Passoire thermique : quelles aides et quels prêts pour financer les travaux en 2026 ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, selon sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. Il ne suffit pas de diviser les kilowattheures figurant sur les factures par la surface du logement.

  • Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l’électricité peuvent obtenir gratuitement une nouvelle étiquette sans refaire le diagnostic.

  • Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique lors de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un bail d’habitation en métropole. Les classes F seront concernées en 2028 et les classes E en 2034.

  • MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE), la TVA à 5,5 %, les aides locales et l’éco-PTZ peuvent réduire ou financer le reste à charge, selon leurs conditions propres.

  • Le chèque énergie ne peut plus servir à payer de nouveaux travaux de rénovation énergétique. Seuls les anciens chèques travaux émis avant le 15 février 2025 restent utilisables jusqu’à leur expiration.

  • Un regroupement de crédits peut diminuer les mensualités et intégrer une trésorerie travaux, mais cette baisse résulte généralement d’un allongement de la durée de remboursement et peut augmenter le coût total du financement.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

L’expression « passoire thermique » désigne un logement ayant obtenu une étiquette F ou G au DPE. Ce classement peut résulter d’une isolation insuffisante, d’importants ponts thermiques, d’un système de chauffage ancien, d’une mauvaise ventilation ou de plusieurs de ces facteurs combinés.

Le DPE évalue de manière conventionnelle la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. L’étiquette finale correspond au moins bon des deux résultats : un logement peut donc être classé F ou G à cause de sa consommation, de ses émissions de CO2 ou des deux.

Pour un logement de plus de 40 m² situé à moins de 800 mètres d’altitude, les principaux seuils sont les suivants :

Le dépassement d’un seul seuil suffit à retenir la classe correspondante. Les seuils sont adaptés pour les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² et pour certains logements situés en altitude. L’étiquette inscrite sur un DPE valide reste donc la référence à utiliser.

Faut-il refaire son DPE en 2026 avant de prévoir les travaux ?

Pas nécessairement. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 restent en principe valables pendant dix ans. En revanche, deux évolutions peuvent modifier l’étiquette sans imposer un nouveau diagnostic :

• depuis le 1er juillet 2024, des seuils adaptés s’appliquent aux logements de 40 m² ou moins ;
• depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.

Si le DPE a été établi avant l’une de ces réformes, le propriétaire peut saisir son numéro sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe et télécharger gratuitement, lorsqu’il est concerné, une attestation de nouvelle étiquette. Cette attestation remplace l’ancienne étiquette pendant la durée de validité restante du DPE.

Cette vérification doit précéder le plan de travaux. Un logement qui passe de G à F ou de F à E conserve souvent un intérêt à être rénové, mais son calendrier locatif, son accès à certains parcours d’aide et l’ampleur des travaux nécessaires peuvent changer.

Comment savoir quels travaux réaliser pour sortir d’une classe F ou G ?

Le DPE identifie la performance générale du logement, mais un audit énergétique permet d’établir des scénarios de travaux chiffrés et cohérents. Il est obligatoire pour demander MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation d’ampleur. Il est également obligatoire, depuis le 1er janvier 2025, lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation en monopropriété classé E, F ou G.

Le bon ordre des travaux dépend du bâtiment. Dans la majorité des passoires thermiques, le programme doit néanmoins étudier les postes suivants :

• 1. L’isolation de l’enveloppe : toiture ou combles, murs, planchers bas, fenêtres et portes donnant sur l’extérieur.
• 2. La ventilation : une isolation renforcée sans renouvellement d’air adapté peut favoriser l’humidité et dégrader la qualité de l’air intérieur.
• 3. Le chauffage et l’eau chaude sanitaire : l’équipement doit être dimensionné après prise en compte de la baisse des besoins énergétiques obtenue grâce à l’isolation.
• 4. La régulation : thermostat, programmation et équilibrage permettent d’adapter la consommation aux usages réels.
• 5. Le confort d’été : protections solaires, volets, brasseurs d’air fixes et traitement des parois exposées peuvent limiter les surchauffes.

Remplacer uniquement les fenêtres ou installer une pompe à chaleur ne garantit pas, à lui seul, la sortie du statut de passoire thermique. Le gain de classe doit être confirmé par l’audit ou par une simulation réalisée avec les caractéristiques complètes du logement.

Quelles aides financent la rénovation d’une passoire thermique en 2026 ?

1. MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur

Ce parcours est le plus adapté à une rénovation globale d’un logement classé E, F ou G. En métropole, le logement doit notamment avoir été construit depuis au moins 15 ans et être occupé à titre de résidence principale. Le projet doit :

• permettre un gain d’au moins deux classes DPE ;
• comporter au moins deux gestes d’isolation parmi les murs, la toiture, les planchers et les fenêtres ou menuiseries ;
• être précédé d’un rendez-vous personnalisé avec un conseiller France Rénov’ ;
• être suivi par Mon Accompagnateur Rénov’ ;
• être réalisé par des professionnels RGE lorsque cette qualification existe ;
• ne pas prévoir l’installation d’un chauffage fonctionnant majoritairement aux énergies fossiles et ne pas conserver un chauffage principal au fioul.

Les barèmes 2026 sont les suivants :

Pour un gain d’au moins trois classes, le montant maximal calculé avant écrêtement atteint donc 32 000 €, 24 000 €, 18 000 € ou 4 000 €, selon la catégorie de revenus.

La prestation de Mon Accompagnateur Rénov’ est financée dans la limite de 2 000 € TTC à hauteur de 100 % pour les revenus très modestes, 80 % pour les revenus modestes, 40 % pour les revenus intermédiaires et 20 % pour les revenus supérieurs.

2. MaPrimeRénov’ pour une rénovation par geste

Ce parcours finance certains travaux isolés pour les ménages aux revenus très modestes, modestes ou intermédiaires. Le logement doit en principe être occupé comme résidence principale et avoir été construit depuis au moins 15 ans. Une exception existe notamment pour le remplacement d’une chaudière au fioul dans un logement plus récent, sous les conditions prévues par l’Anah. En 2026, l’isolation des murs et les chaudières biomasse ne sont plus financées dans ce parcours, même si d’autres équipements au bois, comme certains poêles ou inserts, restent éligibles.

Voici quelques forfaits applicables en 2026 :

3. Les certificats d’économies d’énergie (CEE)

Les fournisseurs d’énergie et certains distributeurs proposent des primes, des réductions ou des prêts bonifiés en contrepartie des économies d’énergie générées par les travaux. Le montant varie selon l’opération, le logement, la zone climatique, les revenus du ménage et l’entreprise qui valorise les CEE.

Il est conseillé de comparer plusieurs offres et d’obtenir l’engagement CEE avant de signer le devis. Le guide officiel 2026 prévoit encore une demande dans les 14 jours suivant la signature dans certaines situations, mais attendre expose à perdre l’aide.

Les CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov’ par geste, dans la limite des règles d’écrêtement. Ils ne sont pas cumulables avec MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur sur les mêmes travaux en 2026.

4. La TVA réduite à 5,5 %

La TVA à 5,5 % s’applique à certaines prestations de rénovation énergétique réalisées dans un logement achevé depuis plus de deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Elle peut concerner l’isolation, le chauffage, la ventilation, l’eau chaude sanitaire et certains travaux directement liés.

Le taux réduit porte sur les prestations et équipements éligibles fournis et facturés par l’entreprise. Tous les travaux d’amélioration ne relèvent pas automatiquement de la TVA à 5,5 % : certains sont taxés à 10 % ou à 20 %.

5. Les aides locales et MaPrimeRénov’ Copropriété

Les communes, intercommunalités, départements et régions peuvent compléter les aides nationales. Le simulateur officiel France Rénov’ permet d’identifier les dispositifs applicables à l’adresse du logement.

En copropriété, MaPrimeRénov’ Copropriété finance les travaux sur les parties communes et les travaux privatifs d’intérêt collectif :

• 30 % des travaux, dans la limite de 25 000 € par logement, pour un gain énergétique d’au moins 35 % ;
• 45 % des travaux, avec le même plafond, pour un gain d’au moins 50 % ;
• une bonification de 10 points lorsque l’immeuble classé F ou G atteint au moins la classe D.

La demande est déposée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Une assistance à maîtrise d’ouvrage est obligatoire.

Quels prêts peuvent financer le reste à charge ?

Les aides couvrent rarement la totalité du chantier. Le financement doit porter sur le reste à charge réel : montant TTC des devis, diminué des aides confirmées et de l’apport personnel conservé pour le projet.

1. L’éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €

L’éco-PTZ est généralement la première solution de crédit à étudier, car son taux d’intérêt est de 0 % et il est accessible sans condition de ressources. Le logement doit notamment avoir été achevé depuis plus de deux ans et être utilisé ou destiné à être utilisé comme résidence principale. Son montant et sa durée dépendent du programme :

L’absence de condition de revenus ne signifie pas que le prêt est accordé automatiquement. La banque vérifie la solvabilité et les garanties de remboursement de l’emprunteur.

2. Le prêt travaux affecté ou le prêt personnel

Un crédit affecté est lié aux devis et à la réalisation des travaux. Si le contrat de travaux n’est pas exécuté dans les conditions prévues, le crédit associé bénéficie de protections spécifiques. Un prêt personnel offre davantage de liberté d’utilisation, mais n’est pas juridiquement lié au chantier.

Jusqu’au 19 novembre 2026, le régime du crédit à la consommation s’applique aux prêts compris entre 200 € et 75 000 €. À compter du 20 novembre 2026, son champ est étendu aux crédits allant jusqu’à 100 000 €. Ces plafonds réglementaires ne constituent pas une promesse de financement : le montant et la durée acceptés dépendent du prêteur et du dossier.

Chez certains partenaires spécialisés, un prêt travaux peut être proposé sur une durée allant jusqu’à 144 mois, soit 12 ans. Il s’agit d’une durée commerciale maximale variable, et non d’un droit prévu par la loi.

Pour comparer les offres, il faut examiner le TAEG, la mensualité, la durée, le montant total dû, le coût de l’assurance facultative ou obligatoire et les frais éventuels. Une mensualité plus faible n’est pas nécessairement synonyme de crédit moins cher.

3. Le crédit immobilier pour des travaux importants

Un crédit immobilier peut intégrer le coût des travaux lors de l’achat d’un bien ou financer un programme important, notamment lorsqu’une garantie immobilière est mise en place. Le passage au crédit immobilier n’est toutefois pas automatique dès qu’un chantier dépasse 75 000 €.

Son taux peut être inférieur à celui d’un prêt personnel, mais il faut aussi prendre en compte les frais de dossier, de garantie, d’assurance et, le cas échéant, de notaire. La durée plus longue peut augmenter le montant total des intérêts malgré une mensualité plus basse.

4. Le regroupement de crédits avec une trésorerie travaux

Le regroupement de crédits peut être étudié lorsqu’un propriétaire rembourse déjà plusieurs emprunts et ne dispose pas d’une capacité suffisante pour ajouter un nouveau prêt travaux.

L’établissement rembourse les crédits retenus et les remplace par un nouveau financement. Une trésorerie supplémentaire, justifiée par des devis, peut être intégrée pour financer la rénovation énergétique.

Lorsque la part des crédits immobiliers à regrouper dépasse 60 % du montant total de l’opération, le financement relève du régime du crédit immobilier. Lorsqu’elle ne dépasse pas 60 %, il relève du régime du crédit à la consommation.

Cette opération peut :

• regrouper plusieurs échéances en une mensualité ;
• réduire les remboursements mensuels ;
• intégrer le budget des travaux dans le rachat de crédits ;
• adapter la charge de remboursement au budget après travaux.

La trésorerie n’est pas accordée automatiquement. Le prêteur étudie les revenus, les charges, le reste à vivre, l’âge, la valeur du bien, les crédits à reprendre et le montant des travaux.

Le seuil de 35 % n’est pas une condition légale générale propre au regroupement de crédits. La norme du Haut Conseil de stabilité financière encadre principalement l’octroi des crédits immobiliers et exclut de son champ contraignant les renégociations, rachats et regroupements, tout en invitant les banques à réduire le taux d’effort lorsque celui-ci est élevé.

Surtout, la diminution de la mensualité est généralement obtenue en allongeant la durée. Elle peut donc augmenter le coût total de l’endettement. L’offre doit permettre de comparer clairement la situation avant et après l’opération : mensualités, durées, taux, frais, montant total dû et coût de l’assurance.

Aucun paiement ne doit être versé à un intermédiaire avant le versement effectif des fonds prêtés.

5. Le prêt avance rénovation

Le prêt avance rénovation est un prêt hypothécaire remboursé lors de la vente du logement ou de la succession. Les intérêts peuvent être payés périodiquement ou capitalisés selon le contrat.

Le prêt avance rénovation sans intérêt, ou PAR+, peut atteindre 50 000 €. Ses dix premières années sont à taux zéro et il est réservé aux ménages aux revenus modestes ou très modestes selon le barème de l’Anah. Son octroi dépend de l’établissement bancaire et de la valeur du bien donné en garantie.

Quelle solution choisir selon sa situation ?

Dans quel ordre demander les aides et les financements ?

Respecter la chronologie évite de perdre une aide ou de sous-estimer le reste à charge :

• 1. Vérifier le DPE et télécharger, si nécessaire, l’attestation correspondant aux règles de 2024 ou de 2026.
• 2. Prendre rendez-vous avec France Rénov’ avant toute rénovation d’ampleur.
• 3. Faire réaliser l’audit énergétique et choisir un scénario de travaux cohérent.
• 4. Demander plusieurs devis à des entreprises RGE et contrôler la qualification correspondant précisément aux travaux.
• 5. Comparer les CEE avant la signature du devis et déposer les demandes d’aides.
• 6. Attendre la décision d’octroi de MaPrimeRénov’ avant de commencer, sauf dérogation expressément prévue, car l’aide n’est pas automatique.
• 7. Calculer le reste à charge, puis comparer l’éco-PTZ et les autres crédits à partir du TAEG et du coût total.
• 8. Conserver les devis, factures, attestations RGE et justificatifs de paiement jusqu’au versement des aides et à la clôture du prêt.

Quelles règles s’appliquent aux propriétaires bailleurs ?

En France métropolitaine, le calendrier de décence énergétique est le suivant :

Ces échéances s’appliquent à la conclusion d’un bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Elles ne provoquent pas l’expulsion automatique d’un locataire dont le bail se poursuit. En cas de logement non conforme, le locataire peut demander la mise en conformité et saisir le juge, qui peut notamment ordonner des travaux et réduire ou suspendre le loyer selon la situation.

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut par ailleurs pas être augmenté dans les cas prévus par la réglementation métropolitaine, notamment lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une révision annuelle.

En cas de vente, l’audit énergétique obligatoire concerne depuis le 1er janvier 2025 les maisons individuelles et les immeubles d’habitation appartenant à un seul propriétaire lorsqu’ils sont classés E, F ou G. Il ne s’applique pas de la même manière à la vente d’un appartement situé dans une copropriété classique.

FAQ sur le financement d’une passoire thermique

Peut-on obtenir des aides pour une résidence secondaire ?

MaPrimeRénov’ vise principalement les logements occupés comme résidence principale et impose des engagements d’occupation ou de location. En revanche, certains CEE et la TVA à 5,5 % peuvent concerner une résidence secondaire achevée depuis plus de deux ans, sous réserve des conditions propres au dispositif.

Les aides peuvent-elles financer 100 % des travaux ?

Le cumul peut atteindre 100 % de certaines dépenses éligibles pour les ménages très modestes dans des configurations précises, mais cela ne signifie pas que l’intégralité de la facture sera couverte. Les dépenses non éligibles, les dépassements de plafond et certains frais restent à la charge du propriétaire.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ ?

Oui. L’éco-PTZ peut financer le reste à charge après MaPrimeRénov’ jusqu’à 50 000 € sur 20 ans maximum pour une rénovation globale ou un projet MaPrimeRénov’. La banque conserve toutefois la décision d’accorder ou non le prêt après étude de la solvabilité.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov’ et les CEE ?

Oui pour une rénovation par geste, sous réserve des plafonds d’écrêtement. Non pour MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur sur les mêmes travaux en 2026.

Un artisan RGE est-il toujours obligatoire ?

Le recours à un professionnel RGE est obligatoire pour les dispositifs d’aide lorsque la qualification existe pour les travaux concernés. Il faut contrôler la validité de la qualification et son domaine précis dans l’annuaire officiel avant de signer.

Une baisse de mensualité grâce au rachat de crédits réduit-elle le coût des travaux ?

Non. Le regroupement agit sur le financement, pas sur le prix du chantier. Une mensualité plus basse est généralement obtenue grâce à une durée plus longue et peut augmenter le coût total du crédit. Les aides doivent être déduites avant de déterminer le montant de trésorerie réellement nécessaire.

Le DPE peut-il être estimé à partir des factures d’énergie ?

Non. Les factures dépendent du nombre d’occupants, de leurs habitudes et de la température choisie. Le DPE repose sur une méthode conventionnelle et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Un calcul à partir des factures peut aider à suivre la consommation, mais ne permet pas d’attribuer une classe officielle.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 13/08/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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