Acheter un bien immobilier avec ses parents

Les avantages de l'achat immobilier avec ses parents

Un accès facilité au crédit immobilier

L'achat en commun permet d'augmenter la capacité d'emprunt en combinant les revenus des différents coacquéreurs. Ainsi, les banques sont plus enclines à accorder un prêt immobilier avec des conditions intéressantes, notamment un taux plus bas ou une durée de remboursement plus longue.

Une meilleure répartition des coûts

En achetant un bien immobilier à plusieurs, les charges associées, telles que le remboursement du prêt, les taxes, l'entretien ou encore les travaux, sont partagées entre les membres de la famille. Cela permet d'alléger le poids financier supporté par chacun.

Un investissement sécurisé

Investir avec ses parents peut représenter une forme de sécurité financière, notamment pour un premier achat. La présence d'acquéreurs expérimentés peut permettre de mieux gérer les aspects administratifs et financiers du projet.

Les différentes formes juridiques d’achat en commun

Lorsqu’un bien immobilier est acheté avec ses parents, plusieurs options juridiques sont envisageables. Chaque forme possède ses propres caractéristiques et conséquences en termes de gestion et de transmission.

L’indivision

L'indivision est la solution courante. Elle implique que chaque acquéreur détient une quote-part du bien, proportionnelle à son apport financier. L’indivision permet une gestion souple mais peut poser des difficultés en cas de désaccord, notamment si l'un des coacquéreurs souhaite revendre le bien immobilier.

Cette solution peut également être problématique au niveau de l’héritage, car l’enfant emprunteur possède généralement 50% du bien et les parents 50% également. Si des frères et sœurs sont dans l’équation, ils peuvent tout à fait rester en indivision ou alors décider de vendre leurs parts ou le bien.

La société civile immobilière (SCI)

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour acheter un bien avec ses parents peut être une solution judicieuse pour faciliter la gestion et la transmission du patrimoine. Cette structure permet de détenir le bien à plusieurs sous forme de parts sociales, ce qui simplifie la répartition des droits et des responsabilités entre les associés. Chaque parent et enfant détient un certain nombre de parts en fonction de son apport.

L’un des principaux avantages de la SCI est qu’elle permet d’éviter l’indivision, souvent source de conflits familiaux. De plus, elle offre une transmission progressive du bien grâce à la donation de parts sociales, limitant ainsi les frais de succession.

Le démembrement de propriété en achetant un bien avec ses parents

Le démembrement de propriété est une solution intéressante pour acheter un bien immobilier avec ses parents. Il permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit. Les parents conservent généralement l’usufruit, ce qui leur donne le droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers, tandis que l’enfant devient nu-propriétaire.

Cette répartition présente plusieurs avantages. D’une part, elle permet d’alléger le coût d’acquisition pour l’enfant, qui n’achète que la nue-propriété. D’autre part, elle optimise la transmission du patrimoine, car au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement et l’enfant récupère la pleine propriété sans frais de succession.

Cette solution est particulièrement adaptée pour anticiper un héritage. Cependant, elle nécessite un acte notarié et une bonne entente familiale pour éviter tout conflit futur. Un accompagnement juridique est recommandé pour sécuriser l’opération.

Le financement du projet immobilier avec ses parents

Le prêt immobilier avec co-emprunteur

L’un des principaux moyens de financer un achat immobilier en famille est de contracter un prêt immobilier en co-emprunt. Chaque emprunteur est solidairement responsable du remboursement de la totalité du prêt, ce qui peut constituer un engagement financier important.

L’apport personnel grâce à l’aide des parents

Dans certains cas, les parents peuvent apporter une contribution financière sous forme d’apport personnel. Cette aide peut prendre la forme d’un don, d’un prêt familial ou encore d’une avance sur héritage.

Avoir un apport personnel pour un prêt immobilier est un atout majeur. Il rassure la banque sur la capacité d’épargne et réduit le montant emprunté, ce qui limite les intérêts à payer. Un bon apport améliore aussi le dossier et peut permettre de négocier un meilleur taux. De plus, il facilite l’accès au crédit et augmente les chances d’obtenir un financement avantageux pour son projet immobilier.

La garantie et le cautionnement

Avoir ses parents comme garants pour un prêt immobilier est un véritable atout. Leur engagement rassure la banque, ce qui augmente ses chances d’obtenir un financement, surtout si le profil est jugé risqué (revenus modestes, jeune emprunteur, emploi précaire).

Grâce à leur caution, l’emprunteur peut bénéficier de meilleures conditions, comme un taux plus avantageux ou un montant emprunté plus élevé. Cela permet d’accéder plus facilement à la propriété sans avoir un apport personnel conséquent. Cependant, cette garantie engage les parents financièrement en cas de défaut de paiement, d’où l’importance d’évaluer cette option avec prudence et transparence.

Les implications fiscales lors d’un achat immobilier avec ses parents

Les droits de donation

Si les parents aident financièrement leur enfant, il est possible de bénéficier d’une exonération des droits de donation. Le montant maximum exonéré est calculé sur une période de 15 ans.

Les droits de succession

En cas d’achat avec ses parents, des droits de succession peuvent s’appliquer sur leur part à leur décès. Leur quote-part entre dans la succession et est taxée selon les règles en vigueur. Il est possible d’avoir un abattement assez conséquent quand il s’agit d’un lien parent enfant.

La taxe foncière et l’impôt sur la plus-value

Les coacquéreurs doivent également prendre en compte les implications fiscales liées à la taxe foncière et aux éventuelles plus-values en cas de revente du bien immobilier.

Rédigé par Hakim Bétroune - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 20/02/2025