Comparez les meilleurs taux La prime d’activité constitue un complément de revenu versé par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) aux travailleurs aux ressources modestes. Destinée à encourager l’activité professionnelle, elle soulève toutefois une question essentielle pour les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier : cette aide est-elle prise en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ? Et si oui, dans quelles conditions ? Comprendre comment la prime d’activité influe (ou non) sur un projet immobilier est indispensable pour établir un budget réaliste et convaincre un établissement prêteur.
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Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :
• La prime d’activité est rarement prise en compte intégralement dans le calcul d’emprunt, car jugée instable.
• Certaines banques l’intègrent partiellement (jusqu’à 50 %), selon la régularité prouvée des versements.
• Son impact sur l’emprunt est réel : elle peut augmenter le montant empruntable de plusieurs milliers d’euros.
• Justificatifs CAF, relevés bancaires et apport personnel renforcent la crédibilité du dossier.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque pour financer un achat immobilier. Elle dépend de plusieurs critères financiers, principalement :
- Les revenus nets mensuels stables et réguliers ;
- Le taux d’endettement maximal autorisé (souvent 35 % en France) ;
- La durée du prêt envisagé ;
- Les charges récurrentes (crédits en cours, pensions versées, etc.) ;
- L’apport personnel éventuel.
L’objectif est d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur pour s’assurer qu’il pourra honorer ses mensualités sans mettre en péril son équilibre budgétaire.
Présentation de la prime d’activité
La prime d’activité est une aide financière mensuelle versée sous conditions de ressources. Elle s’adresse :
- Aux salariés ou indépendants ;
- Aux jeunes actifs de plus de 18 ans ;
- Aux travailleurs percevant des revenus modestes.
Le montant varie selon les revenus du foyer, la composition familiale et les éventuelles autres prestations perçues. Elle est versée tous les mois, mais son montant est recalculé trimestriellement, ce qui peut induire des variations dans le temps.
La prime d’activité est-elle prise en compte par les banques ?
La prise en compte de la prime d’activité dans le calcul de la capacité d’emprunt dépend de la politique de chaque établissement bancaire. D’une manière générale, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
- Non prise en compte systématique : certaines banques considèrent que la prime d’activité est un revenu instable car soumis à des révisions trimestrielles, ce qui l’exclut d’office du calcul.
- Prise en compte partielle : d'autres établissements acceptent d’intégrer une fraction de la prime d’activité (par exemple 50 % de son montant mensuel) dans le revenu global du foyer.
- Prise en compte intégrale : plus rare, ce cas concerne des profils très stables (CDI, peu de charges, bon apport).
En pratique, un justificatif de perception régulière de la prime sur plusieurs mois peut convaincre certains conseillers d’en tenir partiellement compte.
Exemple de calcul de capacité d’emprunt avec et sans prime d’activité
Un exemple de demande de prêt immobilier sur 20 ans, avec différents cas de figure :
- Revenu net mensuel : 1 500 €
- Prime d’activité : 200 € / mois
- Pas d'autres crédits ni charges
- Taux d’endettement maximal : 35 %
- Taux d'intérêt : 3 % sur 20 ans
Cas 1 : sans prime d’activité
Revenu retenu : 1 500 €
Capacité mensuelle de remboursement : 1 500 € × 35 % = 525 €
Montant empruntable sur 20 ans à 3 % = environ 95 000 €
Cas 2 : prime prise en compte à 50 %
Revenu retenu : 1 500 € + (200 € × 50 %) = 1 600 €
Capacité mensuelle de remboursement : 1 600 € × 35 % = 560 €
Montant empruntable sur 20 ans = environ 101 000 €
Cas 3 : prime prise en compte à 100 %
Revenu retenu : 1 700 €
Capacité mensuelle de remboursement : 595 €
Montant empruntable sur 20 ans = environ 107 000 €
L’écart peut ainsi représenter plusieurs milliers d’euros, influant directement sur le type de bien accessible.
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Documents à fournir pour justifier la prime d’activité
Afin de valoriser la prime d’activité dans le dossier de prêt, certains documents sont généralement exigés :
- Attestation CAF récente mentionnant le montant de la prime ;
- Relevés de compte prouvant les versements mensuels ;
- Historique de perception stable sur plusieurs trimestres.
Ces éléments peuvent rassurer l’établissement prêteur sur la régularité et la durabilité de la prime.
L’importance de l’apport personnel
L’apport personnel renforce sensiblement la crédibilité d’un dossier de financement, surtout lorsque les revenus sont modestes ou partiellement constitués d’aides. Il peut couvrir :
- Les frais de notaire ;
- Une partie du prix du bien ;
- Les frais de dossier ou de garantie.
Un apport de 10 à 20 % du montant du projet permet souvent de compenser des revenus jugés « fragiles » comme la prime d’activité.
Le recours à un courtier
En cas de dossier complexe, faire appel à un courtier en prêt immobilier peut faciliter l’acceptation de la prime d’activité dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ce professionnel connaît les banques susceptibles d’accepter ce type de revenus et peut négocier des conditions plus souples. Son rôle consiste à valoriser le dossier, optimiser la présentation des revenus, et orienter l’emprunteur vers les bons interlocuteurs.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Mis à jour le 07/05/2025
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