La capacité d’emprunt et le taux d’endettement permettent de calculer le capital qu’un foyer peut emprunter

La première chose à faire avant de calculer son prêt immobilier est de connaître votre capacité d’emprunt, soit le capital maximum qu’il est possible d’obtenir auprès d’une banque. Il faut savoir que le remboursement d’un prêt immobilier se fait mensuellement. À chaque mensualité prélevée, l’emprunteur verse une partie du capital emprunté et procède également au paiement des intérêts mis en place par l’organisme prêteur.

Pour calculer sa mensualité, il est donc essentiel de se référer à la capacité de remboursement. Il s’agit du montant maximum que vous pouvez emprunter sur une durée définie et en fonction de vos revenus et de vos charges à l’instant T. Le principe veut que les charges financières de l’emprunteur, avec cette nouvelle demande de financement compris, ne dépassent pas le tiers de ses revenus afin de lui réserver un reste à vivre confortable.

Les formules de calcul de la capacité d’emprunt immobilière

Pour éviter tout risque de malendettement ou de surendettement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a récemment fixé un taux d’endettement maximal de 35 %. Mais dans la majorité des cas, les établissements bancaires préfèrent miser sur un taux maximum de 33 %. L’idée est de laisser une certaine marge de manœuvre à l’emprunteur pour les éventuels imprévus difficilement anticipables. Pour connaître le niveau d’endettement mensuel d’un emprunteur, il suffit d’appliquer la formule suivante en comprenant le montant du nouveau crédit immobilier demandé :

Formule du niveau d’endettement = (charges fixes mensuelles / revenus mensuels avant impôts) x 100

Le calcul du montant d’un prêt immobilier est également déterminé à l’aide de la capacité de remboursement mensuelle. Si le taux d’endettement calcule le pourcentage des charges dans un foyer par rapport à ses revenus, la capacité d’emprunt va calculer le montant de mensualité avec la formule qui suit :

Capacité d’emprunt immobilière = (revenus mensuels avant impôts – charges fixes mensuelles) x 33 / 100

L’estimation du crédit immobilier est une étape à faire en amont de la recherche immobilière. Un premier aperçu du budget disponible vous guide dans le choix de votre bien immobilier. Si vous ne définissez pas à l’avance le montant maximal de votre emprunt immobilier, vous risquez de vous engager dans un compromis de vente portant sur un bien dont le prix est beaucoup plus cher que le budget dont vous disposez. Dans ce cas, la banque risque de refuser votre demande de prêt.

L’apport personnel est à intégrer dans le calcul du montant d’un prêt immobilier

L’apport personnel joue un rôle important dans l’identification du montant de votre crédit immobilier. Pour rappel, il s’agit de la somme d’argent liquide que l’emprunteur peut injecter dans son projet à l’habitat. En général, les établissements de prêt exigent un apport personnel représentant au moins 10 % du prix d’achat du logement.

Bien évidemment, un pourcentage plus élevé est toujours apprécié par la banque, ce qui va améliorer nettement la qualité d’un dossier. Plus le montant de cette participation est important, plus l’établissement bancaire est enclin à assouplir ses conditions de remboursement proposées. C’est donc un critère pour négocier un taux nominal plus faible.

Mais comment le constituer ? L’apport personnel peut provenir de votre épargne personnelle, d’un don versé par un de vos proches, d’un héritage ou de la vente d’un autre logement. Aux yeux de la banque, l’apport personnel prouve que l’emprunteur est en mesure de mettre de l’argent de côté. C’est un gage de sérieux qui témoigne d’une bonne gestion de son budget. Son intégration dans la somme totale à emprunter diminuera les intérêts à rembourser, la durée du crédit et le montant des mensualités.

À l’inverse, le montant de votre apport personnel vous offre également une première idée de la somme maximale, que la banque est susceptible de vous accorder, en partant toujours du principe que cette participation financière représente en moyenne 10 % du prêt total. À titre d’exemple, si vous disposez d’un apport personnel de 10 000 €, la banque pourra alors vous accorder un prêt immobilier de 100 000 €.

La durée de remboursement va aider à calculer le montant du capital emprunté du prêt immobilier et son coût

Le remboursement d’un crédit immobilier s’étend sur plusieurs années. Pour connaître la durée de votre prêt, vous devez prendre en compte un certain nombre de points comme le montant global du crédit, le montant des mensualités ainsi que le taux d’intérêt nominal. Les établissements de crédit se basent sur leurs propres barèmes de calcul, chacun a donc un barème commercial qui lui ait propre.

La durée de remboursement dépend de la somme totale empruntée et de vos revenus. Souvent, pour un montant élevé, vous avez le choix entre une durée relativement longue, avec des mensualités raisonnables, ou une durée plus courte, mais avec des échéances élevées. Pour éviter de trop pénaliser votre budget mensuel, il est plutôt conseillé d’opter pour une durée de remboursement médiane : ni trop courte et ni trop longue, c’est-à-dire entre 15 et 20 ans. Attention tout de même, plus la durée de remboursement du crédit immobilier est longue, plus il sera coûteux.

À savoir : délivré par la banque, le tableau d'amortissement offre un aperçu du capital remboursé à chaque échéance. Cet échéancier permet d’avoir une vision global et de connaître le coût de l’emprunt. L’échéancier de remboursement permet également de calculer le coût d'un crédit immobilier.

Comment est calculé le coût d’un crédit immobilier ?

Les intérêts jouent un rôle majeur dans le calcul de votre crédit immobilier. Un établissement bancaire ne vous prêtera pas de l’argent gratuitement. Les intérêts constituent ainsi la contrepartie de cette avance de fonds, soit la rémunération de la banque. Le taux d’intérêt nominal sera conditionné par la durée de remboursement de votre prêt, mais avant tout par la qualité de votre profil emprunteur.

Comment sont déterminés les taux nominal et le TAEG ?

Le taux nominal et le TAEG (Taux annuel effectif global) à sont deux termes qui reviennent souvent lorsque vous entamez vos recherches pour une offre de crédit immobilier. Le taux nominal sert à définir le montant des intérêts à rembourser en fonction de la somme empruntée. Fixé par la banque, mais variant d’un établissement à un autre, il correspond généralement aux taux appliqués sur le marché. Il peut être fixe ou variable. Contrairement au taux annuel effectif global (TAEG), le taux nominal ne reflète pas le coût réel du crédit.

Le TAEG comprend donc le taux d’intérêt nominal formulé par la banque et les frais annexes. Il intègre un certain nombre de dépenses dans le calcul des frais, notamment :

  • les frais de dossier, c’est-à-dire les frais bancaires ainsi que la commission des courtiers ;
  • l’assurance emprunteur ;
  • les frais d’acquisition ou frais de notaire ;
  • la garantie de prêt immobilier.

À savoir : le TAEG est l’indicateur qui permet de comparer les meilleures offres de prêt proposées sur le marché. C’est cet indicateur qui doit servir de référentiel.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 30/12/2022

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