Lors de la souscription d’un crédit immobilier, le saut de charge permet de calculer la différence entre le montant d’une échéance de prêt future et celui d’un loyer d’un emprunteur, pour savoir si ses charges mensuelles vont augmenter, baisser ou rester fixes en cas d’accord de la banque et de déblocage des fonds. Il s’agit donc d’un indicateur de solvabilité utilisé par les établissements bancaires pour chaque demande de prêt, au même titre que le taux d’endettement ou le reste à vivre. Dans l’idéal, un emprunteur doit avoir un saut de charge négatif, c’est-à-dire une mensualité plus faible ou égale à son loyer afin d’avoir un meilleur dossier. Explications plus en détails ci-dessous.

Saut de charge en crédit immobilier : définition

Le saut de charge est un indicateur financier utilisé lors de la demande d’un nouveau crédit immobilier, qui est obtenu en soustrayant le montant de la mensualité de ce futur prêt par le montant du loyer actuel de l’emprunteur. Le résultat permet de comparer les deux montants et de savoir si le remboursement mensuel de l’emprunt va faire augmenter ou diminuer les charges du foyer ainsi que son taux d’endettement.

Par exemple, si un foyer locataire paie un loyer de 800 € et qu’il emprunte un prêt avec une mensualité de 950 €, son saut de charge sera de + 150 € (950 - 800 = 150). Cela signifie qu’il va augmenter ses charges fixes de 150 € tous les mois. A l’inverse, si la nouvelle mensualité n’est que de 700 €, son saut de de charge atteindra - 100 € (700 - 800 = - 100), ce veut dire qu’il disposera d’un reste à vivre de 100 € supplémentaires tous les mois, car ses charges vont baisser.

En complément du taux d’endettement, du reste à vivre et de la capacité d’emprunt, cet indicateur permet surtout d’aider la banque à évaluer la solvabilité d’une personne qui demande un financement bancaire. Le saut de charge est donc un outil parmi d’autres qu’ont recours les conseillers bancaires afin d’analyser la qualité d’un dossier emprunteur, qui souhaite financer l’achat d’un bien avec un crédit immobilier.

A quoi correspond le saut de charges négatif et positif ?

En fonction de l’écart entre la mensualité du prêt demandé et le loyer, on distingue le saut de charge négatif et positif.

  1. Le saut de charge négatif :

Si la mensualité du futur prêt est inférieure ou égale au montant du loyer de l’emprunteur, il est dit que son saut de charge est négatif. Ses charges fixes ne vont donc pas augmenter, ce qui permet lui permet de conserver un bon équilibre budgétaire.

Elles vont même baisser et améliorer le dossier de l’emprunteur, ce qui est un vrai plus, notamment pour ceux disposant d’une situation dégradée ou d’un apport personnel absent ou peu élevé. Il s’agit d’une preuve que le bien immobilier qu’il compte acquérir est d’un budget cohérent avec sa capacité de remboursement.

L’octroi d’un crédit immobilier est donc plus facile à obtenir avec un saut de charge négatif, à condition cependant que l’emprunteur dispose d’une situation professionnelle stable et qu’il soit solvable avec un taux d’endettement inférieur à 35 %, selon les critères imposés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

  1. Le saut de charge positif :

Lorsque le montant de la mensualité du prêt immobilier sollicité est supérieur au loyer actuel de l’emprunteur, il est dit que le saut de charge est positif. Lors du déblocage du financement, les charges du foyer vont donc augmenter, ce qui peut détériorer sa solvabilité.

Si les revenus du foyer sont stables, que le reste à vivre par tête est suffisant et que son taux d’endettement demeure sous le seuil des 35 %, la banque peut néanmoins accorder le prêt même si le saut de charge est positif.

Si sa situation est dégradée, un accord sera en revanche nettement plus difficile à négocier. Dans ce cas présent, l’emprunteur peut patienter jusqu’à ce que sa situation s’améliore pour renouveler sa demande de prêt. Il peut aussi décider d’emprunter un capital moins élevé ou diminuer sa future échéance en allongeant la durée du contrat.

Bon à savoir :

Même si un foyer possède un taux d’endettement au-dessus de 35 % et un saut de charge positif, il peut tout de même être considéré comme solvable et obtenir un crédit immobilier s’il gagne des revenus mensuels très élevés, lui permettant de continuer à subvenir à ses besoins de la vie courante.

Pourquoi le saut de charge est important dans un dossier de crédit immobilier ?

En analysant parallèlement le taux d’endettement, qui correspond à la part des charges dans les revenus mensuels d’un foyer,  le reste à vivre, qui est la somme restante libre d’usage après le paiement des charges, et enfin le saut de charge, l’établissement prêteur peut mieux juger la solvabilité de l’emprunteur et se prononcer si sa situation financière actuelle l’autorise à avoir un crédit immobilier.

Si le montant du saut de charge est positif et qu’il indique une hausse des charges du foyer, cela signifie que son taux d’endettement va augmenter et que son achat immobilier peut déséquilibrer son budget. En cas de saut de charge négatif, qui induit une augmentation des revenus disponibles du foyer ainsi qu’une diminution de son taux d’endettement, les chances d’obtention d’un prêt immobilier seront plus élevées.

Toutefois, il faut savoir que cet indicateur reste un outil d’évaluation et qu’il n’est pas à lui seul suffisant pour que l’organisme prêteur rende sa décision d’octroyer ou non un financement bancaire.

Les questions des emprunteurs et nos réponses sur le saut de charge

Comment calculer le saut de charges ?

La formule de calcul permettant d’obtenir le solde du saut de charge est la suivante :

Résultat du saut de charge = montant de la mensualité du prêt immobilier – montant du loyer mensuel actuel de l’emprunteur

Que faire en cas de saut de charge trop important ?

Si le calcul du saut de charge révèle que la future mensualité du prêt sera beaucoup plus élevée que le loyer de l’emprunteur, il doit possiblement abaisser son budget d’achat pour emprunter moins ou/et définir une durée du contrat plus longue, mais qui ne peut dépasser 25 voire 27 ans. Si les revenus du foyer sont élevés, il n’est pas bloquant que le résultat du saut de charge soit positif et nettement supérieur au loyer actuel.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 11/07/2024

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