Pourquoi faut-il faire racheter un crédit durant les premières années ?

• Les 4 points essentiels :

  

  1. Faire racheter un crédit durant le premier tiers de sa durée est conseillé, car c'est là que les intérêts payés sont les plus élevés.

  2. Plus le rachat est effectué tôt, plus les économies sur les intérêts seront importantes, grâce à la structure de l'amortissement.

  3. La différence entre l'ancien et le nouveau taux doit être d'au moins 0,7 point pour compenser les frais et maximiser le gain.

  4. Avec la probable baisse des taux immobiliers en 2025, renégocier ou faire racheter un prêt immobilier récent devient une opportunité stratégique.

Quel est le délai conseillé pour faire racheter son prêt immobilier ?

Lors d’une opération de rachat de crédit immobilier, les emprunteurs cherchent à diminuer leur taux fixe. La réduction de ce taux nominal va contribuer à réduire le montant des intérêts bancaires versés à la banque.

C'est pour cette raison que les professionnels recommandent de déposer une demande de rachat de crédit immobilier durant le premier tiers de l’emprunt. Pourquoi pendant cette période précisément ? Car c’est durant ce premier tiers de la vie d'un crédit que les emprunteurs vont rembourser le plus d’intérêts bancaires.

Bien sûr, il n’est pas exclu de faire racheter son prêt immobilier dans les années qui suivent ce premier tiers de la durée du contrat, mais les économies réalisées seront alors plus faibles. Les organismes et courtiers en rachat et regroupement de crédits insistent également sur un point important : la différence entre le nouveau et l’ancien taux nominal doit être d’au moins 0,7 point de base pour que l’emprunteur amortisse les frais de l’opération et observe un réel gain de rentabilité en faisant racheter le crédit de son achat immobilier.

Pendant le premier tiers d'un crédit, les intérêts sont majoritaires dans chaque mensualité payée

Lors de la souscription d'un crédit, les emprunteurs adhèrent contractuellement à un taux fixe donné. Ce taux et le capital emprunté vont permettre de déterminer le coût total du financement (hors assurance emprunteur). Chaque mensualité versée contient deux parts : le remboursement du capital et les intérêts du crédit pour le prêteur. Pour l’emprunteur, cette répartition entre les deux parts est invisible, puisque le montant de la mensualité reste invariable pendant toute la durée du crédit immobilier.

Néanmoins, il faut savoir que la part consacrée aux intérêts sera plus importante durant les premières années. L’emprunteur peut vérifier cet état de fait dans son tableau d’amortissement. Ce document est remis par la banque pour chaque financement accordé. À mesure que la durée d'un crédit s'écoule, le montant payé en intérêts va être dégressif, tandis que la part du capital remboursé va augmenter, soit une dynamique inverse de la part rémunérative des banques. Par exemple, pour un prêt sur 20 ans à un taux fixe de 1,35 %, les emprunteurs auront payé plus de 1900 euros d’intérêts la première année, contre moins de 180 euros durant la 20^e année.

Baisser le taux de son crédit immobilier est un moyen de réaliser beaucoup d'économies

Depuis la remontée des taux d’intérêt de crédit immobilier observée en 2023, la courbe a commencé à s’inverser en cette fin d’année 2024. La baisse des taux devrait d’ailleurs se poursuivre en 2025, encouragée par des diminutions successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE).

Concrètement, cela signifie que les emprunteurs, qui ont souscrits un crédit immobilier durant la période où les taux ont été les plus élevés, pourraient tenter de le renégocier ou de le faire racheter rapidement pour faire un maximum d’économies sur les intérêts. Dès lors que le taux est suffisamment réduit, l’opération devient rentable, surtout si elle est réalisée durant le premier tiers de vie du contrat.

Ainsi, il pourrait être intéressant sur les prochaines années de rendre visite à son banquier ou faire appel à un courtier en rachat de crédit pour savoir s’il est possible de réduire le taux de son contrat.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/12/2024