer des coûts supplémentaires. Il est important de les anticiper dans le calcul pour ne pas sous-estimer l'investissement.

En d'autres termes, pour savoir si son logement a une bonne rentabilité locative, il faudra calculer ses loyers comparer au prix d'achat et surtout ne pas négliger toutes les charges. De plus, il est possible de suivre l'évolution du prix du bien en cas de revente, pour avoir une idée de la rentabilité de son investissement en temps réel.