Comment faire un prêt immobilier avec une SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est souvent utilisée dans un cadre familial ou entre partenaires pour simplifier la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier commun.

La SCI se distingue par sa souplesse de fonctionnement et ses nombreux avantages tels que :

• La gestion partagée : chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, et les décisions sont prises collectivement, ce qui facilite la gestion des biens.
• La transmission facilitée : la SCI permet d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier en prévoyant une répartition des parts, ce qui peut être particulièrement avantageux en termes de succession.
• L’adaptabilité : la SCI peut être constituée pour gérer différents types de biens, qu'il s'agisse de logements locatifs, de locaux commerciaux, ou même de résidences familiales.

Cependant, elle implique aussi certaines obligations telles que :

Les statuts : la SCI doit être constituée par des statuts qui définissent les règles de fonctionnement et la répartition des pouvoirs entre les associés.

La responsabilité : les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société à hauteur de leurs parts, mais de manière indéfinie, ce qui signifie qu’ils peuvent être amenés à combler les dettes de la SCI si celle-ci est en difficulté.

Comment financer une SCI avec un crédit immobilier ?

Pour financer une SCI avec un crédit immobilier, plusieurs étapes spécifiques et points d’attention sont nécessaires, car la démarche diffère d’un prêt immobilier classique.

Obtenir l’accord des associés

La première étape consiste à obtenir l'accord de tous les associés pour engager la SCI dans une demande de prêt immobilier. Cette approbation doit être formalisée lors d’une assemblée générale et consignée dans un procès-verbal. Ce document est essentiel pour prouver aux banques que la SCI a l'autorisation de contracter un emprunt en son nom.

Déposer une demande de prêt auprès des banques

Une fois l’accord des associés obtenu, la SCI peut déposer une demande de prêt immobilier auprès d’une ou plusieurs banques. Il est conseillé de comparer les offres et de consulter plusieurs établissements pour obtenir les meilleures conditions possibles. Faire appel à un courtier spécialisé comme Solutis peut être judicieux pour optimiser les chances de trouver un financement adapté aux besoins de la SCI et de ses associés.

Conditions d’emprunt pour une SCI

Emprunter avec une SCI peut s’avérer plus avantageux qu’emprunter en tant que particulier, car chaque associé peut contribuer au capital de la SCI, augmentant ainsi la capacité d’emprunt globale de la société. Toutefois, les banques demanderont un prévisionnel détaillé pour évaluer la capacité de la SCI à générer des revenus suffisants pour rembourser le prêt. La solidité des apports de chaque associé et la rentabilité attendue de l’investissement locatif sont des éléments clés pour obtenir l’aval des banques.

Types de prêts disponibles pour une SCI

Les SCI n’ont pas accès à certains prêts réservés aux particuliers, comme le prêt d’accession sociale ou le prêt épargne logement (PEL). En revanche, elles peuvent souscrire des prêts classiques, tels que le prêt amortissable ou le prêt in fine, souvent privilégiés pour des investissements locatifs. La SCI peut également bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation sous certaines conditions.

Quels avantages au prêt immobilier pour une SCI ?

Souscrire un prêt immobilier au sein d’une SCI présente plusieurs avantages notables qui peuvent faciliter et optimiser votre investissement locatif.

Optimisation de l'effet de levier

L'un des principaux atouts du prêt en SCI est la mise en commun des capacités d’emprunt des associés, permettant ainsi de bénéficier d’un effet de levier immobilier accru.

En regroupant les ressources financières de chaque membre, la SCI peut emprunter des montants plus élevés, ce qui favorise l'acquisition de biens immobiliers plus importants ou de plusieurs biens simultanément.

Par exemple, si chaque associé apporte une mise de fonds, la SCI peut emprunter un montant significatif, augmentant ainsi ses chances d'investir dans des propriétés à fort potentiel de valorisation.

Renforcement des garanties pour la banque

Bien que les associés d'une SCI soient indéfiniment responsables des dettes de la société, cela peut paradoxalement constituer un avantage pour le financement. En ayant des recours contre chaque associé, la banque voit sa sécurité renforcée.

Elle dispose d’autant de garanties qu’il y a d’associés, ce qui peut lui donner une plus grande confiance dans la capacité de la SCI à rembourser le prêt. Cela dit, il est essentiel que chaque associé présente une solidité financière suffisante pour faire face à d'éventuels défauts de paiement.

Maximisation des capacités d'emprunt

Faire emprunter la SCI, c’est donc tirer parti des capacités d’emprunt respectives des associés. Grâce à cette synergie, il devient possible d’optimiser l’effet de levier en empruntant davantage pour un même niveau d'apport.

Cela donne à la SCI la possibilité de réaliser des projets d'investissement plus ambitieux, tout en limitant l'impact financier individuel de chaque associé.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour une SCI ?

L’assurance emprunteur est généralement exigée lors de la souscription d’un prêt immobilier, y compris pour les sociétés civiles immobilières (SCI). Bien qu'il n'existe pas d'obligation légale à ce sujet, les établissements bancaires demandent souvent cette couverture pour sécuriser le remboursement du prêt en cas de défaillance de la SCI ou de ses associés.

En effet, l’assurance permet de protéger la banque en cas de décès, d’incapacité de travail ou de perte d’emploi d’un des associés, garantissant ainsi que le crédit soit remboursé même en cas d’imprévu. Pour les banques, prêter à une SCI représente un certain niveau de risque, et l’assurance offre une sécurité supplémentaire, renforçant leur confiance et facilitant l’obtention du financement.

Les associés peuvent choisir entre une assurance individuelle, où chaque membre est assuré pour sa part du prêt, ou une assurance collective couvrant l'ensemble des associés, souvent plus avantageuse.

De plus, il est possible de déléguer l'assurance, permettant aux emprunteurs de choisir leur assureur et de comparer les offres, à condition que la couverture soit équivalente à celle proposée par la banque. Ainsi, même si l’assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire pour une SCI, elle est presque toujours requise par les banques et constitue une protection essentielle pour les investissements et les associés en cas d'imprévu.

Crédit immobilier SCI : vos questions, nos réponses

Souscrire un crédit immobilier pour une SCI (Société Civile Immobilière) suscite de nombreuses interrogations. Que ce soit sur les conditions d’emprunt ou les types de prêts disponibles, il est important d’être bien informé avant de se lancer. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant le crédit immobilier en SCI.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier en SCI ?

Pour obtenir un prêt immobilier, la SCI doit démontrer sa viabilité financière. Cela implique la présentation d'un prévisionnel financier, qui détaille les revenus attendus et la capacité de remboursement. De plus, l’accord des associés doit être formalisé lors d’une assemblée générale et consigné dans un procès-verbal.

Les associés de la SCI sont-ils personnellement responsables des dettes ?

Oui, les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie que si la SCI ne peut pas rembourser son emprunt, les banques peuvent se retourner contre les associés pour récupérer la somme due. Cette responsabilité solidaire peut être à la fois un avantage, car elle rassure les banques, et un inconvénient en cas de difficultés financières.

Est-il possible de bénéficier d’aides financières pour une SCI ?

Les SCI ne peuvent pas accéder à certaines aides réservées aux particuliers, comme le prêt d’accession sociale ou le prêt épargne logement (PEL). Toutefois, elles peuvent bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés et que le logement soit utilisé comme résidence principale par un associé.

Quels types de prêts peut-on souscrire en SCI ?

Une SCI peut souscrire différents types de prêts, tels que des prêts amortissables, des prêts in fine ou des prêts avec différé de remboursement. Chaque type de prêt présente ses propres caractéristiques et avantages, selon les objectifs d’investissement de la SCI.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 05/11/2024