Passoire thermique : comment rénover son logement en location ou sa résidence principale ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique immobilière : définition

Une passoire thermique est un logement dont l’isolation est vétuste. L’air extérieur et intérieur communiquent excessivement, ce qui génère une source de déperdition thermique et de l’humidité dans les pièces. Ajouté que si les systèmes de chauffe et de ventilation sont vieillissants, les performances risquent d’être encore plus limitées.

En période de grand froid, une mauvaise isolation du logement entraîne une consommation en énergie élevée. Elle crée un inconfort pour les résidents, une hausse du coût des factures d’énergie (électricité, gaz, fioul…) et une quantité de rejets de gaz à effet de serre plus importante.

Les passoires thermiques sont aussi problématiques pour les propriétaires et les locataires pendant l’été car la chaleur extérieure s’infiltre facilement. Le logement n’arrive pas à conserver sa fraîcheur naturelle. Une température élevée rend les conditions de vie désagréables, surtout pendant les événements caniculaires, ce qui est dangereux pour la santé des nourrissons, des enfants et particulièrement des personnes âgées.

Bon à savoir : l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) a estimé en 2022 à 5,2 millions de biens immobiliers notés F et G dans le DPE. Les passoires thermiques représenteraient ainsi plus 17 % du parc de l’ensemble des résidences.

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

Pour les identifier, une classification allant de A à G est réalisée à l’aide d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui doit être obligatoirement effectué par un thermicien agréé, notamment avant la vente d’un bien immobilier. Le professionnel va mesurer, en utilisant une caméra thermique, la présence de ponts provoquant des fuites de chaleurs aux niveaux des parois.

Les logements classés F et G, les plus énergivores en consommation d’énergie, sont ceux considérés comme des passoires thermiques. À l’année, il est estimé qu’elles consomment plus de 330 kWh par mètre carré.

Pour savoir si votre logement est mal isolé et peut être considéré comme une passoire thermique, il existe plusieurs astuces :

1. Vérifier si le logement est froid et humide

Si vous ressentez des sensations de froid et des courants d’air, c’est que l’isolation de votre résidence principale ou secondaire est probablement défaillante. La présence de moisissures, d’écoulement et de taches d’eau sur les murs et de condensation sur les vitres des fenêtres sont également des signes d’habiter dans une passoire thermique.

Si votre logement est en location, questionnez vos locataires s’ils ont froid même en chauffant normalement les pièces, mais aussi s’ils payent des factures d’énergie anormalement importantes.

2. Vérifier le coût annuel de vos factures énergétiques

Vous pouvez vous référer à votre consommation d’énergie, en vérifiant le nombre de kWh que vous avez consommé et en divisant le total par le nombre de mètres carrés de votre logement, sur vos relevés annuels.

Il suffit ensuite de comparer vos kWh avec la classification du DPE pour avoir une estimation de la note de votre logement. Bien entendu, cette méthode n’est pas aussi précise qu’une prestation facturée par un thermicien.

3. Regarder la date de construction du logement

Une maison ou un appartement ancien, construit il y a plusieurs décennies, ne bénéficient pas des nouvelles normes de construction pour optimiser ses performances énergétiques.

De plus, à mesure que les années avancent et avec les aléas climatiques, les matériaux, des fenêtres ou des plaques d’isolation des murs par exemple, peuvent se dégrader et réduire l’efficacité thermique de votre résidence.

Une rénovation pour remettre en état votre bien et l’entretenir peut donc s’avérer indispensable. Cela concerne essentiellement les logements qui ont plus de 20 à 30 ans.

4. Calculer les années de mise en service et de vétusté du système de chauffe

Au fil du temps, le système pour chauffer une maison va perdre en efficacité, même en réalisant annuellement des entretiens par des professionnels, comme c’est le cas pour les chaudières à gaz ou les poêles à granulés.

Ces deux systèmes ont une durée de vie estimée à un peu plus de 10 à 15 ans, selon les modèles. Des systèmes vieillissants et moins modernes peuvent donc contribuer à faire passer votre logement pour une passoire thermique. Surtout que les anciens modèles ne bénéficient pas des dernières avancées technologiques.

Même chose pour le système de ventilation. Dans une maison saine, l’air doit être renouvelé efficacement et ventilé pour éviter l’apparition d’humidité et de moisissures. L’absence de VMC, notamment dans les plus anciennes constructions, peut diminuer fortement l’efficacité thermique d’un bien, car un air trop sec est plus difficile à chauffer.

5. Demander un DPE ou un audit énergétique à un professionnel

Bien entendu, l’intervention d’un diagnostiqueur va permettre d’avoir votre note de DPE réelle. D’après l’Agence de la transition écologique (ADEME), le prix moyen d’un DPE est compris entre 100 et 250 €.

Un audit complet peut aussi être demandé, auprès du bureau d’études thermique, pour un tarif entre 500 et 1 000 €. En fonction de l’évaluation constatée après cette étude, vous saurez si votre logement fait partie de la catégorie des passoires thermiques et vous obtiendrez des recommandations sur les travaux de rénovation à accomplir.

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Pourquoi rénover sa passoire thermique ?

Si vous habitez dans une passoire thermique, plusieurs raisons peuvent vous encourager à envisager de lancer des travaux pour rénover votre bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire. Améliorer l’isolation d’un bien locatif, dont vous êtes propriétaire, peut aussi être motivé par plusieurs raisons. Les voici :

• Vous allez réaliser de substantielles économies d’argent annuelles sur vos factures d’énergie, ce qui va permettre d’amortir au bout de quelques années le coût des travaux ;
• Une meilleure isolation permet d’éviter les fortes déperditions thermiques, ce qui va améliorer significativement votre confort de vie ou celui de vos locataires ;
• Un logement bien isolé et noté entre A et D dans son DPE est susceptible d’être loué ou vendu plus facilement et pour un meilleur prix ;
• Les travaux de rénovation permettent de renouveler les matériaux et le système de chauffe du bien immobilier par des modèles plus écologiques et respectueux de l’environnement, car les rejets en gaz à effet de serre seront plus faibles.

Le gel des loyers et l’interdiction par la loi de louer des passoires thermiques

Un calendrier voté par le gouvernement prévoit, depuis août 2022, des restrictions quant à la pratique de la location immobilière dans des logements considérés comme des passoires thermiques. La loi Énergie climat, émanant du Ministère de la Transition écologique, comprend plusieurs échéances d’ici 2028 :

Le gel des loyers le 24 août 2022 : les propriétaires de logements classés F et G, dans leur DPE respectif, ne peuvent plus augmenter le montant des loyers. Ce gel est actif temps que les performances énergétiques ne sont pas améliorées.

Un audit énergétique obligatoire le 1er avril 2023 : à ne pas confondre avec le simple DPE, l’audit énergétique va devenir une obligation pour toute vente d’une maison individuelle ou d’un appartement sans copropriété. Il permet d’aller plus loin que le DPE car la finalité et de cibler des ouvrages spécifiques pour une amélioration efficace de l’isolation thermique et des performances énergiques d’un logement.

L’interdiction de mettre en location un bien classé G en 2025 : à partir de cette date, les propriétaires ne pourront plus louer une habitation avec un DPE affichant une consommation supérieure à 450 kWh/m², équivalant à la note G. Les biens classés de A à F ne sont pas concernés.

La location interdite pour les biens classés F en 2028 : 3 ans après la première interdiction, ce seront ensuite les logements avec une note de F qui ne pourront plus être proposés à la location. Concrètement, cela équivaut à une consommation en énergie comprise entre 331 et 450 kWh/m².

La volonté de cette stratégie politique est de rénover un parc immobilier français vieillissant et énergivore. Ces investissements massifs doivent permettre de faire des économies d’énergie, dans une époque où le pouvoir d’achat énergétique est une grande préoccupation, d’optimiser le confort de vie des résidents et de protéger la planète en baissant drastiquement les émissions de gaz à effet de serre depuis les logements.

Comment financer la rénovation énergétique d’une passoire thermique pour améliorer le DPE ?

Vous souhaitez optimiser le confort de chauffe et de vie dans votre logement et économiser plusieurs centaines d’euros par an sur vos factures ? Avant de débuter vos travaux de rénovation dans votre résidence principale, il va falloir passer par la case du crédit.

Si vous êtes propriétaire bailleur d’un ou de plusieurs logements que vous louez à des locataires, ou que vous comptez le devenir, il serait aussi prudent d’anticiper les prochaines interdictions relatives aux performances énergétiques de vos biens. En effet, s’ils sont considérés comme des passoires thermiques, classées en F et G, il va falloir procéder à des travaux de rénovation pour passer au minimum à la note E. Mais ce genre de projet a un coût, les dépenses peuvent atteindre facilement plusieurs milliers d’euros, voire jusqu’à plusieurs dizaines, selon l’étendue du chantier à prévoir.

Pour faciliter leur financement, il existe plusieurs solutions de financement bancaire permettant d’éviter de dépenser toute votre épargne : le crédit à la consommation, le prêt immobilier et le rachat de crédit, notamment si vous avez déjà des prêts en cours et un taux d’endettement élevé.

Retour sur le fonctionnement et les avantages de ces différentes opérations qui peuvent vous aider dans votre projet travaux.

Le rachat de crédit plus une trésorerie dédiée à des travaux de rénovation d’une passoire thermique

Les nouvelles obligations légales, pour inciter à la rénovation des logements, peuvent être une contrainte budgétaire pour beaucoup de foyers. Si vous remboursez actuellement plusieurs crédits, liés à votre bien immobilier et à une ou deux voitures par exemple, vous pouvez ne plus avoir la capacité financière pour emprunter un nouveau prêt travaux.

Dans ce cas présent, il est possible de faire racheter vos crédits en cours et de réduire vos mensualités. L’opération va rendre vos charges plus simples à payer et va vous donner la capacité de réussir à financer la rénovation de votre passoire thermique. En effet, la baisse de votre taux d’endettement va vous rendre éligible à la demande d’une trésorerie supplémentaire pour votre projet. Elle va être incluse dans le capital total de ce regroupement. Vous n’aurez par conséquent plus qu’un seul crédit avec une échéance allégée, soit une vraie souplesse pour votre gestion budgétaire et la réussite de vos envies.

Solutis s’engage à vous accompagner pour monter votre dossier et vous trouver la meilleure offre de rachat de crédit avec le financement de travaux.

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Le prêt personnel pour financer des travaux énergétiques

Ce crédit consommation classique permet d’emprunter jusqu’à 75 000 € sur 12 ans pour votre besoin d’améliorer les performances thermiques de votre habitat avec un DPE noté F ou G, voire moins.

Cet emprunt bancaire peut être affecté à votre projet travaux, ce qui permet généralement d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. Le coût de l’opération n’en sera que plus faible. Toutefois, un prêt travaux affecté nécessite de nous fournir des devis, réalisés au préalable, pour estimer précisément le montant qui vous est nécessaire.

Si vous choisissez cette solution bancaire, nos conseillers Solutis se chargeront de vous aider à accomplir les démarches pour que vous puissiez bénéficier, dans un délai rapide, d’une offre comparée parmi les propositions de plusieurs partenaires.

Le crédit immobilier pour des rénovations supérieures à 75 000 €

À défaut de pouvoir souscrire un prêt personnel, si le capital est supérieur à 75 000 €, vous pouvez vous rabattre sur un crédit immobilier. En effet, il est possible de rénover votre passoire thermique avec ce financement pouvant d’ailleurs vous faire bénéficier de conditions avantageuses.

Simplement, en profitant du barème des taux du prêt immobilier, le coût de l’opération sera plus bas qu’avec un prêt personnel. En règle générale, les barèmes des taux de crédit conso sont effectivement plus élevés.

Les aides d’État pour financer des travaux et rénover une passoire thermique

Pour vous appuyer dans le financement de la rénovation énergétique de votre passoire thermique, ces opérations bancaires, citées ci-dessus, peuvent être empruntées tout bénéficiant de dispositifs d’aides de l’État.

Ma prime Rénov’ : cette aide permet de profiter du versement d’une prime plafonnée à 20 000 €, calculée sous condition de revenu, pour diminuer le montant total de travaux ayant pour but d’améliorer l’isolation, de réduire les émissions de gaz à effet de serre et d’accroître les performances du système de chauffe d’un logement.

Ma Prime Rénov’ sérénité : autrefois surnommée « Habiter Mieux Sérénité », cette subvention, accordée par l’Anah, profite avant tout aux foyers avec les revenus les plus modestes afin de les aider à rénover leur bien.

L’Éco-prêt à taux zéro : l’éco-PTZ est un crédit à la consommation sans intérêt bancaire accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État. Son objectif est de pouvoir financer un investissement dans des travaux de rénovation énergétique. Autrefois accessible en réalisant plusieurs bouquets de travaux, il est maintenant déblocable avec un seul projet.

La TVA réduite à 5,5 % : ce dispositif permet d’alléger le coût d’achat des matériaux pour rénover son habitation, en profitant d’une TVA de 5,5 % au lieu de 20 %.

Le chèque énergie : accordé aux ménages les plus modestes et en situation de précarité, le montant du chèque énergie peut être utilisé pour payer une partie du coût d’un projet de rénovation énergétique.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 03/11/2022