Quelle durée de prêt immobilier choisir ?

• Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier ? Existe-il un nombre d’années idéal ? Quels sont les meilleurs par durée ? Solutis répond à ces questions et prodigue des conseils pour faire le bon choix sur la durée du contrat permettant de financer l’achat d’un logement (résidence principale, secondaire ou investissement locatif).

Quelle est la durée de remboursement d’un crédit immobilier ?

Depuis 2022, le remboursement d’un prêt immobilier en France peut s’étaler sur une durée comprise entre 5 et 25 ans pour un emprunteur particulier. Il est prévu une période maximale de 27 ans pour l’achat d’un bien neuf (2 ans de différé + 25 ans d’amortissement).

Auparavant, il était possible d’établir une durée supérieure, c’est-à-dire 30 à 35 ans. Toutefois, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a défini la durée maximum de prêt immobilier et hypothécaire à 25 et 27 ans pour limiter les risques de surendettement.

En général, il est courant que les foyers empruntent sur 15 à 25 ans. D’ailleurs, la durée moyenne des crédits immobiliers accordés est de 250 mois, soit un peu plus de 20 ans, d’après la dernière étude statistique réalisée en mai 2023 par l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Une moyenne qui a progressée d’un peu plus de 7 ans depuis deux décennies.

La durée d’un prêt immobilier va entraîner des répercussions sur plusieurs éléments liés au contrat :

• le montant des intérêts bancaires (taux nominal) ;
• le montant de l’assurance (TAEA) ;
• le coût total de l’opération (TAEG) ;
• le montant des échéances ;
• le taux d’endettement du foyer.

Les taux de crédit immobilier en fonction de la durée de remboursement

Voici un baromètre récapitulatif des taux nominaux de crédit immobilier les plus bas* proposés en fonction de la durée de remboursement :

• Meilleur taux sur 10 ans : 3,95 % ;
• Meilleur taux sur 15 ans : 4,28 % ;
• Meilleur taux sur 20 ans : 4,44 % ;
• Meilleur taux sur 25 ans : 4,58 %.

La durée de prêt immobilier choisie a un impact direct sur le niveau du taux nominal et du TAEG inscrit dans le contrat. Plus la durée fixée pour amortir le financement à l’habitat est courte et meilleur est le taux proposé par la banque prêteuse, ce qui va diminuer le total des intérêts bancaires, les primes d’assurance et le coût global de l’opération.

Un prêt immobilier emprunté sur 25 ans va donc conduire à une hausse du TAEG et coûter nettement plus cher qu’un contrat étalé sur 15 ou 20 ans. D’une part, le taux d’intérêt sera plus élevé et d’autre part l’emprunteur devra verser plus de mensualités, ce qui aura pour effet d’augmenter fortement le coût du crédit.

*Meilleurs taux constatés par notre partenaire bancaire en septembre 2023

Quelle est la durée idéale d’un prêt immobilier ?

La durée qu’il faut choisir et qui est conseillé pour un crédit immobilier est celle qui va permettre à la fois de disposer d’un taux d’intérêt attractif, d’un coût total réduit et de mensualités faciles à payer, qui ne va pas augmenter le taux d’endettement à un seuil supérieur à 35 %.

La durée idéale est souvent située entre 10 et 20 ans. Un contrat plus long risque de provoquer une hausse importante du coût de l’opération. La meilleure solution reste néanmoins d’établir les années de remboursement en fonction de la capacité d’emprunt du foyer.

Cet idéal est donc variable suivant la situation financière de chaque emprunteur, qui doit être évaluée au préalable par une étude approfondie par la banque pour qu’elle puisse conseiller la meilleure durée à retenir pour l’emprunt immobilier.

Quels sont les critères pour bien choisir la durée d’un prêt immobilier ?

Le type et le montant du projet

Le type de projet à financer va avoir une incidence considérable sur le choix de la durée d’un crédit immobilier. L’achat d’un bien neuf ou la construction d’un nouveau logement est généralement plus cher qu’une acquisition dans l’ancien, il faudra donc s’orienter vers une durée supérieure pour éviter de verser des mensualités trop élevées.

En conséquence, en fonction du montant à emprunter, qui va permettre d’acheter le bien immobilier souhaité, il va falloir définir une durée plus ou moins longue. L’objectif de pouvoir intégrer le financement sans déstabiliser l’équilibre budgétaire du foyer.

Aussi, il est important de choisir une durée de remboursement cohérente par rapport à la nature de l’achat. Pour un investissement locatif, la durée doit être déterminée pour fixer une mensualité qui sera inférieure aux loyers perçus, ce qui va permettre à l’opération d’être rentable.

Les revenus et la capacité de remboursement de l’emprunteur

Les années pour amortir un prêt immobilier doivent être fixées en adéquation avec la capacité budgétaire du foyer et sa solvabilité. Son taux d’endettement maximum après opération ne doit pas aller au-delà de 35 %. Le but est de pouvoir payer les charges tout en disposant d’un reste à vivre suffisant pour les dépenses du quotidien.

La stabilité de la situation professionnelle, les revenus disponibles et les charges sont des critères qui vont donc modifier en profondeur les conditions et la durée maximale proposées dans une offre de financement immobilier. Pour bonifier son dossier, le mieux est de gagner des revenus stables, d’être en CDI et de gérer ses comptes en banque sans incident de paiement.

L’âge de l’emprunteur

L’âge a un impact considérable sur la souscription d’un crédit immobilier, plus particulièrement sur l’assurance. Pour des emprunteurs retraités ou proche de la retraite, il est souvent recommandé de limiter la durée du contrat pour éviter de verser un coût trop important pour l’assurance de prêt. En effet, l’âge et le risque de maladie sont des facteurs qui augmentent les primes.

Des emprunteurs plus jeunes, notamment les primo-accédants, peuvent en revanche privilégier une durée plus longue, par exemple supérieure à 20 ans, pour rembourser leur financement immobilier. Cela leur permettra d’obtenir un montant de mensualité adapté à leurs ressources financières. Puis, étant donné qu’ils sont jeunes et souvent en bonne santé, l’assurance coûtera moins chère.

Notre conseil : Il est possible de comparer plusieurs offres d’assurance de prêt pour obtenir une baisse des cotisations grâce à la délégation. Pour trouver rapidement et facilement un contrat avec le TAEA le plus bas, Solutis se propose de vous accompagner vers les solutions présentées par nos partenaires.

L’apport personnel

Le montant de l’apport personnel prévu par l’emprunteur est un élément qui va conditionner la durée d’un prêt immobilier. Pour faire simple, plus un apport est élevé et plus le capital à emprunter va diminuer, ce qui exercera une influence sur la durée de remboursement du prêt immobilier.

Cette somme d’argent peut contribuer à choisir une plus faible durée pour obtenir un meilleur taux d’intérêt et baisser le coût total de l’opération. Avec un apport limité, voire absent, l’emprunteur va souvent favoriser un contrat plus long pour son emprunt immobilier pour éviter d’avoir des mensualités élevées et difficiles à honorer.

Il est toutefois dorénavant quasi obligatoire de verser un apport personnel pour obtenir un accord de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Il va permettre de payer les frais générés par la transaction immobilière (frais de notaire, frais d’agence…), soit environ 8 à 10 % pour l’achat d’un bien ancien et 3 % pour un logement neuf.

Comment modifier la durée d’un crédit immobilier ?

Il existe trois possibilités pour revoir les conditions de durée d’un financement immobilier :

1. en renégociant le contrat avec la banque prêteuse ;
2. en effectuant un rachat de prêt par une autre banque ;
3. en regroupant cet emprunt immobilier avec d’autres crédits en cours.

Chacune de ces opérations va permettre de réduire ou d’allonger la durée du contrat. Mais pour profiter d’une baisse conséquente, le rachat ou regroupement de crédit immobilier reste la meilleure option. Les équipes de confiance de Solutis peuvent vous accompagner pour mettre en place cette opération.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 19/06/2023