Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Quelles sont les principales conditions de base pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de répondre à certains critères financiers et de démontrer une gestion rigoureuse de vos ressources. Voici les principaux éléments pris en compte par les banques :

Avoir un taux d'endettement raisonnable

La règle générale impose que votre taux d'endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus mensuels nets. Cela signifie que vos charges fixes, y compris les mensualités de prêt, doivent rester inférieures à ce seuil. Un taux d’endettement trop élevé pourrait compromettre votre capacité à assumer les autres dépenses de la vie quotidienne.

Avoir un apport personnel

Les banques demandent généralement un apport personnel représentant entre 10 % et 20 % du montant total du bien immobilier. Cet apport est souvent destiné à couvrir les frais annexes (frais de notaire, garanties, frais de dossier). Il témoigne de votre capacité à épargner et renforce la confiance des prêteurs.

Avoir une gestion saine de vos finances

Une gestion financière sans incidents bancaires est cruciale. Cela inclut l’absence de découverts fréquents, de chèques rejetés ou d’impayés sur d’autres crédits. Votre historique bancaire reflète votre sérieux et votre capacité à honorer vos engagements financiers.

Disposer de revenus stables et réguliers

Les banques privilégient les emprunteurs qui justifient de revenus constants, qu’ils soient issus d’un emploi salarié, d’une activité indépendante, ou d’autres sources régulières (loyers, pensions, etc.). La stabilité de vos revenus rassure sur votre capacité à rembourser sur le long terme.

Présenter un reste à vivre suffisant

Une fois vos charges mensuelles déduites, le montant restant pour couvrir vos dépenses courantes doit être suffisant pour maintenir un niveau de vie acceptable. Ce critère, appelé "reste à vivre", est essentiel pour les prêteurs.

Eviter une situation de surendettement ou de fichage bancaire

Si vous êtes inscrit au Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) ou au Fichier Central des Chèques (FCC), l’accès au crédit sera quasiment impossible. Régularisez vos éventuelles dettes avant toute demande de prêt.

Les conditions liées à votre situation professionnelle pour obtenir un crédit immobilier 

Votre situation professionnelle est un facteur déterminant dans l'évaluation de votre capacité à rembourser un prêt immobilier. Les banques examinent avec attention votre contrat de travail, vos revenus, ainsi que la stabilité de votre emploi. Voici les principaux critères professionnels à prendre en compte :

Dans le cas d’un CDI

Un contrat à durée indéterminée (CDI) est le statut préféré des banques, car il garantit une stabilité financière à long terme. La période d’essai doit généralement être terminée pour que votre dossier soit pris en considération.

Avoir le statut de fonctionnaire

En tant que fonctionnaire, vous bénéficiez d’une sécurité de l’emploi qui rassure grandement les prêteurs. Certaines banques proposent même des conditions avantageuses, comme des taux d’intérêt réduits ou des garanties simplifiées.

Être en CDD ou intérimaire

Les emprunteurs en CDD ou en intérim peuvent accéder à un prêt immobilier, mais cela demande souvent de compenser l’instabilité de leur situation par :

• un apport personnel plus important ;
• un co-emprunteur en CDI ou une caution solidaire ;
• des revenus stables sur plusieurs années malgré le contrat temporaire.

Dans le cas d’un professionnel libéral

Les travailleurs indépendants ou libéraux doivent justifier de plusieurs années d’activité réussie (souvent 3 ans minimum) et présenter des bilans comptables solides. Les banques examinent aussi la régularité des revenus et les prévisions financières pour évaluer la stabilité de votre activité.

Etre entrepreneur ou dirigeant d’entreprise

Les entrepreneurs peuvent obtenir un crédit immobilier, mais leur dossier doit inclure :

• des bilans comptables positifs sur les 2 ou 3 dernières années ;
• un business plan réaliste si l’entreprise est jeune ;
• une gestion saine des finances de leur société ;
• une séparation claire entre les revenus professionnels et personnels ;
• avoir une ancienneté suffisante dans votre poste ou votre activité.

Les conditions liées à votre situation personnelle pour décrocher un crédit immobilier

Votre situation personnelle joue un rôle clé dans l'évaluation de votre dossier de prêt immobilier. Les banques analysent plusieurs aspects pour s’assurer que votre profil correspond à leurs exigences.

Avoir une rentrée d'argent régulière

Les revenus stables et réguliers sont un critère fondamental pour démontrer votre capacité à rembourser le crédit. Ils peuvent provenir de différentes sources, telles que :

• un salaire fixe ou des revenus d’une activité professionnelle ;
• des pensions (retraite, invalidité, etc.) ;
• des revenus locatifs pour les propriétaires ;
• les revenus fluctuants, comme ceux issus d’activités saisonnières, peuvent être acceptés si vous prouvez leur constance sur plusieurs années.

Votre âge pour emprunter

L’âge est un critère important dans l’octroi d’un prêt immobilier :

• les jeunes emprunteurs, grâce à leur longue durée d’activité professionnelle, bénéficient souvent de conditions plus favorables, comme des durées d’emprunt allongées ;
• les emprunteurs plus âgés doivent s’assurer que le remboursement du prêt ne dépasse pas un âge limite, généralement fixé entre 75 et 80 ans à la fin du prêt.

Votre lieu de résidence

Résider en France ou dans un pays limitrophe facilite les démarches bancaires et rassure les établissements prêteurs. Les banques préfèrent travailler avec des emprunteurs ayant une situation administrative et fiscale claire.

Votre situation familiale

• Les couples, notamment ceux mariés sous le régime de la communauté, sont souvent perçus comme des profils plus stables ;
• pour les célibataires, une solidité financière individuelle est essentielle ;
• les familles nombreuses ou avec de jeunes enfants peuvent être interrogées sur leur capacité à maintenir un budget équilibré.

Questions fréquemment posées sur les conditions du prêt immobilier

Peut-on faire une demande de prêt immobilier dans une autre banque ?

Il est tout à fait possible de faire une demande de prêt immobilier dans une autre banque que celle où sont domiciliés les comptes. Aucune obligation n’impose de souscrire un crédit auprès de sa banque actuelle. Changer d’établissement permet parfois d’obtenir un taux plus avantageux, des conditions plus souples ou des frais réduits. Les banques examinent plusieurs critères, comme les revenus, l’apport personnel et l’endettement. Une comparaison des offres via un courtier ou une simulation en ligne peut être judicieuse.

Jusqu'à quel âge peut-on obtenir un prêt immobilier ? 

L’octroi d’un prêt immobilier ne dépend pas uniquement de l’âge, mais surtout de la capacité de remboursement et des garanties fournies. En général, les banques fixent une limite d’âge à la fin du prêt, souvent entre 75 et 85 ans. Ainsi, un emprunteur de 60 ans pourra obtenir un crédit sur 15 à 25 ans, selon les établissements. L’assurance emprunteur peut influencer la faisabilité du projet, son coût augmentant avec l’âge. Certaines banques proposent des offres adaptées aux seniors, avec des durées ajustées ou des garanties spécifiques. Une étude personnalisée permet d’optimiser les chances d’obtenir un financement.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 04/02/2025