Lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, la loi Carrez impose au vendeur d'indiquer la superficie du lot vendu dans le compromis de vente ainsi que dans l'acte authentique. Cette obligation nécessite la réalisation préalable d'un diagnostic de la surface du lot concerné.
La loi Carrez, mise en place en France, a pour objectif de protéger les acheteurs de biens immobiliers en copropriété en leur fournissant une information précise sur la surface privative du lot qu'ils achètent. Cette loi vise à éviter les divergences entre la surface annoncée par le vendeur et la surface réelle du bien, garantissant ainsi une plus grande transparence dans les transactions immobilières.
Cette réglementation s’applique à la vente de biens immobiliers situés en copropriété, qu’ils soient à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel), tels que les appartements, maisons en copropriété, ou encore les locaux commerciaux ou professionnels. Cependant, certains types de biens sont exclus de cette obligation, comme les caves, garages, parkings, et autres dépendances non habitables.
La loi Carrez impose que, pour tout bien immobilier en copropriété dont la surface est égale ou supérieure à 8 m², la superficie privative soit mentionnée de manière obligatoire dans les documents de vente, notamment dans le compromis de vente et l'acte authentique. Cette "superficie loi Carrez" se calcule en mesurant la surface des planchers des espaces clos et couverts, après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escaliers, gaines, ainsi que les encadrements de portes et fenêtres.
Il est important de noter que certaines parties du bien ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Par exemple, les balcons, terrasses, et toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul de la superficie privative.
En cas d'erreur dans la mesure de la surface privative, l'acheteur peut demander une révision du prix de vente si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l'acte de vente. Cette garantie supplémentaire renforce la protection des acheteurs dans les transactions immobilières en copropriété.
Il est important de prendre connaissance des principaux aspects de la loi Carrez, qui encadre les transactions immobilières en copropriété en France :
Le vendeur a la possibilité de réaliser les mesures de superficie lui-même selon la loi Carrez, mais il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel qualifié, comme un géomètre-expert. Ces experts, certifiés par l'État, sont spécialisés dans la topographie et les mesures foncières. Ils possèdent une assurance professionnelle qui les couvre en cas d'erreurs dans les mesures.
Un géomètre-expert fournit un certificat de superficie, qui doit être inclus dans les documents de vente et le compromis de vente. Ce certificat comprend plusieurs éléments essentiels :
Recourir à un géomètre-expert assure que les mesures sont conformes aux exigences légales, garantissant ainsi la fiabilité des informations fournies aux acheteurs. Cela aide également à éviter les litiges futurs concernant la superficie du bien. En choisissant un professionnel pour effectuer les mesures, vous vous assurez que la surface est correctement déterminée, ce qui facilite la vente et protège vos intérêts en cas de désaccord.
La loi Carrez présente plusieurs avantages significatifs. Son principal bénéfice est la protection qu'elle offre aux acheteurs. En fournissant une mesure précise et officielle de la surface du bien, elle permet à l'acheteur de connaître exactement ce qu'il achète. Cette transparence aide les acheteurs à prendre des décisions éclairées, car ils disposent d'informations fiables et uniformes sur la superficie. La méthode de calcul de la surface privative est unique et standardisée, assurant ainsi une certaine sécurité pour l'acquéreur. De plus, si la superficie mentionnée dans le contrat est erronée de plus de 5 %, l'acheteur peut demander un ajustement du prix ou d'autres recours.
Les vendeurs bénéficient également de la loi Carrez, car en cas d'erreur ou de fausse déclaration concernant la superficie, leur responsabilité civile est protégée, le professionnel chargé du diagnostic étant responsable des erreurs éventuelles. Cela réduit les risques de conflits futurs liés à des erreurs de mesure et renforce la confiance entre les parties.
Cependant, la loi Carrez présente des inconvénients. D'une part, elle implique des démarches administratives complexes, notamment la nécessité de faire appel à un géomètre-expert pour mesurer la superficie. Cette intervention coûte généralement une centaine d'euros, avec des variations selon la localisation et la taille du bien. Parfois, des forfaits peuvent être proposés pour couvrir tous les diagnostics requis.
D'autre part, certaines surfaces sont exclues du calcul, comme les balcons, les terrasses et les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Cela peut entraîner des différences notables entre la superficie Carrez et la superficie totale du bien. En outre, la loi Carrez ne prend pas en compte d’autres aspects importants tels que l’agencement des pièces ou la luminosité, ce qui limite son champ d’application.
Ci-dessous, les questions les plus posées par les internautes concernant la loi Carrez :
Pour calculer la superficie selon la loi Carrez, chaque pièce doit être mesurée de l'intérieur des murs et cloisons. Par exemple, si une pièce mesure 4 mètres sur 4 mètres, sa superficie sera calculée comme étant 16 mètres carrés. Il est important de mesurer chaque espace séparément pour obtenir une estimation précise.
Si vous vous interrogez sur l'application de la loi Carrez aux maisons individuelles, sachez qu'elle ne s'applique pas à ce type de bien.
La loi Carrez s'applique exclusivement aux biens situés en copropriété horizontale, afin de déterminer la valeur de la partie que vous acquérez. En effet, contrairement aux maisons en lotissement ou aux propriétés individuelles, le terrain n'est pas à vous ; vous en avez seulement l'usage.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Publié le 13/08/2024
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