Pourquoi faut-il faire racheter un crédit durant les premières années (le 1er tiers) ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Faire racheter un crédit durant le premier tiers de sa durée est conseillé, car c'est là que les intérêts payés sont les plus élevés.

  • Plus le rachat est effectué tôt, plus les économies sur les intérêts seront importantes, grâce à la structure de l'amortissement.

  • La différence entre l'ancien et le nouveau taux doit être d'au moins 0,7 point pour compenser les frais et maximiser le gain.

  • Avec la baisse des taux immobiliers en 2025 par rapport aux années précédentes, tenter de renégocier ou de faire racheter un prêt immobilier devient une opportunité stratégique.

Quel est le délai conseillé pour faire racheter son prêt immobilier ?

Lors d’une opération de rachat de crédit immobilier, les emprunteurs cherchent principalement à diminuer leur taux d’intérêt fixe. La baisse de ce taux nominal permet de réduire le montant total des intérêts versés à la banque.

C’est pourquoi les professionnels recommandent d’effectuer une demande de rachat de crédit immobilier durant le premier tiers de la durée du prêt. Pourquoi cette période en particulier ? Parce que c’est durant ce premier tiers que les emprunteurs remboursent la plus grande part des intérêts bancaires.

Les organismes spécialisés et les courtiers en rachat ou regroupement de crédits rappellent également un point essentiel : l’écart entre l’ancien et le nouveau taux nominal doit être d’au moins 0,7 point de pourcentage pour compenser les frais liés à l’opération et générer un véritable gain financier pour l’emprunteur.

Pendant le premier tiers d'un crédit, les intérêts sont majoritaires dans chaque mensualité payée

Lors de la souscription d'un crédit, les emprunteurs adhèrent contractuellement à un taux fixe donné. Ce taux et le capital emprunté vont permettre de déterminer le coût total du financement (hors assurance emprunteur). Chaque mensualité versée contient deux parts : le remboursement du capital et les intérêts du crédit pour le prêteur. Pour l’emprunteur, cette répartition entre les deux parts est invisible, puisque le montant de la mensualité reste invariable pendant toute la durée du crédit immobilier.

Néanmoins, il faut savoir que la part consacrée aux intérêts sera plus importante durant les premières années. L’emprunteur peut vérifier cet état de fait dans son tableau d’amortissement. Ce document est remis par la banque pour chaque financement accordé. À mesure que la durée d'un crédit s'écoule, le montant payé en intérêts va être dégressif, tandis que la part du capital remboursé va augmenter, soit une dynamique inverse de la part rémunérative des banques.

Calcul des intérêts du 1^er tiers de la durée d’un crédit

Exemple de calcul du coût des intérêts sur différentes périodes pour un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 à un taux fixe de 4,2 % :

• Dans cet exemple, cela confirme qu’une part significative des intérêts est payée au début du prêt : plus de 51 % des intérêts totaux sont versés dans le premier tiers (80 premiers mois). De plus, les emprunteurs auront payé 8 275 euros d’intérêts la première année, contre 331 euros durant la 20^e année, ce qui illustre l’avantage de faire racheter son prêt le plus tôt possible.

Baisser le taux de son crédit immobilier est un moyen de réaliser beaucoup d'économies

Depuis la remontée des taux d’intérêt immobiliers observée en 2023, la tendance s’est inversée fin 2024. La baisse s'est poursuivie en 2025, portée par les réductions successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE).

Concrètement, cela signifie que les emprunteurs ayant souscrit un crédit immobilier pendant la période de taux élevés pourraient avoir intérêt à renégocier ou faire racheter leur prêt, afin de réduire le montant total des intérêts versés. L’opération devient d’autant plus rentable si elle est réalisée dans le 1er tiers de la durée du prêt, période pendant laquelle la part des intérêts dans les mensualités est la plus importante.

Dans ce contexte, il peut être judicieux, au cours des prochaines années, de consulter son banquier ou un courtier spécialisé en rachat de crédit pour évaluer les opportunités de baisse de taux et les économies potentielles à la clé.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 23/07/2025

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

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