Indemnité d'immobilisation

La clause d’indemnisation d’immobilisation s’intègre en général dans une promesse unilatérale de vente. Avant de comprendre ce qu’implique l’indemnité d’immobilisation, il convient de mieux cerner les dispositions de la promesse de vente.

Conditions de l’indemnité d’immobilisation

Dans un compromis de vente unilatérale, le vendeur s’engage à vendre un bien pendant un certain délai au bénéficiaire. De son côté, l’acheteur accepte de prendre la vente sans pour autant prendre l’engagement d’acheter. Dans ces circonstances, le risque de ne pas vendre son bien pousse le promettant à inclure une clause d’indemnité d’immobilisation. Cette immobilisation de fond assure une garantie pour le vendeur qui bloque toute transaction avec un tiers en dehors du bénéficiaire.

Toutefois, l’acquéreur peut réclamer une rétribution des sommes engagées en invoquant des clauses de conditions suspensives, de non réalisation, ou de non-obtention de prêt. En quelque sorte, la clause de l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Toutefois, ces conditions courent un risque juridique plus élevé puisque l’acheteur considère plus facilement comme acquises les sommes immobilisées.

Conditions de forme de l’indemnité d’immobilisation

Habituellement, les sommes engagées pour constituer une clause d’indemnité d’immobilisation s’élève au minimum à 5% de la valeur de la transaction. La loi intervient dans cette négociation par l’article L. 290-2 du Code la construction et de l’habitation. Durant la période probatoire, aucune des parties ne disposent des fonds, puisque le notaire qui se charge de la rédaction de l’acte dépose en consigne les sommes immobilisées. Cette procédure s’adapte davantage pour les acquisitions longues de plus de dix-huit mois.

A cela, les indemnités ne peuvent atteindre un montant trop élevé au risque de requalifier la promesse de vente unilatérale en promesse synallagmatique, ce qui induit immédiatement la nullité de la clause d’indemnité d’immobilisation (et le remboursement des sommes engagées). Ce cas de figure fût l’objet de nombreuses jurisprudences, c’est pourquoi cette rédaction nécessite l’œil d’un professionnel averti à cette spécificité juridique pour préciser correctement les conditions. L’imputation sur le prix global en cas de levée d’option, ainsi que la stipulation du régime d’attribution, garde toute son importance car elle évite tout risque juridique sérieux pour le vendeur.

En conséquence, cette clause ne s’improvise pas et appartient à des particularités très précises. Si un professionnel propose cette disposition, mieux vaut bien se renseigner avant de s’engager.


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