Que vérifie la banque avant d'accorder un prêt immobilier ?

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L’achat d’un bien immobilier passe souvent par l’obtention d’un prêt bancaire. Mais avant d’accorder un financement, la banque analyse minutieusement le dossier de l’emprunteur afin d’évaluer les risques. Revenus, apport personnel, taux d’endettement… Plusieurs critères sont passés au crible pour s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de rembourser son crédit. Alors, que vérifie précisément une banque avant d’accorder un prêt immobilier ? Quels éléments peuvent influencer sa décision ? Voici nos éléments de réponses.

Prêt immobilier : quels sont les critères examinés par les banques ?

Avant d’accorder un prêt immobilier, une banque s’assure que l’emprunteur est en mesure de rembourser son crédit dans les conditions prévues. Pour cela, elle analyse différents aspects du dossier afin d’évaluer le niveau de risque et la solidité financière du candidat à l’emprunt. Voici les principaux critères étudiés par les établissements bancaires.

La capacité d’emprunt et le taux d’endettement

La capacité d’emprunt correspond au montant que l’emprunteur peut obtenir pour financer son projet immobilier, en tenant compte de ses revenus et de ses charges. L’un des principaux indicateurs utilisés par la banque pour l’évaluer est le taux d’endettement.

Taux d’endettement = (charges mensuelles fixes / revenus mensuels) x 100

En général, ce taux ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets. Ce seuil inclut l’ensemble des mensualités de crédit en cours (crédits à la consommation, prêts immobiliers, etc.) ainsi que certaines autres charges fixes comme les pensions alimentaires.

Pour déterminer la faisabilité du prêt, la banque simule différentes configurations en fonction de la mensualité et de la durée de remboursement souhaitée. Un taux d’endettement trop élevé peut conduire à un refus de financement, sauf si l’emprunteur dispose d’un apport personnel conséquent ou d’autres garanties.

La situation financière et la gestion des comptes

L’analyse des finances ne se limite pas au taux d’endettement. La banque va également examiner la gestion des comptes bancaires :

présence de découverts réguliers ;
capacité d’épargne ;
existence de produits financiers (assurance-vie, épargne salariale, etc.) ;
absence d’incidents de paiement.

Un historique bancaire sain est un signal positif pour le prêteur. Par ailleurs, la banque consulte souvent le FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) pour s’assurer que l’emprunteur ne se trouve pas en situation de surendettement.

La stabilité professionnelle

Le crédit immobilier étant un engagement à long terme, les banques privilégient les profils offrant une certaine sécurité financière. Ainsi, les emprunteurs en CDI, les fonctionnaires et les professions libérales ayant des revenus stables sont généralement favorisés.

Les travailleurs indépendants ou en CDD peuvent aussi obtenir un prêt, mais ils devront souvent justifier d’une activité stable sur plusieurs années et fournir des bilans comptables solides.

L’apport personnel

Bien que certains établissements bancaires proposent des financements à 110 %, incluant les frais annexes (notaire, garantie, etc.), la plupart des banques exigent un apport personnel d’au moins 10 % du montant du bien. Plus l’apport est élevé, plus le dossier est solide, car cela réduit le risque pour le prêteur.

La situation personnelle et les garanties

L’âge, le statut marital et la composition du foyer sont également pris en compte. Par exemple :

Un jeune emprunteur bénéficie souvent d’une assurance emprunteur moins chère.
Un emprunteur proche de la retraite pourra être soumis à des conditions plus strictes.
Une famille devra justifier d’un reste à vivre suffisant après paiement des mensualités.

Les banques évaluent aussi les garanties que l’emprunteur peut fournir, comme une hypothèque, un cautionnement bancaire ou une assurance emprunteur couvrant les risques d’incapacité de remboursement.

La cohérence du projet immobilier

Enfin, la banque analyse la pertinence du projet immobilier par rapport au budget et au profil de l’emprunteur. Plusieurs éléments peuvent influencer la décision :

Valeur du bien : est-elle en adéquation avec le prix du marché ?
Localisation : un bien situé dans une zone recherchée rassure davantage le prêteur.
Nature du projet : résidence principale, investissement locatif, revente à court terme…

Un projet bien construit, avec une estimation réaliste et une bonne anticipation des coûts peut jouer en faveur de l’emprunteur et faciliter l’obtention du prêt.

Quelques conseils supplémentaires pour obtenir un crédit immobilier

Obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions ne dépend pas uniquement des critères d’octroi des banques. Certains éléments peuvent renforcer votre dossier et augmenter vos chances d’obtenir un financement avantageux. Voici quelques conseils à suivre.

Préparer un dossier emprunteur solide

Avant même de soumettre votre demande, il est essentiel de rassembler tous les documents nécessaires pour démontrer votre solvabilité et la stabilité de votre situation. Un dossier bien préparé accélère le traitement et donne une impression de sérieux aux banques. Parmi les pièces indispensables :

justificatifs d’identité et de domicile ;
bulletins de salaire des trois derniers mois (ou bilans comptables pour les indépendants) ;
avis d’imposition récent ;
relevés bancaires des trois derniers mois (évitez les découverts avant la demande) ;
informations sur vos crédits en cours (avec les tableaux d’amortissement) ;
preuve de votre apport personnel.

Une gestion financière saine sans incident de paiement dans les mois précédant la demande de prêt est un atout supplémentaire pour rassurer la banque.

Offrir des garanties solides

Afin de minimiser le risque pour l’établissement prêteur, il est recommandé d’apporter des garanties complémentaires, comme :

Une hypothèque : la banque pourra saisir le bien en cas de non-remboursement.
Une caution bancaire : un organisme tiers se porte garant du remboursement du crédit.
Une assurance emprunteur compétitive : elle protège la banque en cas d’invalidité ou de décès de l’emprunteur.

En renforçant la sécurité du prêt, vous augmentez vos chances d’obtenir des conditions de prêt plus favorables.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Un courtier comme Solutis peut être un allié précieux dans votre recherche de financement. Grâce à son réseau de partenaires bancaires, il vous aide à :

négocier un meilleur taux d’intérêt et des conditions avantageuses ;
optimiser votre dossier emprunteur pour maximiser vos chances d’acceptation ;
explorer des solutions alternatives en cas de refus ou de conditions peu favorables.

Ce spécialiste peut également vous conseiller sur des stratégies complémentaires, comme :

augmenter votre apport personnel pour réduire le montant à financer ;
comparer différentes assurances emprunteur afin de réduire le coût global du crédit ;
regrouper vos crédits en cours pour alléger votre taux d’endettement avant la demande.

Vérifier votre éligibilité aux prêts aidés

Certains dispositifs peuvent vous aider à réduire le coût de votre emprunt tels que :

le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants sous conditions de revenus ;
le prêt action logement pour les salariés du secteur privé ;
les prêts conventionnés ou épargne logement offrant des conditions spécifiques.

En combinant ces aides avec votre financement principal, vous pouvez alléger le montant des intérêts et améliorer votre capacité d’emprunt.

Pourquoi une banque peut refuser un prêt immobilier ?

Une banque peut refuser un prêt immobilier pour plusieurs raisons. Si l’emprunteur est fiché à la Banque de France, notamment au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) ou au Fichier Central des Chèques (FCC), sa demande sera immédiatement rejetée.

Un taux d’endettement supérieur à 35 % des revenus constitue également un frein, car il indique un risque accru de difficulté de remboursement. La situation financière est un autre critère déterminant : des découverts fréquents, des paiements refusés ou une gestion bancaire irrégulière peuvent donner une image négative du profil emprunteur.

La stabilité professionnelle joue aussi un rôle clé : un contrat en CDD, des revenus irréguliers ou une période d’essai en cours peuvent compromettre l’octroi du crédit, contrairement à un CDI ou à un statut de fonctionnaire, souvent perçus comme plus sécurisants par les banques.

L’apport personnel est un autre élément déterminant. Même si certaines banques acceptent de financer un projet sans apport, disposer d’au moins 10 % du montant du bien est généralement recommandé pour couvrir les frais annexes et rassurer l’établissement prêteur.

Enfin, un projet immobilier jugé risqué peut être un motif de refus. Si la banque estime que le bien à financer est surévalué, situé dans une zone peu attractive ou difficilement revendable, elle peut considérer que l’investissement représente un risque trop élevé.

Bon à savoir :

Un refus de prêt n’est pas irréversible. L’emprunteur peut améliorer son dossier en réduisant son endettement, en augmentant son apport ou en sollicitant d’autres établissements bancaires, voire en passant par un courtier pour maximiser ses chances d’obtenir un financement.

Que vérifie la banque pour obtenir un prêt immobilier ? Vos questions, nos réponses

Pour accorder un prêt immobilier, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur : revenus, taux d’endettement, stabilité professionnelle et gestion des finances. Vous vous interrogez sur ces critères ? Voici nos réponses à vos questions.

Quels sont les critères les plus importants pour obtenir un prêt immobilier ?

Les banques examinent principalement votre taux d’endettement (maximum 35 % des revenus), votre stabilité professionnelle (CDI, fonctionnaire, revenus réguliers), votre apport personnel (généralement 10 % du montant du bien) et votre historique bancaire.

Peut-on obtenir un prêt sans apport personnel ?

Oui, mais les banques privilégient les emprunteurs capables d’apporter au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes. Un dossier solide avec des revenus élevés et une bonne gestion financière peut compenser l’absence d’apport.

Un CDD ou un statut d’indépendant peut-il empêcher d’obtenir un prêt immobilier ?

Pas forcément, mais cela complique l’acceptation du dossier. Une banque préfère un CDI, mais un emprunteur en CDD ou indépendant peut obtenir un crédit en justifiant plusieurs années de revenus stables et en présentant des garanties solides.

Un mauvais historique bancaire peut-il conduire à un refus ?

Oui, des découverts fréquents, des incidents de paiement ou un fichage à la Banque de France (FICP) sont des motifs courants de refus. Une bonne gestion des comptes pendant plusieurs mois avant la demande peut améliorer vos chances.

La banque vérifie-t-elle le bien immobilier avant d’accorder le prêt ?

Oui, elle s’assure que le prix du bien est cohérent avec le marché et qu’il constitue une garantie suffisante en cas de revente forcée. Un bien surévalué ou situé dans une zone peu attractive peut être un frein au financement.