Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Quand un couple divorce, l’un des ex-partenaires peut parfois devoir verser une compensation financière au second pour racheter les parts qu’il possède sur les biens appartenant à la communauté. Cette somme d’argent à payer est appelée le rachat de soulte.

L’opération intervient souvent pour équilibrer le partage ou lorsque l’un des ex-conjoints refuse de vendre le bien immobilier et qu’il décide de l’acquérir pour lui seul. Dans ce cas présent, il doit alors régler le second copropriétaire à hauteur du pourcentage de quote-part qu’il détient.

À noter que le rachat de soulte est également évoqué lorsqu’un cohéritier d’un patrimoine immobilier en indivision cherche à devenir l’unique propriétaire du logement, souvent le cas entre frères et sœurs qui ont hérités d’un bien de leurs parents.

La signature d’une soulte se fait toujours chez un notaire, qui va s’occuper de monter et de finaliser le dossier jusqu’à la dissolution du mariage ou la fin du processus successoral. C’est également le notaire qui fixe le montant total d’un rachat de soulte.

La simulation pour calculer le montant d’un rachat de soulte

Lors d’un divorce, la formule de calcul pour simuler le montant d’un rachat de soulte pour une indivision est la suivante :

Simulation de la soulte = (Valeur du bien immobilier sur le marché local - capital restant dû d’un crédit immobilier) ÷ 2

Le calcul ci-dessus est un exemple dans le cadre d’une dissolution de la communauté avec un partage à 50 / 50. Pour calculer précisément une soulte, il faut donc tenir compte de l’ensemble de ces éléments :

  • le prix estimé du bien en indivision, il peut être fixé avec un accord mutuel entre les deux ex-conjoints ou par un agent immobilier ;
  • l’apport personnel versé respectivement par chaque ex-époux lors de l’achat du bien, dont le montant sera ajouté dans le calcul de la soulte pour un partage équitable ;
  • le pourcentage de quote-part détenu par chaque époux qui peut être inégalitaire, comme 70 / 30 ou 65 / 35, selon la hauteur de leur participation financière ;
  • le capital restant à clôturer si un prêt immobilier associé au bien est toujours en cours d’amortissement.

Exemple d’une simulation de rachat de soulte

Voici la simulation d’un rachat de soulte d’un exemple illustratif pour mieux comprendre comment fonctionne le calcul de cette opération :

Prenons l’exemple de monsieur et madame Dupont qui souhaite divorcer. Mme veut continuer de jouir pleinement de leur résidence principale en achetant, par conséquent, la totalité des parts de son ex-mari. Le bien du foyer a été estimé à 400 000 € par un expert. Un crédit immobilier continue d’être remboursé, il reste encore 150 000 € à restituer à la banque. À savoir que les copropriétaires, en passe de se séparer, sont tous les deux titulaires d’une quote-part de 50 %.

Voici la simulation du rachat de soulte : (400 000 € - 150 000 €) ÷ 2 = 125 000 € que madame Dupont doit verser à monsieur pour acheter la totalité des parts du bien immobilier.

En reprenant le même exemple, mais avec une quote-part de 60 % pour monsieur et de 40 % pour madame, celle-ci doit donc payer à son ex-mari : (400 000 € - 150 000 €) x 0,60 = 150 000 €.

Notre conseil :

Avant de procéder à un rachat de soulte, il est important de voir avec son organisme prêteur s’il est possible que l’ex-conjoint, qui ne conserve pas la maison, puisse se désolidariser de la dette une fois ses parts rachetées. Celui qui décide de conserver le bien doit en revanche avoir la capacité financière pour rembourser seul le crédit immobilier. Si ça n’est pas possible, le mieux est d’envisager un rachat de crédit immobilier pour diminuer la mensualité et financer en parallèle la soulte avec une trésorerie supplémentaire.

Simuler le calcul des frais d’un rachat de soulte

En plus du rachat de soulte, il faut prévoir dans le total de l’opération des frais de notaire qui représentent entre 7 à 8 % du montant de la soulte. Dans le détail, ces frais se décomposent de la manière suivante :

  • 5,8 % de droits de mutation, une taxe fiscale ponctionnée par l’État ;
  • le restant est composé des émoluments des notaires, c’est-à-dire sa rétribution pour la gestion du dossier et des débours, soit le remboursement des frais pour les formalités administratives.

Dans le cadre d’un rachat de soulte de 125 000 € par exemple, les frais devraient atteindre entre 8 750 et 10 000 €. Ils sont collectés par le notaire au moment de signer l’acte authentique qui valide le partage de la communauté après le divorce.

Ils sont également obligatoires et très souvent à la charge du partenaire qui rachète les parts de son ex-conjoint. Néanmoins, les divorcés peuvent se les partager.

Simulation du financement d’un rachat de soulte rapide et gratuite

Le paiement d’une soulte demande, dans la majorité des cas, de souscrire un financement bancaire.  Il existe plusieurs offres sur le marché en mesure de financer un rachat de soulte : le crédit conso, le prêt immobilier, le rachat de crédit ou encore le prêt hypothécaire.

Chacune des opérations peut faire l’objet d’une simulation de calcul, gratuite et sans engagement, avec l’aide de nos conseillers experts. Cette simulation permettra de mieux estimer une mensualité et un TAEG en fonction du montant de votre rachat de soulte à emprunter et d’une durée de remboursement.

Courtier depuis 1998, Solutis vous permettra d’entrer en relation avec un réseau composé d’une multitude de partenaires bancaires et de solutions en une seule demande.

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Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 26/05/2023

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