Calcul de la surface habitable d’un bien immobilier

Définition de la surface habitable

En France, la surface habitable est définie par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. La surface habitable représente la superficie totale des planchers d’un bien immobilier après déduction des espaces occupés par certains éléments structurels et installations spécifiques. Il s’agit de la partie réellement utilisable pour le confort des occupants, ce qui exclut les surfaces qui n’ont pas vocation à être habitées de manière permanente ou qui ne répondent pas aux normes minimales d’habitabilité.

En pratique, la surface habitable inclut les pièces principales telles que les chambres, le salon, la salle à manger et le bureau. En revanche, elle exclut les éléments suivants :

• Les combles non aménagés ;
• Les caves et sous-sols ;
• Les remises et garages ;
• Les terrasses, balcons ;
• Les parties des locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ;
• Les locaux techniques et autres espaces de stockage indépendants des parties habitables.

Cette définition permet de garantir une certaine uniformité dans le calcul et la présentation des surfaces pour faciliter les comparaisons et les estimations de valeur.

Bon à savoir : acheter une maison est un grand projet de vie qui nécessite souvent l’octroi d’un prêt immobilier, avoir la bonne surface habitable est donc nécessaire. Pour les locataires, c’est également indispensable car le prix du loyer en découle.

Distinction entre surface habitable et autres notions de surface

Il est important de distinguer la surface habitable d’autres mesures couramment utilisées en immobilier, notamment la surface de plancher, la surface Carrez et la surface utile.

• La Surface de plancher inclut toutes les surfaces de plancher d'un bien, avec quelques exclusions (notamment les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre). Cette mesure est utilisée pour le calcul des droits de construction et d’aménagement.
• La surface Carrez dans le cas des copropriétés représente la superficie des parties privatives du bien après la déduction des murs, cloisons, escaliers et zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Cette mesure est obligatoire pour la vente de lots en copropriété.
• La surface utile correspond à la somme de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes (caves, sous-sols aménagés, etc.).

Le calcul de la surface habitable

Le calcul de la surface habitable nécessite de mesurer précisément chaque pièce et d’en exclure certaines parties et installations. Voici quelques étapes à suivre pour effectuer ce calcul.

Mesurer les dimensions des pièces

Chaque pièce doit être mesurée en prenant en compte uniquement l’espace réellement utilisable. La mesure s’effectue du sol au plafond, et de mur à mur, pour déterminer la surface au sol de chaque espace de vie. Les dimensions sont généralement arrondies au centimètre près pour assurer une certaine précision dans le calcul final.

Déduire les éléments non pris en compte

Les éléments suivants doivent être exclus de la surface habitable :

• Les murs et cloisons ;
• Les escaliers et cages d’escalier ;
• Les gaines techniques ;
• Les combles non aménagés ;
• Les caves et sous-sols ;
• Les remises et garages ;
• Les terrasses, balcons ;
• Les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

Calculer la surface de chaque pièce

Une fois la déduction faite, il faut calculer la surface habitable de chaque pièce individuelle. Il suffit de multiplier la longueur par la largeur de chaque pièce, puis de cumuler les surfaces obtenues pour déterminer la superficie totale du bien.

Additionner les surfaces

Les surfaces des pièces habitables sont additionnées pour obtenir la surface habitable totale. Il est important de noter que certaines annexes aménagées, comme un grenier aménagé ou une véranda, peuvent être incluses dans la surface habitable si elles répondent aux critères d’habitabilité (isolation, hauteur sous plafond suffisante...).

Importance de la surface habitable dans les transactions immobilières

La surface habitable est un critère qui pèse lourd dans la valorisation d’un bien immobilier. Elle est utilisée dans les annonces immobilières pour donner une idée de l’espace disponible et influence de manière significative le prix au mètre carré. Pour les propriétaires comme pour les locataires, la surface habitable permet de comparer des offres et de faire le bon choix. La surface habitable est également déterminante dans le calcul des impôts locaux comme la taxe foncière. Un bien avec une grande surface habitable sera généralement soumis à des taxes plus élevées.

Il est important de noter que le calcul de la surface habitable peut parfois être source de confusion ou de désaccord, notamment lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Pour éviter toute ambiguïté, il est recommandé de faire appel à un professionnel.

Rédigé par Hakim Bétroune - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 08/11/2024