Baissez vos mensualités et simplifiez vos financesIl est possible de recourir au regroupement ou rachat de crédits avant ou après la vente d’un bien immobilier. Dans la majorité des cas, il est préférable d’attendre la vente lorsqu’elle est imminente et que son prix permet de solder le prêt immobilier. Une opération avant la vente reste toutefois envisageable si celle-ci est incertaine ou éloignée, ou si la réduction des mensualités répond à un besoin immédiat. Cette baisse pouvant augmenter la durée et le coût total du crédit, chaque solution doit faire l’objet d’une étude personnalisée.
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Ce qu'il faut retenir :
• Avant la vente : le rachat de crédit est possible, mais souvent peu pertinent si la vente est imminente, car les frais de montage et de remboursement anticipé peuvent se cumuler.
• Après la vente : l’opération est généralement plus simple à étudier si le prêt immobilier a été soldé, puisque les charges de crédit du foyer ont diminué.
• Conseil : comparez le coût total des deux solutions et vérifiez les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû.
Peut-on faire un rachat de crédit immobilier avant la vente d’un logement ?
Oui, il est autorisé de faire un rachat de crédit immobilier avant de procéder à la vente de son bien immobilier. Aucun délai légal n’interdit ensuite de revendre le logement : l’emprunteur peut toujours solder son crédit immobilier par anticipation.
La banque peut-elle refuser l’opération ?
Les établissements de crédit peuvent refuser ce type d’opération s’ils savent que la vente est imminente. La durée du nouveau financement serait alors très courte et le montage pourrait générer des frais peu pertinents pour l’emprunteur.
Quelles indemnités prévoir en cas de revente rapide ?
En cas de revente rapide après un rachat ou un regroupement, le nouveau financement est généralement remboursé par anticipation. Des indemnités peuvent alors s’appliquer si elles sont prévues dans le contrat.
Pour un crédit immobilier, elles ne peuvent pas dépasser :
- six mois d’intérêts sur le capital remboursé ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Le montant retenu est le plus faible des deux. Aucune indemnité n’est due lorsque la vente fait suite à un changement du lieu d’activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, conformément aux articles L313-47 et L313-48 du Code de la consommation.
Quel régime s’applique au regroupement de crédits ?
Lorsque le regroupement inclut un crédit immobilier, la part immobilière est déterminante. À partir de 60 % du montant total de l’opération, le financement relève du régime du crédit immobilier.
Est-il possible de faire un rachat de crédit après la vente du bien immobilier ?
Oui, un regroupement de crédits peut être réalisé après la vente du bien immobilier. Cette chronologie est généralement plus simple lorsque le prix de vente permet de solder entièrement le prêt en cours.
Que devient le prêt immobilier lors de la vente ?
Dans la majorité des cas, le prêt immobilier est remboursé avec le prix de vente. En présence d’une hypothèque, le notaire prélève la somme due à la banque avant de verser le solde au vendeur.
Si le produit de la vente ne suffit pas à rembourser intégralement le prêt, une solution doit être étudiée en amont avec la banque et le notaire. Le montant restant peut parfois être intégré à un regroupement de crédits ou à un financement complémentaire, sous réserve d’acceptation.
Quels crédits peut-on regrouper après la vente ?
Une fois le prêt immobilier clôturé, l’emprunteur peut regrouper les crédits restants, souvent des crédits à la consommation, afin de réduire ses mensualités et de simplifier la gestion de son budget.
Cette baisse s’accompagne généralement d’un allongement de la durée de remboursement et peut augmenter le coût total du crédit. L’établissement analyse notamment :
- les revenus et les charges ;
- le reste à vivre ;
- la stabilité professionnelle ;
- les crédits encore en cours ;
- le comportement bancaire de l’emprunteur.
Une garantie hypothécaire est-elle nécessaire ?
Après la vente, un regroupement sans crédit immobilier peut souvent être réalisé sans garantie hypothécaire. Une garantie peut néanmoins être demandée si le montant ou le profil le justifie, notamment lorsque l’emprunteur possède un autre bien immobilier.
Quel effet sur un futur achat immobilier ?
Dans le cadre d’un futur achat, un regroupement peut être envisagé avant la nouvelle demande de prêt afin de réduire les mensualités existantes et d’améliorer le taux d’effort. Cela ne garantit pas l’obtention du crédit immobilier, mais peut améliorer la lisibilité et la faisabilité du dossier.
Pour un nouveau prêt immobilier, le taux d’effort de référence est fixé à 35 % des revenus, assurance comprise, sous réserve de la marge de dérogation dont disposent les banques.
Enfin, les indemnités de remboursement anticipé du précédent prêt immobilier peuvent rester dues lors de la vente, sauf exonération légale ou clause plus favorable prévue dans le contrat.
Tableau récapitulatif du rachat de prêts avant ou après une vente immobilière
Le meilleur moment dépend principalement de l’avancement de la vente, du remboursement possible du prêt immobilier et du besoin de réduire rapidement les mensualités.
| Avant la vente | Après la vente | |
|---|---|---|
| Situation adaptée | Vente incertaine ou éloignée, avec un besoin rapide de réduire les mensualités | Vente imminente ou réalisée, dont le prix permet de solder le prêt immobilier |
| Opération | Le prêt immobilier et les autres crédits peuvent être regroupés | Seuls les crédits restant après la vente sont regroupés |
| Frais et risques | Cumul possible des frais de rachat, de garantie et de remboursement anticipé | Moins de frais liés au prêt immobilier, mais un nouveau regroupement reste payant |
| Effet financier | Baisse immédiate des mensualités, avec un coût total potentiellement plus élevé | Diminution des charges et du taux d’endettement après le remboursement du prêt |
| Choix conseillé | À étudier si la vente tarde ou si le budget doit être rapidement rééquilibré | Généralement préférable lorsque la vente solde entièrement le prêt immobilier |
Faut-il privilégier le rachat de crédits avant ou après la vente ?
Dans la majorité des situations, il est préférable d’attendre la vente lorsque celle-ci est déjà engagée et que le prix net permettra de rembourser entièrement le prêt immobilier. Cette chronologie évite de mettre en place un financement susceptible d’être soldé quelques mois plus tard et de supporter successivement plusieurs catégories de frais.
Un regroupement avant la vente peut néanmoins être étudié lorsque :
- la vente n’est pas encore engagée ou reste incertaine ;
- sa réalisation peut prendre du temps ;
- les mensualités actuelles sont devenues difficiles à supporter ;
- l’opération est nécessaire pour éviter une dégradation de la situation bancaire ;
- le prix de vente risque de ne pas couvrir entièrement le prêt et qu’un financement complémentaire doit être préparé.
Lorsque l’emprunteur souhaite acheter rapidement un nouveau logement, il est recommandé de faire étudier simultanément le regroupement des crédits restants et le futur prêt immobilier. Cette approche permet de calculer le taux d’effort après les deux opérations, le reste à vivre, le coût total et le montant réellement disponible pour le nouvel achat.
Projet de vendre un bien immobilier et de faire un regroupement de crédits : quelques conseils
La revente d’un bien immobilier associée à un regroupement de crédits est souvent le signe d’un changement important dans la situation de l’emprunteur : séparation, perte d’emploi, arrêt maladie prolongé ou décès du conjoint. Il est alors essentiel de vérifier que l’opération permet de conserver des mensualités adaptées aux revenus et un reste à vivre suffisant dans la durée.
Ce type de montage financier nécessite des compétences solides ainsi qu’une certaine expérience dans le domaine du rachat de crédits. La réduction de la mensualité ne doit pas masquer un allongement excessif de la durée ou une forte augmentation du montant total dû. Par ailleurs, la revente du bien et la mise en place de l’opération ne doivent pas compromettre la solvabilité du foyer.
Avant de prendre une décision, l’emprunteur doit notamment comparer :
- le capital restant dû sur le prêt immobilier ;
- le prix de vente net estimé ;
- les indemnités de remboursement anticipé ;
- les éventuels frais de mainlevée ;
- les frais du regroupement de crédits ;
- les mensualités avant et après l’opération ;
- les durées de remboursement ;
- le coût total restant avant l’opération et le coût total du nouveau financement.
Pour être accompagné dans cette analyse, l’emprunteur peut faire appel à un courtier, tel que Solutis. Ce professionnel dispose d’un réseau de partenaires bancaires proposant des offres et des critères variés en matière de regroupement de crédits. Il peut ainsi rechercher un montage adapté, que l’opération soit envisagée avant ou après la vente du bien immobilier, sans que l’intervention d’un intermédiaire puisse garantir l’acceptation du financement.
La foire aux questions (FAQ)
Peut-on conserver son rachat de crédit après la vente du bien hypothéqué ?
En principe, la vente d’un bien garantissant le rachat entraîne le remboursement du prêt et la mainlevée de l’hypothèque. Le financement peut être conservé uniquement si la banque accepte de transférer ou de remplacer la garantie par un autre bien. Cette possibilité dépend du contrat et de l’accord du prêteur, la portabilité des crédits immobiliers restant peu répandue en France.
Combien de temps faut-il attendre après la vente pour demander un rachat de crédit ?
Aucun délai légal n’est imposé après la vente. La demande peut être déposée dès que l’acte authentique est signé et que le remboursement du précédent prêt immobilier peut être justifié. L’établissement doit toutefois disposer des documents lui permettant de connaître les crédits restants et la situation financière actualisée de l’emprunteur.
Peut-on rembourser seulement une partie du rachat de crédit avec le prix de vente ?
Un remboursement partiel est possible si le contrat l’autorise et si la banque accepte de maintenir ou de remplacer la garantie. Lorsque le rachat est garanti par une hypothèque sur le bien vendu, son remboursement intégral est généralement nécessaire pour obtenir la mainlevée. Le contrat peut par ailleurs refuser un remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.
Un prêt relais peut-il être inclus dans un regroupement de crédits avant la vente ?
Oui, certains établissements peuvent accepter d’intégrer ou de refinancer un prêt relais dans un regroupement de crédits, notamment lorsque la vente prend du retard. La banque étudie alors la valeur nette du bien, le capital à rembourser, l’échéance du prêt relais et la capacité financière du foyer. L’acceptation reste soumise à une étude personnalisée.
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