Comment contourner le taux d'usure de crédit immobilier ?

Qu'est-ce qu'une offre de crédit immobilier avec un taux usuraire ?

Selon le Code de la Consommation et l’article L314-6, un taux usuraire correspond à une proposition de financement qui contient un TAEG au-dessus des seuils de l'usure actuels, fixés par la Banque centrale de l'hexagone. En France, les établissements bancaires ont l'interdiction de financer la demande de crédit d'un particulier ou d'un professionnel avec un prêt immobilier ou un prêt personnel dépassant le taux d'usure. Il s'agit d'un délit passible d’une peine d’emprisonnement et d'une amende.

A l’origine, il faut comprendre que les taux d'usure ne sont pas voués à bloquer les souscriptions de crédit des emprunteurs avec un profil plus difficile à financer. L'objectif de cet indicateur est, avant tout, d'anticiper les éventuelles pratiques commerciales abusives et de protéger les consommateurs face à des sociétés de financement qui proposeraient des taux d'intérêt excessifs et coûteux. Les différents taux d'usure ont donc pour vocation d'assainir les relations entre les emprunteurs et les organismes de crédit et de créer un climat de confiance pour chacun des acteurs.

Pourquoi le taux d’usure bloque les demandes de prêt immobilier en 2022 ?

Si la hausse de l'usure reste faible en 2022, mais bien réelle, les taux nominaux proposés par les banques sont problématiques pour l’accès au crédit immobilier. En effet, contrairement aux taux des crédits conso, les taux immobiliers augmentent plus vite que les seuils de l'usure, qui ne sont mis à jour qu'une fois tous les 3 mois. C'est ce qui explique pourquoi beaucoup de foyers n'arrivent pas à obtenir un accord auprès de leur banque, même avec un bon dossier, car les taux d'intérêt des organismes prêteurs sont trop élevés et dépassent l'usure du trimestre en cours.

Mais comment peut-on expliquer la hausse soudaine des taux nominaux ? Dans un premier temps, la Banque centrale européenne a pris la décision de relever ses taux directeurs pour freiner l'inflation qui se propage en Europe. Pour faire simple, l'idée est de ralentir la consommation des ménages et les investissements en décourageant les établissements bancaires d'octroyer des crédits.

De plus, pour prêter de l'argent aux particuliers, les banques passent d'abord par le marché interbancaire pour emprunter les sommes nécessaires. Ces opérations de refinancement ont également un coût, calculé par un taux d'intérêt. Ce dernier est généralement indexé sur l'OAT 10 ans (le taux auquel l'État français emprunte sur les marchés) qui est actuellement trop proche des taux d'usure.

En conséquence, soit les banques parviennent à proposer un taux nominal sous l'usure, en risquant de gagner une marge très faible, voire à prêter à perte, sur les prêts immobiliers accordés, soit elles refusent de financer les demandes de crédit immobilier car le TAEG proposé est usuraire. Cette remontée des taux, plus rapide que l'usure en vigueur, est ce qui surnommée "l'effet de ciseau", qui bloque les dossiers de nombreux emprunteurs.

Plusieurs catégories de foyers rencontrent ainsi des difficultés pour être financées en cette fin d'année 2022 :

• les foyers modestes qui ont une situation financière plus difficile et des revenus moyens ;
• les personnes malades et/ou âgées de + de 50 ans chez qui le TAEA élevé fait dépasser les taux d'usure ;
• les primo-accédants qui ont très peu d’apport immobilier.

Comment contourner le taux d’usure pour emprunter un nouveau crédit immobilier ?

Avant d'effectuer votre demande pour souscrire un prêt à l'habitat, il est possible d'améliorer la qualité de votre dossier pour éviter que votre TAEG ne soit supérieur à l'usure. Pour cela, il faut réussir à optimiser le coût total de son assurance emprunteur et le taux d'endettement de son foyer.

Baisser son taux d'assurance de crédit et son TAEG

Il existe bel et bien des solutions pour essayer de financer son projet, même après un refus de prêt immobilier du fait du dépassement des taux d’usure. Pour cela, il va d'abord falloir se pencher sur le cas de l’assurance emprunteur, obligatoire pour décrocher un accord, qui représente une part importante dans le TAEG.

Pour repasser sous les seuils de l'usure, il faut trouver un contrat avec un tarif moins cher chez un concurrent, permettant de baisser le taux d'assurance crédit (TAEA). C'est ce qui est appelé la délégation d'assurance, qui consiste à couvrir son prêt ailleurs que chez l'établissement prêteur. Un courtier en assurance, tel que Solutis, peut vous aider à trouver un meilleur contrat qui permettra de baisser le TAEG du crédit immobilier et d'être sous le taux d'usure.

Réduire son taux d'endettement et améliorer son dossier de crédit immobilier

Le taux d'endettement élevé d’un foyer est ce qui peut augmenter le taux nominal dans une offre de prêt et franchir l'usure en vigueur. Pour le diminuer, afin d'avoir un meilleur taux et revenir sous le seuil de l'usure, il faut réaliser un rachat de crédit.

Cette opération, pouvant être conduite à l'aide des experts Solutis, va consister à regrouper l’ensemble des crédits en cours au sein d’un seul emprunt, où peut s’incorporer également le montant du nouveau prêt immobilier. Plus facile à gérer, la nouvelle mensualité peut faire l’objet d’un rééchelonnement en augmentant la durée de remboursement.

La baisse du montant de l’échéance peut atteindre 60 %, ce qui va augmenter nettement le reste à vivre du foyer. La chute du taux d'endettement va améliorer la qualité d’un dossier de crédit immobilier, l’emprunteur peut alors obtenir un meilleur taux nominal et être en dessous des seuils des taux d'usure.

Comparer les taux de crédit avec un courtier pour trouver facilement un contrat en dessous de l’usure

Pour trouver le TAEG le plus bas, pratiqué par les établissement bancaire, et surtout en règle pour respecter les taux d’usure, il est recommandé d’avoir recours à un intermédiaire bancaire comme Solutis. Si l’offre de crédit d’une banque est usuraire, cela ne veut pas dire que d’autres concurrents ne sont pas en mesure de proposer un taux respectant les règles légales.

En faisant appel à l’intervention de nos experts de confiance, ils vont aller démarcher plusieurs banques et comparer les modalités proposées. Celle affichant à la fois une proposition sous l’usure et avec le taux le plus bas sera sélectionnée puis proposée à l’emprunteur. Une simple demande en ligne, gratuite et sans engagement, permet de débuter les démarches et de mettre en route le savoir-faire de nos conseillers.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 30/12/2022