Investir dans la location meublée : levier rentable pour diversifier son patrimoine

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Investir dans l’immobilier locatif meublé séduit un nombre important de particuliers qui désirent trouver des placements rentables et de revenus complémentaires. Par rapport à la location nue, la location meublée présente des avantages fiscaux spécifiques et répond à une demande locative élevée notamment en zones urbaines ou touristiques.

La location meublée : les principes

La location meublée désigne un bien immobilier mis à disposition d’un locataire avec un certain nombre d’équipements définis par décret, ce qui permet une utilisation immédiate du logement. Cette liste inclut notamment le mobilier de base, des équipements de cuisine et le nécessaire pour le sommeil. Cette différence avec la location nue (ou non meublée) créée des règles spécifiques aussi bien en matière de fiscalité que de durée de bail.

Il existe 2 principaux types de locations meublées qui sont couramment pratiqués. La première qui est la location meublée longue durée, elle vise les étudiants, jeunes actifs, ou professionnels en déplacement avec des baux d’un an renouvelables (ou de neuf mois pour les étudiants).

La seconde est la location meublée saisonnière ou courte durée qui est principalement dédiée aux vacanciers ou aux personnes en déplacement de courte durée avec des séjours de quelques jours ou quelques semaines.

Avantages fiscaux de la location meublée

La location meublée peut offrir des avantages fiscaux notables, principalement par le biais du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et du régime de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Le régime LMNP : simplicité et déductions intéressantes

Le statut de LMNP est accessible dès lors que les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 euros ou qu’ils ne constituent pas la majeure partie des revenus du foyer. Ce statut permet de bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel simplifié.

Micro-BIC : il s’applique automatiquement si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an. Ce régime permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs ce qui réduit la base imposable.
Régime réel simplifié : plus adapté aux investisseurs qui supportent des charges importantes, ce régime permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements liés au bien parfois jusqu’à ne plus être imposable pendant plusieurs années.

Le régime LMP : des avantages pour les gros investisseurs

Le statut de LMP est réservé aux propriétaires dont les revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an et représentent la majeure partie de leurs revenus. Les revenus issus de la location meublée sont soumis aux cotisations sociales mais ils bénéficient d’un abattement plus important via le régime réel. Le LMP permet également d’imputer les déficits sur les autres revenus du foyer fiscal, ce qui offre une souplesse pour certains contribuables.

Rentabilité de la location meublée

En matière de rendement, la location meublée est souvent perçue comme plus rentable que la location nue du fait d’une demande locative importante, des loyers généralement supérieurs et des avantages fiscaux. Les locataires sont en effet disposés à payer un surcoût pour la facilité d’accès à un logement entièrement équipé particulièrement dans les villes étudiantes ou les zones touristiques.

Un rendement locatif intéressant

Le rendement locatif brut d’un bien en location meublée peut atteindre entre 4 et 10 % selon la localisation et le type de bien.

Ce rendement dépend de la localisation car les biens situés dans les grandes agglomérations, proches des universités, centres-villes, ou zones touristiques bénéficient d’une demande élevée et de loyers plus attractifs.

Il faut également savoir qu’ en gestion directe, les charges sont réduites mais le recours à des plateformes de location saisonnière comme Airbnb ou des agences de gestion permet de maximiser l’occupation et les revenus bien que cela entraîne des frais.

Un amortissement des frais plus rapide

Grâce aux revenus locatifs plus élevés, il est possible de compenser rapidement les coûts d’achat et d’équipement du bien meublé. Le régime réel qui autorise la déduction de l’amortissement du mobilier et des équipements permet d’optimiser la rentabilité nette de l’investissement.

Contraintes et risques de la location meublée

Si les avantages sont nombreux, l’investissement locatif meublé comporte également des risques et des contraintes qu’il convient d’anticiper.

La gestion locative et les risques d’impayés

La location meublée notamment en courte durée nécessite une gestion plus importante en terme temps, en raison du turnover des locataires. Les impayés restent rares en courte durée mais peuvent être plus fréquents en location plus longue. Pour minimiser ce risque, les propriétaires peuvent souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) ou exiger des cautions (locations étudiantes). Il faut savoir que la plupart des investisseurs souscrivent à un prêt immobilier pour financer ce genre de projet.

L’usure du mobilier et des équipements

Les biens meublés nécessitent un entretien car le mobilier et les équipements s’usent plus vite. Prévoir des frais de renouvellement est important pour maintenir l’attractivité du logement et éviter des baisses de loyer.

La concurrence et les réglementations locales

Dans certaines zones, la concurrence peut être forte surtout en courte durée, où les plateformes comme Airbnb ont largement popularisé ce type de location. De plus, les municipalités imposent de plus en plus de réglementations restrictives pour limiter la location saisonnière. Il est recommandé de vérifier les lois locales avant de se lancer dans ce type d’investissement.

Les étapes pour réussir un investissement en location meublée

Réussir un investissement en location meublée repose sur une bonne préparation et le respect de certaines étapes.

Choisir le bien et la localisation

La localisation est un facteur important pour la rentabilité d’un investissement immobilier. Les villes universitaires, les centres d’affaires, et les zones touristiques offrent un potentiel locatif. L’accès aux transports, aux commerces et aux services publics est un critère également important à évaluer pour attirer des locataires.

Adapter le logement aux besoins des locataires

Pour maximiser l’attractivité d’un bien en location meublée, il est conseillé de privilégier un ameublement moderne, fonctionnel et résistant. L’agencement doit permettre une occupation facile des lieux et un entretien simple des équipements.

Optimiser la fiscalité et les charges

Choisir entre un régime micro-BIC et un régime réel doit être effectué en fonction des charges et des amortissements possibles. Il est souvent conseillé de consulter un expert en immobilier pour maximiser les avantages fiscaux tout en garantissant le respect des obligations légales.

Assurer une gestion efficace

Pour les locations saisonnières, la gestion du bien peut être confiée à une agence spécialisée ou gérée via des plateformes numériques. Une bonne gestion permet d’optimiser le taux d’occupation et de réduire les périodes de vacance locative.