Crédit immobilier : qu’est-ce que le prêt en franchise de remboursement ?

Qu’est-ce que la franchise de remboursement d’un prêt immobilier ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier pour financer un achat ou des travaux, il s'agit généralement d'un prêt amortissable, avec des mensualités comprenant une part de capital et une part d’intérêts. En règle générale, le remboursement démarre dès le mois suivant le déblocage total ou partiel des fonds par la banque. 

Toutefois, certaines situations nécessitent une plus grande flexibilité financière, notamment si votre projet est en phase de construction, si des travaux importants doivent être réalisés ou encore si vous attendez des revenus locatifs futurs. C’est ici qu’intervient la franchise de remboursement, un mécanisme permettant de différer temporairement le remboursement. 

Ce report peut s’appliquer uniquement au capital (franchise partielle) ou inclure les intérêts (franchise totale). Pendant cette période, le prêt continue néanmoins de générer des intérêts, ce qui peut avoir un impact sur le coût global du crédit. Ce dispositif est particulièrement utile pour limiter les sorties de trésorerie dans des moments clés, mais nécessite une planification rigoureuse pour éviter les mauvaises surprises. 

Quelles sont les différents types de franchise de remboursement ?

Il existe deux types principaux de franchise de remboursement, adaptés à des besoins et des situations spécifiques :

• 1. La franchise totale : pendant cette période, vous n’effectuez aucun remboursement sur votre crédit. Vous ne remboursez ni le capital emprunté ni les intérêts. Toutefois, vous devez continuer à payer l’assurance emprunteur, si elle est prévue dans votre contrat. Ce type de franchise est particulièrement utile pour des projets nécessitant un délai avant le début des revenus, comme une construction ou des travaux de grande ampleur. Cependant, les intérêts non payés sont reportés et augmentent le coût global de votre prêt.
• 2. La franchise partielle : avec cette option, vous commencez à payer les intérêts du crédit ainsi que l’assurance emprunteur, mais vous ne remboursez pas encore le capital. Cette solution permet de réduire les mensualités pendant une période donnée tout en limitant l’accumulation d’intérêts supplémentaires. Elle est idéale pour les emprunteurs qui souhaitent alléger leur charge financière temporairement, sans trop augmenter le coût final du crédit.

Quelle est la durée maximum d’une franchise de remboursement ?

La durée d’une franchise de remboursement dépend de la réglementation en vigueur et des conditions fixées par l’établissement prêteur. Depuis une décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2021, la durée totale d’un crédit immobilier est plafonnée à 27 ans, incluant la période de franchise et la phase d’amortissement.

Cette durée totale se décompose en deux parties :

• La période de franchise : c’est la phase où le remboursement du capital, et éventuellement des intérêts, est différé.

• La période d’amortissement : elle débute dès le premier remboursement du capital et se poursuit jusqu’à l’échéance finale du prêt.

Le HCSF impose que l’amortissement du capital ne dépasse pas 25 ans, ce qui signifie que la période de franchise peut durer jusqu’à 2 ans maximum dans le cadre d’un crédit de 27 ans.

Dans quels cas choisir un prêt en franchise de remboursement ?

Le prêt en franchise de remboursement peut s'avérer très utile dans plusieurs situations immobilières, notamment pour l'achat d’une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif.

Ce type de crédit est souvent choisi lorsque l’emprunteur ne peut pas immédiatement profiter du bien acquis, c’est-à-dire lorsqu'il y a un décalage entre le déblocage des fonds et la prise de possession des lieux. Ce cas de figure se rencontre principalement dans deux situations : l'achat d'un bien immobilier neuf ou l’acquisition dans l'ancien avec travaux.

Prêt en franchise pour un achat dans le neuf

Lors de l'achat d’un bien neuf, vous ne pouvez pas toujours emménager immédiatement. Cela inclut des transactions comme la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), où vous devenez propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.  

Il est courant d’attendre jusqu’à deux ans avant de pouvoir entrer dans les lieux. Ce type de financement est également utilisé pour la construction de maison individuelle ou l’acquisition de biens dans le cadre d'un contrat de promotion immobilière. 

Prêt en franchise pour un achat dans l'ancien avec travaux

Acheter dans l’ancien, en particulier lorsque des travaux sont nécessaires, peut engendrer un délai important avant d’être en mesure de profiter pleinement du bien.  

Que les travaux soient de simple rénovation ou de transformation lourde, un délai de plusieurs mois, voire années, peut être requis. Ce type de prêt en franchise permet de gérer plus facilement la trésorerie pendant cette période de travaux. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit immobilier en franchise ?

Un crédit immobilier en franchise de remboursement présente plusieurs avantages, mais aussi certains inconvénients à prendre en compte avant de faire ce choix. 

Les avantages d’un prêt en franchise

Soulagement financier à court terme : la principale force d’un prêt en franchise est qu’il permet de différer les paiements pendant une période donnée, ce qui réduit temporairement la pression financière. En effet, vous ne payez ni le capital, ni parfois les intérêts, pendant la phase de franchise, ce qui peut être un réel soulagement si vous devez financer à la fois votre ancien logement et votre nouvel investissement immobilier. 

Allègement du budget mensuel : en reportant le remboursement du capital et/ou des intérêts, vous pouvez alléger votre budget mensuel, ce qui est particulièrement utile si vous devez gérer simultanément un loyer ou des mensualités de prêt pour un bien déjà acquis, tout en devant financer l’achat d’un bien neuf ou avec des travaux. 

Génération de trésorerie : si la franchise vous permet de différer les paiements sur une période où vous ne tirez pas encore de revenus du bien immobilier (par exemple, pendant des travaux de rénovation ou une période d’attente avant de pouvoir emménager), vous pouvez libérer des liquidités supplémentaires. Si les travaux se terminent plus tôt ou reviennent moins cher que prévu, cette trésorerie peut être utilisée pour d'autres dépenses. 

Amélioration du cashflow pour un investissement locatif : si vous réalisez des travaux dans un bien destiné à la location, la franchise de remboursement vous permet de reporter les paiements jusqu’à ce que les loyers commencent à entrer. Cela améliore le cashflow de l’investissement, en allégeant la charge financière dans les premières phases, avant même que le bien ne soit générateur de revenus. 

Les inconvénients d’un crédit immobilier en franchise

Coût global plus élevé : le principal inconvénient d’un prêt en franchise est qu'il peut coûter plus cher à long terme. Bien que vous reportiez les paiements, les intérêts continuent à courir pendant la période de franchise, ce qui augmente le montant total que vous devrez rembourser. Les intérêts non payés pendant la franchise viennent s’ajouter au capital, ce qui entraîne un coût global plus élevé du prêt. 

Prolongation de la durée de remboursement : puisque le capital ou les intérêts non remboursés sont reportés à la fin de la période de franchise, la durée totale du prêt peut être allongée, ce qui peut augmenter l’endettement global et allonger l’engagement financier. 

Prêt en franchise de remboursement : vos questions, nos réponses

Le prêt en franchise de remboursement peut soulever de nombreuses interrogations, notamment en ce qui concerne ses modalités et ses implications financières. Voici nos réponses à vos principales questions. 

Est-il possible de négocier une franchise de remboursement avec toutes les banques ?

La possibilité de bénéficier d’une franchise de remboursement dépend de chaque établissement bancaire. Certaines banques peuvent être plus flexibles sur ce type de prêt, tandis que d’autres peuvent avoir des conditions strictes. Il est essentiel de bien comparer les offres et de discuter de vos besoins spécifiques avec un conseiller bancaire avant de prendre votre décision. 

Quelle est la durée idéale d’une franchise de remboursement ?

La durée idéale d’une franchise dépend de votre situation personnelle et de votre projet immobilier. En général, la franchise peut durer entre quelques mois et plusieurs années, notamment dans le cadre d’achats dans le neuf ou de projets avec travaux. Il est important de bien évaluer votre capacité financière et le délai nécessaire à l’achèvement des travaux ou à l’entrée dans le bien avant de définir cette période. 

Le montant des mensualités augmente-t-il à la fin de la période de franchise ?

Oui, une fois la période de franchise terminée, les mensualités du prêt augmenteront, car vous commencerez à rembourser à la fois le capital et les intérêts (si ce n’est pas déjà le cas pendant la franchise partielle). Cette augmentation peut être significative, il est donc important de bien anticiper cette hausse afin de ne pas être pris au dépourvu. 

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 26/11/2024