Rachat de soulte avec un crédit en cours : que faire ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Rachat de soulte avec un prêt en cours : Possible en reprenant seul le crédit et en procédant à une désolidarisation auprès de la banque.

  • La soulte se calcule généralement à partir de la valeur actuelle du bien, après déduction du capital restant dû, puis selon les parts détenues par chaque propriétaire.

  • Si l’emprunteur a déjà plusieurs crédits, un regroupement de crédits peut réduire ses mensualités, améliorer son taux d’effort et permettre l'obtention d’un nouveau prêt pour financer la soulte.

  • Il peut être utile de recourir à un courtier spécialisé pour négocier des offres concurrentielles, structurer le dossier et combiner le rachat de crédit immobilier avec un prêt dédié à la soulte.

Peut-on faire un rachat de soulte avec un crédit immobilier en cours sur le bien ?

Oui, il est possible d’effectuer un rachat de soulte pour acquérir la pleine propriété d’un bien, même si un crédit immobilier est toujours en cours de remboursement, en passant par un notaire pour payer la soulte et en demandant ensuite une désolidarisation à la banque prêteuse.

L’opération va se dérouler de la manière suivante :

• 1. Faire estimer la valeur actuelle du bien immobilier par un expert ou un notaire ;
• 2. Contacter un notaire qui va se charger de calculer le montant de la soulte à verser en fonction de la quotepart détenue par l’ex-conjoint ;
• 3. Effectuer une demande de désolidarisation à la banque pour supprimer l’ex-conjoint du crédit immobilier et en devenir l’unique titulaire ;
• 4. Le jour de la signature de l’acte authentique, régler la soulte ou convenir avec le bénéficiaire d’un paiement échelonné.

Comment calculer la soulte quand un crédit immobilier reste à rembourser ?

Lorsqu’un bien immobilier est encore financé par un crédit, la soulte ne se calcule pas uniquement à partir de sa valeur estimée. Il faut d’abord tenir compte du capital restant dû à la banque, c’est-à-dire la somme qu’il reste à rembourser sur le prêt immobilier.

La soulte correspond généralement à la part de valeur nette du bien qui revient au conjoint, à l’ex-conjoint ou au cohéritier qui cède ses droits.

Formule de calcul :

Soulte = (valeur actuelle du bien - capital restant dû) × part détenue par l’autre propriétaire

Autrement dit, il faut d’abord calculer la valeur nette du bien, puis appliquer la quote-part de la personne qui doit être indemnisée.

Exemple de calcul d’une soulte avec un prêt immobilier en cours

Prenons l’exemple d’un couple propriétaire à parts égales d’un bien immobilier.

• Valeur actuelle du logement : 240 000 €
• Capital restant dû sur le crédit immobilier : 100 000 €
• Répartition de propriété : 50 % / 50 %

La valeur nette du bien est donc de : 240 000 € - 100 000 € = 140 000 €

Chaque propriétaire détient 50 % de cette valeur nette. La soulte à verser à l’autre propriétaire est donc de : 140 000 € × 50 % = 70 000 €

Dans cet exemple, la personne qui souhaite conserver le bien devra donc verser une soulte de 70 000 € à l’autre propriétaire, tout en reprenant seule le crédit immobilier restant ou en mettant en place un nouveau financement.

Comment financer un rachat de soulte avec des crédits en cours ?

Une personne qui a déjà des crédits en cours de remboursement peut ne pas réussir à financer son rachat de soulte avec un nouveau crédit si son taux d’endettement est élevé. Le rachat des parts peut alors être financé en réalisant d’abord un rachat ou regroupement de crédits afin de diminuer ses mensualités et son taux d’endettement.

L’opération va permettre de devenir à nouveau éligible à la demande de fonds à une banque pour financer le rachat de soulte, soit en ajoutant une trésorerie en plus dans le rachat de crédit, soit en souscrivant un nouveau prêt personnel ou crédit immobilier.

L’emprunteur peut aussi décider de clôturer par anticipation le capital restant dû d’un ou plusieurs crédits pour réduire son endettement et pouvoir prétendre à financer son rachat de soulte à l’aide d’un crédit bancaire.

Pourquoi est-il difficile de financer une soulte avec des crédits en cours ?

Avant de donner son accord et de proposer une offre de financement destinée à réaliser un rachat de soulte, un organisme de crédit va systématiquement contrôler la situation financière de l’emprunteur et sa solvabilité. En ayant déjà un ou plusieurs lignes de prêt en cours, ce dernier peut ne plus être éligible à la souscription d’un nouvel emprunt.

En effet, un organisme va généralement accepter de présenter une offre si le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 35 %, en incluant la mensualité estimée du nouveau prêt. La méthode la plus radicale pour baisser durablement son taux d’endettement et augmenter sa capacité d’emprunt consiste donc à prolonger la durée de remboursement des prêts en cours en les regroupant chez un seul organisme.

Ce regroupement de crédits va ainsi faciliter l’accès à un nouveau financement qui sera dédié au rachat de soulte à la suite d’un divorce ou d’une succession, par exemple.

Comment faire la demande d’un rachat de crédits en cours pour payer une soulte ?

Plusieurs types d’organismes financiers sont en capacité de proposer un financement adapté permettant de regrouper plusieurs crédits en cours, dont des crédits conso et immobilier, pour pouvoir payer ensuite une soulte.

Il est possible de faire sa demande de rachat de prêts en direction de sa propre banque. Mais pour des offres plus complètes, contacter un ou plusieurs établissements spécialisés dans cette opération peut être permettre d’obtenir de meilleures conditions.

Pour faciliter davantage l’obtention d’un accord auprès de l’un de ces concurrents et comparer rapidement leurs offres, il est recommandé de passer par un courtier en rachat ou regroupement de crédits, tel que Solutis. Celui-ci va assurer la constitution du dossier, qui sera envoyé à ses partenaires bancaires, et prévoir avec l’emprunteur le montage financier le plus adapté pour racheter et regrouper ses prêts, puis payer la soulte afin d’obtenir la pleine propriété d’un ou plusieurs biens.

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La foire aux questions (FAQ)

Peut-on faire un rachat de soulte avec un crédit immobilier en cours ?

Oui, il est possible de faire un rachat de soulte lorsqu’un crédit immobilier est encore en cours. L’emprunteur qui conserve le bien doit toutefois obtenir l’accord de la banque pour reprendre seul le prêt ou mettre en place un nouveau financement permettant de rembourser le crédit existant et de payer la soulte.

Faut-il l’accord de la banque pour racheter une soulte ?

Oui, l’accord de la banque est indispensable si le crédit immobilier en cours doit être repris par une seule personne. La banque vérifie la solvabilité de l’emprunteur restant avant d’accepter la désolidarisation du co-emprunteur ou la mise en place d’un nouveau prêt.

La banque peut-elle refuser une désolidarisation de prêt immobilier ?

Oui, la banque peut refuser une désolidarisation si elle estime que l’emprunteur restant ne peut pas assumer seul les mensualités du crédit. Elle analyse notamment les revenus, les charges, le taux d’endettement, le reste à vivre, la stabilité professionnelle et les garanties proposées.

Comment financer une soulte quand on a déjà des crédits ?

Pour financer une soulte avec des crédits en cours, plusieurs solutions sont possibles : souscrire un nouveau crédit immobilier, demander un prêt personnel, utiliser une épargne disponible ou réaliser un regroupement de crédits avec une trésorerie complémentaire. Le choix dépend surtout du taux d’endettement et de la capacité de remboursement.

Le regroupement de crédits est-il utile pour payer une soulte ?

Le regroupement de crédits peut être utile si les mensualités actuelles empêchent d’obtenir un nouveau financement. En allongeant la durée de remboursement, il peut réduire les mensualités et améliorer le taux d’endettement. En contrepartie, le coût total du crédit peut augmenter.

Quels frais prévoir pour une soulte ?

Un rachat de soulte peut entraîner plusieurs frais : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, éventuelles indemnités de remboursement anticipé et coût de l’assurance emprunteur. Le montant varie selon la valeur du bien, le capital restant dû et le type de financement mis en place.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 15/06/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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