L'accès à la propriété est un projet partagé par beaucoup de personnes, mais lorsque l'on est atteint d'une maladie ou d'une affection de longue durée (ALD), la question de l'obtention d'un crédit immobilier devient importante. En France, comme dans beaucoup d'autres pays, les établissements financiers évaluent rigoureusement la solvabilité des emprunteurs potentiels, et la santé joue souvent un rôle clé dans cette évaluation. Il est important d’étudier les défis et les solutions possibles pour les personnes atteintes d'ALD souhaitant souscrire un crédit immobilier, car oui il est possible pour une personne avec une maladie ou une affection de longue durée d’obtenir un crédit immobilier.

Affections de longue durée : crédit immobilier et assurance emprunteur

Les affections de longue durée (ALD) sont des maladies chroniques qui nécessitent des soins prolongés et souvent coûteux. Parmi les plus courantes, on trouve le diabète, le cancer, les maladies cardiovasculaires, et certaines maladies auto-immunes. Ces conditions peuvent avoir un impact significatif sur la qualité de vie, mais aussi sur la capacité d'une personne à obtenir un crédit immobilier.

Les politiques des banques varient considérablement en matière de crédit immobilier pour les personnes atteintes d'ALD. Certains établissements financiers adoptent une approche plus flexible et sont prêts à étudier chaque dossier individuellement, tandis que d'autres appliquent des critères plus stricts. Il est donc recommandé de comparer les offres et de solliciter un courtier pour maximiser ses chances d'obtenir un crédit. Les banques pour le crédit immobilier prendront plus en compte la situation financière de l’emprunteur, ses revenus, son taux d’endettement et s’il a une situation professionnelle stable du type CDI. Dans cette situation, le plus compliqué n’est pas le prêt immobilier en lui-même mais de trouver son assurance emprunteur en ayant une maladie ou affection de longue durée.

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, les banques exigent généralement une assurance emprunteur. Cette assurance couvre les risques d'incapacité de rembourser le prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Pour les personnes atteintes d'ALD, obtenir cette assurance peut s'avérer particulièrement difficile. Les compagnies d'assurance évaluent le risque en se basant sur des critères médicaux stricts, et une condition de santé préexistante peut entraîner une surprime, des exclusions de garanties, voire un refus pur et simple de l'assurance.

Il est bon de savoir que depuis le 1er juin 2022, il n'est plus nécessaire de remplir un questionnaire de santé dans les situations suivantes :

  • Si la part assurée par personne est égale ou inférieure à 200 000 euros.
  • Si le remboursement intégral du prêt est prévu avant que l’emprunteur n'atteigne l'âge de 60 ans.

Cette réforme offre aux emprunteurs considérés à risque en raison de leur état de santé la possibilité d'éviter les surprimes ou les exclusions de garanties.

Cependant, le questionnaire de santé demeure obligatoire pour les crédits supérieurs à 200 000 euros par personne, soit 400 000 pour un couple ou pour les emprunteurs dont l'âge dépasse 60 ans à la fin du remboursement du prêt.

Possibilité d’opter pour la délégation d’assurance

Lorsqu'une personne souffre d'une maladie ou d'une affection de longue durée (ALD), obtenir une assurance emprunteur pour un crédit immobilier peut s'avérer délicat. Une des possibilités dans ce contexte est de recourir à la délégation d'assurance. La délégation d'assurance permet de choisir un assureur externe à la banque prêteuse.

La délégation d'assurance permet de comparer plusieurs offres et de choisir celle qui est la plus adaptée aux besoins spécifiques de l'emprunteur. Les contrats externes peuvent proposer des garanties mieux adaptées aux situations de santé particulières et des conditions financières plus avantageuses.

Souvent, les assureurs externes proposent des tarifs plus compétitifs que les assurances groupées des banques. Cela peut se traduire par des économies significatives, surtout pour les emprunteurs ayant des ALD qui se voient souvent imposer des surprimes élevées par les assureurs traditionnels.

Les assureurs spécialisés dans les risques aggravés de santé offrent des garanties qui tiennent compte des spécificités de chaque ALD. Ces contrats peuvent inclure des couvertures spécifiques et des clauses adaptées, ce qui permet une meilleure protection pour l’emprunteur.

Bon à savoir :

Il est recommandé de faire appel à un courtier en assurance pour obtenir plusieurs devis et analyser les garanties proposées.

Quelles sont les maladies ou affections de longue durée ?

En France, les affections de longue durée (ALD) sont des maladies chroniques qui nécessitent des soins prolongés.

Voici la liste détaillée des 30 ALD exonérantes (ALD 30) :

  • Accident vasculaire cérébral invalidant
  • Insuffisance cardiaque grave
  • Insuffisance respiratoire chronique grave
  • Affections neurologiques et musculaires chroniques évolutives
  • Hémopathies malignes (leucémies, lymphomes, myélomes, etc.)
  • Paralysie générale progressive et autres formes de syphilis nerveuse
  • Insuffisance médullaire et autres cytopénies chroniques (y compris anémie chronique et purpura thrombopénique)
  • Maladie d'Alzheimer et autres démences
  • Sclérose en plaques
  • Parkinson et autres syndromes parkinsoniens
  • Maladie de Huntington
  • Paraplégie
  • Tétraplégie
  • Rétinopathies diabétiques
  • Diabète de type 1 et 2
  • Tumeurs malignes (cancers)
  • Tuberculose active
  • Poliomyélite aiguë
  • Infection par le VIH (SIDA)
  • Hépatopathies chroniques actives et cirrhoses
  • Épilepsie grave
  • Polyarthrite rhumatoïde évolutive
  • Lupus érythémateux disséminé
  • Maladie de Crohn
  • Rectocolite hémorragique (RCH)
  • Syndrome myélodysplasique
  • Maladies chroniques du foie (hépatite chronique active, hépatite auto-immune, hémochromatose, etc.)
  • Maladies rares avec retentissement sur le quotidien
  • Maladies lysosomales
  • Affections liées à une greffe d'organe ou de moelle osseuse

Cette classification permet une meilleure prise en charge des patients atteints de maladies chroniques, ce qui facilite l'accès aux soins nécessaires.

Alternatives à l'Assurance Emprunteur

Pour ceux qui ne parviennent pas à obtenir une assurance emprunteur, d'autres solutions peuvent être envisagées :

  • Hypothèque ou nantissement : certaines banques acceptent de prendre une garantie sur un bien immobilier ou un placement financier en lieu et place de l'assurance emprunteur.
  • Caution solidaire : un proche ou un membre de la famille peut se porter caution solidaire pour l'emprunt, engageant son propre patrimoine en garantie.
  • Fonds de garantie : dans certains cas, des fonds de garantie spécifiques peuvent être mobilisés pour couvrir le risque de non-remboursement.

La convention AERAS : un outil de protection

La convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) est une initiative visant à faciliter l'accès à l'assurance et au crédit pour les personnes ayant des problèmes de santé. Mise en place en 2007, cette convention permet d'obtenir une couverture d'assurance dans des conditions acceptables, même avec une ALD. Elle prévoit des dispositions spécifiques pour les emprunteurs dont les dossiers sont refusés en première instance, permettant une réévaluation par des experts médicaux indépendants.

En d’autres termes, il est donc tout à fait possible de souscrire un crédit immobilier en ayant une maladie ou une affection longue durée, à condition de répondre aux exigences de la banque prêteuse, tels qu'un taux d'endettement inférieur à 35%, avoir des revenus stables par exemple. Le défi sera probablement de pouvoir souscrire une assurance emprunteur, une assurance qui va souvent de pair avec le prêt immobilier.

Mathieu Dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 04/07/2024

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