Rachat ou renégociation de prêts : quelle est la meilleure solution ?

• Les taux d’emprunts bas et la concurrence entre les banques permettent à de nombreux emprunteurs de tenter une renégociation de prêt immobilier ou un rachat de crédit. Cependant, quelle est la meilleure solution qui propose de faire le plus d’économies ? Quelles sont les principales différences entre ces deux opérations ? Quels sont les frais à payer après leur réalisation ? Obtenez les réponses à vos questions avant revoir les conditions de remboursement votre crédit à l’habitat avec Solutis.

Le fonctionnement d’une renégociation de crédit immobilier

Tout emprunteur peut demander à renégocier son crédit immobilier afin de modifier les conditions de remboursement contractuelles avec son conseiller bancaire. Par principe, il est possible de renégocier un prêt seulement avec l’établissement qui a accordé les fonds et à qui il faut les rembourser en payant ses mensualités.

En général, la renégociation porte souvent sur le réajustement du taux d’intérêt nominal dans l’offre de prêt. Si un emprunteur remarque que son taux immobilier est bien supérieur à ceux actuellement pratiqués pour les nouveaux crédits immobiliers, alors il peut être judicieux de prévenir son conseiller pour négocier un taux plus bas. L’objectif d’une renégociation de prêt immobilier est par conséquent souvent lié à la diminution du coût total de l’opération, mais pas seulement. En effet, la situation financière d’un foyer peut subir des évolutions à posteriori de la souscription du contrat.

Un foyer peut logiquement demander de réaménager ses conditions de remboursement afin qu’elles soient adaptées à sa capacité financière présente. Si ses revenus ont augmenté, suite à une hausse des salaires d’un des conjoints par exemple, une réduction de la durée du contrat peut permettre de rembourser plus rapidement le capital restant dû total et de payer moins d’intérêts bancaires. Des économies sur le coût total du projet immobilier seront ainsi réalisées. À l’inverse, suite à une dégradation de son équilibre budgétaire par exemple, la renégociation de crédit est aussi l’occasion de baisser le montant de ses mensualités en augmentant la durée.

Comment convaincre son conseiller pour renégocier son crédit immobilier ?

À savoir que la banque est en droit de refuser cette demande pour effectuer un avenant au contrat. L’emprunteur doit donc veiller à préparer son argumentaire pour convaincre son conseiller de réajuster les modalités du contrat de prêt à l’habitat. Plusieurs points peuvent être mis en avant :

• faire jouer la fidélité bancaire notamment si l’emprunteur est un client de la banque depuis plusieurs années ;
• mettre en avant la bonne gestion de ses comptes et sa capacité à avoir épargné au fil des ans ;
• accepter de souscrire des produits d’épargne ou d’assurance en échange d’un nouveau taux plus faible ;
• menacer d’aller chez la concurrence en migrant ses comptes en banque avec un mandat Macron pour une mobilité bancaire simplifiée.

Le principe du rachat d’un prêt immobilier

Un rachat consiste à demander à une nouvelle banque de reprendre le crédit immobilier en cours qu’un emprunteur rembourse actuellement chez son établissement prêteur. La démarche est relativement simple : il suffit d’apporter les documents justificatifs de l’emprunt en cours (tableau d’amortissement, contrat de prêt…) pour négocier de meilleures conditions de remboursement avec le nouveau conseiller. Solutis, expert dans le rachat de prêt, est capable d’accompagner chaque foyer vers une offre ajustée.

Une fois que l’emprunteur s’est mis d’accord avec ce dernier, il va signer un nouveau contrat. Solutis, via son établissement partenaire, va alors rembourser le prêteur d’origine du montant du capital restant dû afin de clôturer l’ancien prêt. Les fonds du nouveau prêt immobilier racheté sont ensuite débloqués et l’emprunteur va rembourser ce financement tout en tenant compte de ses nouvelles conditions plus attractives et plus actuelles par rapport à sa situation financière.

Quelles sont les motivations pour faire un rachat de crédit immobilier ?

Il existe plusieurs objectifs qui peuvent motiver la demande de rachat d’un crédit immobilier :

• obtenir un meilleur taux nominal pour réduire le coût du crédit ;
• baisser ou augmenter le montant de ses mensualités en rééchelonnant la durée du contrat ;
• profiter de l’opération pour changer l’assurance du prêt immobilier et obtenir un tarif plus bas avec des garanties personnalisées.

Pour que l’opération soit financièrement rentable, ce qui est dans la plupart des cas le but recherché, il faut souvent respecter ces 3 conditions : baisser le taux nominal d’au moins 1 point de base entre celui du crédit en cours et la nouvelle proposition (exemple : taux initial = 3,8 % et nouveau taux = 2,8%), être dans le premier tiers de la durée du contrat et enfin avoir un restant dû d’au moins 50 000 €. Pour vérifier si le rachat d’un prêt immobilier va permettre de réaliser des économies, il suffit d’utiliser un simulateur en ligne ou de prendre contact avec un conseiller Solutis.

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Rachat de crédit et renégociation : quelles sont les différences entre les deux opérations ?

Le rachat de crédit permet de modifier le taux d’intérêt et la durée du contrat d’un crédit immobilier en cours en le faisant racheter par une nouvelle banque, tandis que la renégociation de prêt immobilier consiste à revoir les conditions de remboursement d’un contrat uniquement avec son organisme prêteur (le taux nominal, la durée…). Pour faire simple, renégocier son crédit se fait avec son conseiller bancaire alors que le rachat s’effectue en changeant de banque, c’est la différence fondamentale entre ces deux financements.

Le coût de chacune de ces opérations n’est pas identique. Un rachat de crédit immobilier s’accompagne de frais plus coûteux, car il faut envisager de payer des Indemnités de remboursement anticipé (IRA), égaux à 6 mois d’intérêts bancaires et jusqu’à 3 % du capital restant dû, des frais de dossier et de mandat et des frais de garantie (hypothécaire ou de cautionnement). Une renégociation est une opération souvent gratuite, à prendre comme un geste commercial de sa banque prêteuse. Toutefois, des frais de dossier peuvent aussi être demandés.

Si un emprunteur se demande quelle opération, entre ces deux, lui sera la plus avantageuse, il est conseillé de se rapprocher d’un courtier expert qui sera en mesure de calculer la rentabilité d’un rachat de crédit immobilier, voire d’un regroupement de crédits. En effet, il ne doit pas se contenter des nouvelles conditions proposées par son conseiller bancaire actuel, qui sont souvent moins attractives que celles affichées par la concurrence. De ce fait, pour obtenir les meilleures offres en vigueur, il faut impérativement solliciter d’autres banques par le biais d’un intermédiaire bancaire spécialisé en la matière, comme Solutis. Cette démarche permettra de trouver la proposition la plus intéressante et avec un nouvel échéancier adapté à vos revenus.

Faut-il renégocier ou faire racheter son crédit immobilier en 2022 ?

Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux d’emprunts immobiliers récemment accordés se négocient en moyenne à 1,83 % en août 2022 (hors assurance, toute durée de remboursement confondue).  Ces barèmes concernent tous les types de financements (acquisition, renégociation et rachat de crédit).

Les taux de l’immobilier ont commencé à fortement se relever depuis la moitié de l’année, pour s’approcher des seuils de l’usure de la Banque de France. Cette hausse n’est donc pas favorable à la renégociation de crédit immobilier, à moins de rembourser un prêt ancien dont le contrat intègre un taux d’intérêt nominal très élevé.

Le rachat de crédit immobilier est aussi concerné par cette situation, mais cette opération peut cependant répondre à d’autres besoins que la baisse du taux. En effet, il est possible de réduire ses mensualités et son taux d’endettement de façon importante, notamment si l’une des personnes du foyer a subi une baisse de ses revenus. Pour éviter de se retrouver en difficulté dans la gestion de son budget, surtout en période où l’inflation monte en flèche, ce qui a pour conséquence d’alourdir le coût de la vie, il faut envisager de faire racheter son prêt immobilier. Soit uniquement cet emprunt, soit plusieurs crédits à la fois. C’est ce que permet le regroupement de crédits, proposé par nos experts Solutis, qui vise à diminuer jusqu’à 60 % ses échéances mensuelles.

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