Compris entre 7 et 8 % pour un bien ancien, il faut acheter un logement neuf ou en l’état d’achèvement pour bénéficier de frais de notaire avec un taux réduit fixé entre 2 et 3 %. Pour les baisser dans l’ancien, l’acquéreur peut déduire du prix de vente la valeur du mobilier, le cas échéant, ou indiquer dans le compromis de vente qu’il prend à ses frais le coût des honoraires de l’agence immobilière. Enfin, le dernier levier pour profiter d’une réduction des frais de notaire est de demander à l’officier ministériel en charge de la transaction, une remise pouvant atteindre 20 % sur sa propre rémunération. Explication en détail avec les conseils de nos experts.

Pourquoi paye-t-on des frais de notaire pour un achat immobilier ?

Pour rappel, les frais de notaire sont systématiquement payés par l’acquéreur pour finaliser une transaction immobilière. Ces frais sont obligatoires en France. Ils représentent un pourcentage du prix du bien. L’achat d’un bien ancien occasionne environ 7 % de frais de notaire, contre 2 à 3 % du prix de vente d’un logement neuf.

Ces frais sont versés sur le compte de l’officier ministériel par un virement bancaire effectué par l’acheteur. Le versement est souvent réalisé quelques jours avant la date de signature de l’acte de vente final.

Les frais de notaire pour l’achat d’un logement sont composés de divers éléments, à savoir :

  • les émoluments ou honoraires du notaire (sa rémunération) ;
  • les frais administratifs avancés par le notaire (débours) ;
  • la contribution de sécurité immobilière ;
  • les impôts dus aux départements, communes et à l’État (droits de mutation ou taxe de publicité foncière).

Est-il possible de réduire les frais de notaire ?

Oui, il possible d’alléger le montant total des frais de notaire et d’acquisition d’un bien immobilier. Voici 4 astuces pour y parvenir :

  1. Acheter un bien neuf pour baisser ses frais de notaire entre 2 et 3 % :

Dans le cadre d’une transaction immobilière relative à un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur ne verse pas de taxe de publicité foncière, car le prix payé est déjà affiché en TTC, ce qui signifie que la TVA est déjà comprise. Il lui est donc possible de réduire ses frais de notaire à une part comprise entre 2 et 3 % s’il privilégie l’achat d’un bien neuf, soit un pourcentage plus faible que celui appliqué pour un bien ancien, qui est de 7 à 8 %.

  1. Prendre en charge les frais d’agence et les déduire du prix de vente :

Le calcul des frais de notaire se base uniquement sur le prix du logement et n’intègrent pas les frais d’agence. Un acheteur peut réussir à diminuer le montant de ses frais de notaire estimés en indiquant dans l’acte de vente qu’il prend en charge les frais d’agence, plutôt que de laisser le vendeur les payer. En effet, un vendeur majore souvent le prix de son bien pour se faire rembourser des frais d’agence qu’il va devoir débourser. Ce montage n’est pas favorable à l’acheteur. Les frais de notaire seront toutefois bien réduits si l’acheteur honore lui-même les frais d’agence et que le vendeur les déduit de son prix de vente.

  1. Déduire du prix du bien la valeur totale du mobilier :

Si le vendeur laisse du mobilier sur place, l’acheteur peut réaliser une estimation du montant total des meubles et équipements et la déduire du prix de vente du bien. Cette astuce permet de diminuer le montant des frais de notaire, car le calcul va s’effectuer sur un prix de vente allégé par le coût du mobilier. Elle peut être utilisée par l’acheteur en complément de la prise en charge des frais d’agence pour réduire davantage les frais de notaire.

Bon à savoir :

En général, en cas de signature d’un compromis de vente qui précise que le coût total d’acquisition du bien se compose d’une partie consacrée à des meubles et biens d’équipement, le capital du crédit immobilier ne pourra financer que la part liée au prix du logement. L’acheteur devra donc payer le mobilier avec un apport personnel ou un crédit à la consommation.

  1. Négocier une réduction des émoluments du notaire :

L’acheteur d’un bien immobilier peut faire baisser ses frais de notaire en négociant une réduction des émoluments du notaire, comme l’autorise la loi Macron de 2016. Cependant, depuis le 1er janvier, la demande de remise ne peut être accordé que si le prix de vente du bien est supérieur à 100 000 €. Le notaire peut accepter de diminuer ses émolument jusqu’à un maximum de 20 %, ce qui peut faire économiser plusieurs centaines à milliers d’euros.

Frais de notaire réduit : quand un logement est considéré comme neuf ?

Le taux réduit de frais de notaire est destiné exclusivement aux acquéreurs d’un logement neuf. Il peut s’agir d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou vente sur plan, d’un appartement neuf ou encore d’une maison individuelle neuve.

Il est à noter que le Code général des impôts, au travers de l’article 257, définis un bien neuf de cette manière : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf. »

Les logements ayant fait l’objet de travaux de rénovation majeurs, qui ont permis de remettre à neuf les fondations et la solidité des bâtiments, sont donc considérés comme neufs. Ceux-ci peuvent par conséquent, lors d’un achat, bénéficier d’un taux réduit pour les frais de notaire.

Les questions courantes et les réponses sur la réduction de frais de notaire

Pourquoi les frais de notaire sont réduits pour un logement neuf ?

Un acheteur d’un logement neuf  (nouvelle construction, VEFA...) va payer un prix en TTC au vendeur, ce qui signifie que la TVA est incluse. Les frais de notaire estimé entre 2 et 3 % dans le neuf sont par conséquent moins élevés que ceux d’un logement ancien, compris entre 7 et 8 %, car seuls les émoluments du notaire et les droits de mutation à taux réduit doivent être honorés.

Comment faire baisser les frais de notaire dans l'ancien ?

Trois solutions sont possibles pour réduire les frais de notaire pour l’achat d’un bien ancien : payer à la place du vendeur les frais d’agence, soustraire du prix de vente le coût total du mobilier et négocier avec le notaire une remise sur ses émoluments en cas de transaction supérieure à 100 000 €.

Peut-on se faire offrir les frais de notaire ?

Non, un acheteur ne peut pas être totalement dispensé de verser des frais de notaire lors d’une acquisition immobilière. Cependant, le notaire peut être ouvert à accorder une remise. Depuis 2021, la remise maximale ne peut pas excéder 20 % du prix de base des émoluments.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 07/06/2024

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