Comment acheter un bien immobilier en indivision ?

Immobilier : qu’est-ce qu’un achat en indivision ?

L’achat en indivision est une forme de propriété collective permettant à plusieurs personnes de devenir copropriétaires d’un même bien immobilier. Ce dispositif est souvent adopté par les concubins, mais convient également aux acquisitions entre parents et enfants ou à plusieurs investisseurs. Sa simplicité d’installation en fait une solution accessible : aucune formalité spécifique n’est nécessaire, tout se décide lors de l’acte d’achat.

Dans ce cadre, chaque co-acquéreur, appelé indivisaire, détient une part du bien proportionnelle à son apport financier. Par exemple, la répartition peut être de 50/50, 40/60 ou encore 30/70, selon les contributions respectives. Toutefois, si aucune mention n’est faite dans l’acte de vente, les parts seront considérées comme égales, indépendamment des montants investis.

La gestion de l’indivision repose sur un consensus entre les indivisaires. Bien que toutes les décisions importantes (vente, travaux de rénovation) requièrent l’accord unanime, il est possible de simplifier la gestion quotidienne en désignant un gestionnaire via une convention d’indivision signée chez le notaire. Cette personne pourra s’occuper des démarches courantes, comme la réalisation de petits travaux.

Comment fonctionne l’achat d’un bien immobilier en indivision ?

Lorsqu’au moins deux personnes décident d’acheter un bien ensemble, le régime de l’indivision entre automatiquement en vigueur. Dès la signature de l’acte de vente, chaque indivisaire devient propriétaire de la totalité du bien, mais à hauteur de sa participation financière.

Ce mode d’achat offre une grande flexibilité et il n’est pas obligatoire que tous les indivisaires financent le projet à parts égales. Par exemple, l’un peut recourir à un prêt immobilier individuel, tandis qu’un autre finance sa part grâce à son épargne personnelle. Cette diversité dans le financement permet d’adapter l’achat aux situations financières de chaque partie.

Cependant, l’indivision implique également des obligations. Chaque indivisaire doit contribuer aux charges liées au bien, notamment :

• les taxes et impôts (comme la taxe foncière) ;
• les frais d’entretien et de réparation ;
• les charges communes, à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.

L’indivision se distingue nettement de la copropriété. Dans une copropriété, chaque copropriétaire possède des droits exclusifs sur son lot (par exemple, son appartement), mais pas sur ceux des autres. En revanche, en indivision, tous les indivisaires détiennent des droits sur l’ensemble du bien, ce qui nécessite une gestion collective.

Comment obtenir un crédit immobilier pour acheter en indivision ?

L’achat en indivision est souvent perçu comme une opportunité intéressante par les banques. En effet, les capacités d’emprunt de tous les indivisaires se cumulent, augmentant ainsi la solidité financière du dossier. Cependant, il est important de noter que les taux d’endettement de chaque indivisaire sont également pris en compte collectivement.

Plusieurs options s’offrent aux indivisaires pour financer leur acquisition :

• 1. Prêt individuel : chaque indivisaire souscrit un prêt immobilier en son nom propre, correspondant à sa part d’investissement.
• 2. Prêt collectif sans apport : tous les indivisaires empruntent ensemble la totalité du montant nécessaire pour acheter le bien.
• 3. Combinaison d’apport personnel et prêt collectif : certains indivisaires apportent des fonds propres, tandis que le montant restant est financé par un emprunt collectif.

Lorsque les indivisaires optent pour un crédit collectif, le principe de solidarité s’applique. En d’autres termes, chaque indivisaire est responsable du remboursement intégral du prêt, y compris en cas de défaillance d’un autre indivisaire. Ce mécanisme renforce la sécurité pour la banque, mais implique un engagement financier important pour les indivisaires.

Par ailleurs, la banque peut exiger une garantie pour sécuriser le prêt, comme une hypothèque sur le bien immobilier ou une caution. Cette garantie nécessite l’accord de tous les indivisaires et est souvent finalisée lors de l’acte d’achat.

Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter en indivision ?

L’achat en indivision présente plusieurs avantages et inconvénients qu'il est important de connaître avant de se lancer. D’un côté, il offre une mise en place simplifiée, une grande flexibilité dans les projets immobiliers, ainsi qu’une gestion équitable entre les co-acquéreurs. Cependant, des inconvénients comme des décisions parfois bloquées, la possibilité pour un indivisaire de sortir de l’indivision à tout moment et la responsabilité financière partagée peuvent créer des tensions et des risques. Voici les principaux points à prendre en compte.

Les principaux avantages de l’achat en indivision

• Une mise en place simplifiée: l’achat en indivision est automatique et ne nécessite aucune démarche particulière. Contrairement à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), qui implique des formalités administratives coûteuses et chronophages, l’indivision s’impose comme une solution rapide et économique.
• Une flexibilité dans les projets: ce mode d’acquisition permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble tout type de bien immobilier (maison, appartement, terrain…). Il convient aussi bien à une résidence principale ou secondaire qu’à un investissement locatif, offrant ainsi une grande liberté d’usage.
• Une gestion équitable: chaque indivisaire est responsable des charges et des taxes à hauteur de sa participation financière. Cela garantit une répartition juste des coûts et des bénéfices, tout en respectant les contributions de chacun.

Les principaux inconvénients de l’achat en indivision

• Des décisions parfois bloquées: dans l’indivision, les décisions importantes comme des travaux ou la vente du bien doivent souvent être prises à l’unanimité. Un désaccord entre indivisaires peut rapidement créer des tensions et ralentir les démarches.
• La possibilité de sortie d’un indivisaire: selon la loi, un indivisaire peut vendre sa part à tout moment sans l’accord des autres. Bien que les co-indivisaires disposent d’un droit de préemption pour acheter cette part en priorité, l’entrée d’un tiers peut perturber l’équilibre initial.
• Une responsabilité financière partagée: les indivisaires sont solidairement responsables en cas de dettes ou de défaut de paiement de l’un d’entre eux. Cela peut entraîner la vente forcée du bien pour rembourser les créanciers, une situation risquée pour l’ensemble des membres de l’indivision.

Comment fonctionne la vente d’un bien immobilier en indivision ?

La vente d’un bien immobilier en indivision nécessite l'accord de tous les indivisaires, sauf si une convention d’indivision stipule des modalités spécifiques. En principe, la décision de vendre doit être prise à l’unanimité des co-propriétaires.

Si un indivisaire refuse de vendre, les autres peuvent se tourner vers le tribunal de grande instance compétent, mais cela ne pourra se faire que si deux tiers des indivisaires sont d'accord. Il est alors nécessaire de recourir à un avocat pour cette procédure.

Dans le cas où une convention d’indivision à durée déterminée a été signée, la vente ne pourra pas avoir lieu avant l’expiration de celle-ci. En revanche, si la convention est à durée indéterminée, la vente peut être réalisée à tout moment, dès lors que l’unanimité des indivisaires est obtenue.

Peut-on racheter les parts d’un bien immobilier en indivision ?

Il est tout à fait possible de racheter les parts d’un bien en indivision, mais cette opération peut être complexe, tant pour l’indivisaire souhaitant sortir que pour ceux qui restent dans l’indivision.

La première étape consiste à déterminer le prix de la part à racheter. Cela peut se faire en demandant l’estimation d’un agent immobilier ou en se basant sur la valeur locative du bien. Ensuite, il faut calculer la valeur de chaque quote-part indivise, qui correspond à la participation de chaque indivisaire.

Il est nécessaire d’obtenir l’accord unanime de tous les indivisaires pour procéder au rachat. Si une convention d’indivision est en place, elle peut prévoir une règle de décision plus souple, ce qui facilite la démarche.

Enfin, pour permettre à un tiers de racheter les parts, il est impératif qu’aucun des indivisaires restants n’active son droit de préemption, qui leur permet d’acquérir en priorité la part du co-indivisaire sortant.

Achat d’un bien immobilier en indivision : vos questions, nos réponses

L’achat en indivision permet à plusieurs personnes d’acquérir un bien ensemble, mais soulève parfois des questions pratiques. Voici des réponses aux questions les plus fréquentes.

Existent-ils des alternatives à l’achat en indivision ?

Oui, les alternatives à l’indivision incluent la Société Civile Immobilière (SCI), qui offre plus de flexibilité dans la gestion de la propriété, et la copropriété qui est adaptée surtout aux appartements, où chaque propriétaire détient une unité spécifique.

Qui est propriétaire dans une indivision ?

Dans une indivision, tous les co-indivisaires sont propriétaires du bien, mais leurs droits sont proportionnels à leur participation financière. Aucune part physique du bien n'est attribuée à chaque indivisaire, mais la propriété est partagée en fonction de la quote-part définie.

Quelles sont les obligations des indivisaires ?

Les indivisaires doivent contribuer aux charges et frais liés au bien (taxes, travaux, entretien) en fonction de leur quote-part. Ils doivent aussi prendre des décisions importantes à l’unanimité, sauf si une convention d’indivision en dispose autrement.

Peut-on vendre son bien en indivision à tout moment ?

La vente d’un bien en indivision nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires. Si un indivisaire refuse, un recours judiciaire peut être envisagé. Toutefois, certains indivisaires peuvent vendre leur part, sous réserve du droit de préemption des autres.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 25/11/2024