Calcul du rachat de soulte

Comment calculer un rachat de soulte après un divorce ?

Un rachat de soulte est nécessaire lorsqu’un couple divorce ou rompt le PACS et que l’un des ex-partenaires souhaite continuer de vivre dans le bien immobilier de la communauté. Pour devenir le seul propriétaire, il doit ainsi racheter la part détenue par son ex-conjoint.

Le montant de la soulte à verser lors d’une séparation est ainsi calculé en divisant par deux la valeur nette du bien immobilier sur le marché si les ex-conjoints détiennent chacun une quote-part de 50 %. Pour obtenir la valeur nette à diviser par 2, il faut soustraire la valeur totale du logement par le capital restant dû d’un crédit immobilier en cours.

En résumé, voici la formule de calcul d’une soulte pour une séparation : (valeur du bien immobilier – capital restant dû d’un prêt immobilier) / 2

Exemple de calcul d’une soulte avec un crédit immo : Pour une habitation d’une valeur de 250 000 € avec un prêt en cours de 100 000 €, la part à racheter sera égale à 75 000 € si le couple divorcé se partage équitablement les droits sur la propriété : (250 000 – 100 000) / 2.

En cas de quotes-parts inégales, le total du rachat de soulte sera déterminé en fonction du pourcentage possédé par l’ancien partenaire. Par exemple, pour un bien de 200 000 € entièrement remboursé, si madame X dispose d’une quote-part de 70 % et qu’elle souhaite racheter les 30 % restant de son ex-époux, le rachat de soulte sera égal à 60 000 €

Comment est calculé le montant d’une soulte pour une succession ?

Les personnes d’une même famille qui héritent en indivision possèdent toutes une part égalitaire sur le bien. Après la transmission d’un patrimoine, l’un peut décider, avec l’accord unanime des autres cohéritiers, de racheter leurs parts pour en être unique propriétaire.

Le montant du rachat de soulte dans le cadre d’une succession est calculé de la façon suivante : valeur nette du bien immobilier divisée par le nombre de copropriétaire. A rappeler que la valeur nette s’obtient en déduisant le capital restant dû d’un emprunt à l’habitat en cours.

Comme lors d’un divorce, les cohéritiers peuvent définir à l’amiable la valorisation du logement, mais toujours avec l’accord de chacun d’entre eux. S’ils n’arrivent pas à s’entendre sur la valeur, il faudra alors procéder à l’estimation par un agent immobilier.

C’est enfin le notaire qui calculera le montant total que devra payer l’acheteur d’une ou de plusieurs soultes selon le nombre de parts. Le financement d'une soulte peut se faire à l'aide d'un regroupement de crédit (immo ou conso), d'un crédit consommation ou encore d'un prêt de trésorerie hypothécaire. 

Exemple de calcul d’une soulte entre frères et sœurs : Pour une maison familiale estimée à 400 000 € sans crédit immobilier et partagée entre 4 frères et sœurs, l’héritier qui souhaite racheter les parts des autres doit verser à chacun une soulte d’un montant de 100 000 €, soit 300 000 € au total (400 000 / 4 x 3). À noter que l’acquéreur doit également prévoir le paiement de frais de notaire d’environ 7 à 8 %, soit entre 21 000 et 24 000 € à verser en supplément juste avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Qui fixe le montant de la soulte ?

La fixation du montant de la part à racheter lors d’un rachat de soulte est faite par le notaire qui va se référer à la valeur nette estimée du bien immobilier et aux parts possédées par chaque copropriétaire.

Le prix du logement peut être obtenu par 2 méthodes : les ex-conjoints ou les cohéritiers le fixent par un accord mutuel ou alors un professionnel de l’immobilier est contacté par ces derniers ou par le notaire pour le calculer.

Dès lors que la soulte est calculée par le notaire, que les parties s’entendent et qu’un acte authentique est signé, les fonds sont versés aux copropriétaires et les frais de notaire sont payés par la personne qui rachète la ou les parts.

La foire aux questions sur la méthode de calcul d’une soulte

Voici toutes les réponses à découvrir aux questions liées au bon calcul d’une opération visant à indemniser un indivisaire après une séparation ou un processus de succession.

Qui fixe le montant de la soulte ?

Ce sont les notaires qui sont en capacité de fixer le montant de la soulte, en rédigeant un acte liquidatif qui va répertorier les biens et les parts détenus par les époux ou les héritiers, ce qui permet ensuite de calculer l’indemnité à verser en cas d’une répartition inégalitaire du patrimoine commun.

Comment le notaire calcule-t-il la soulte ?

Dans le cas fréquent d’un bien détenu à part égale entre les indivisaires qui divorcent, le notaire va calculer la soulte, que devra verser celui qui conserve le bien, en précédant à cette formule : Montant de la soulte = (Valeur du bien immobilier sur le marché local – capital restant dû d’un crédit immobilier en cours) / 2. Ce montant peut être réduit en cédant du mobilier, un véhicule ou toute autre donation en faveur du bénéficiaire de la soulte, qui doit néanmoins donner son accord.

Comment se calcule une soulte avec des apports personnels ?

Si l’un des indivisaires a réalisé un apport personnel sur l’achat d’un bien immobilier, il peut le déduire du montant de la soulte qu’il doit verser à l’autre pour obtenir la pleine propriété. L’acte d’acquisition rédigé par le notaire au moment de l’achat doit cependant afficher clairement que l’apport a été versé uniquement par l’un des deux.

Par exemple, voici le calcul d’une soulte pour un bien possédé à 50 % chacun par les co-propriétaires et estimé à 300 000 €, avec un capital restant dû de 200 000 € et un apport de 25 000 €, qui a été versé au moment de la souscription du crédit par l’indivisaire qui conserve le bien : (( 300 000 - 200 000 ) / 2 ) - 25 000 = 25 000 €

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 06/12/2024