Comment acheter et financer un bien immobilier en Espagne ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Un Français peut acheter un bien immobilier en Espagne sans avoir la nationalité espagnole, à condition de respecter les formalités locales, notamment l’obtention du NIE.

  • L’achat suit généralement cette logique : NIE, budget, recherche du bien, précontrat, contrato de arras, puis signature définitive chez le notaire avec l’Escritura.

  • Pour un acheteur français non-résident, les banques espagnoles financent le plus souvent 60 à 70 % du projet dans les dossiers standards, ce qui conduit en pratique à mobiliser 30 à 40 % du budget global entre apport et frais.

  • Dans l’ancien, il faut prévoir le plus souvent 6 à 10 % de droits de mutation selon la région. Dans le neuf, il faut généralement compter 10 % de TVA, auxquels s’ajoutent d’autres frais et taxes.

  • Avant d’acheter, il faut vérifier la situation du bien, les charges, l’identité du propriétaire et les inscriptions au registre, notamment via une nota simple.

Comment acheter un bien en Espagne en tant que Français ?

Pour un Français qui souhaite investir en Espagne, la procédure est accessible, mais elle demande plus d’anticipation qu’un achat en France. Certaines étapes ressemblent à une acquisition classique, d’autres sont propres au droit espagnol.

1. Demander le NIE :

Le NIE est le numéro d’identification d’étranger. C’est l’une des premières démarches à effectuer, car il est nécessaire pour de nombreuses formalités administratives en Espagne.

2. Fixer le budget et préparer le financement :

Avant de chercher un logement, il faut déterminer :

• le prix d’achat visé ;
• le niveau d’apport disponible ;
• les frais annexes ;
• le mode de financement le plus réaliste.

Pour un acheteur français, cela revient souvent à arbitrer entre :

• un prêt immobilier dans une banque espagnole ;
• un prêt hypothécaire adossé à un bien situé en France ;
• un rachat de crédit avec trésorerie si le budget est contraint.

3. Ouvrir un compte bancaire espagnol :

Dans la majorité des dossiers, surtout lorsqu’il y a un financement local, l’ouverture d’un compte bancaire espagnol est demandée en pratique pour le versement des fonds, les prélèvements et les frais liés à l’achat.

4. Rechercher le bien et réaliser les premières vérifications :

La recherche peut se faire via des portails en ligne, une agence immobilière ou un réseau local. Avant de s’engager, il faut déjà vérifier plusieurs points : la situation du bien, l’urbanisme, l’existence éventuelle de charges, la conformité des documents et l’identité du propriétaire.

5. Signer un précontrat ou un engagement de réservation :

Selon le dossier, un premier document peut être signé pour réserver le bien. Cette étape est fréquente, mais sa forme varie selon les opérations et les usages locaux.

6. Signer le compromis de vente (contrato de arras) :

Le contrato de arras fixe le prix, les délais, les conditions convenues entre les parties et les conséquences financières en cas de désistement.

7. Finaliser l’achat chez le notaire (Escritura) :

L’achat est finalisé chez le notaire avec la signature de l’Escritura pública. Le notaire authentifie la vente, et l’acte permet ensuite l’inscription au registre de propriété.

Quel crédit pour financer un bien immobilier en Espagne ?

1. Acheter un bien en Espagne avec un prêt de trésorerie hypothécaire

Pour un acheteur français déjà propriétaire en France, le prêt de trésorerie hypothécaire peut être une solution efficace pour pouvoir investir en Espagne. Le principe est simple : la banque accepte de financer le projet en prenant une garantie sur un bien immobilier situé en France.

Cela permet d’utiliser la valeur d’un patrimoine existant pour acheter en Espagne, sans dépendre exclusivement d’une banque locale. Généralement, il est possible d’obtenir jusqu’à 70 % du prix du bien possédé en France et mis en garantie.

Cette solution est particulièrement pertinente si :

• vous détenez un bien avec une valeur nette importante ;
• vous souhaitez éviter certaines contraintes d’un prêt local ;
• vous voulez financer une résidence secondaire, locative ou patrimoniale à l’étranger.

Dans la pratique, le montant finançable dépend surtout :

• de la valeur du bien donné en garantie ;
• du capital restant dû s’il existe encore un encours ;
• des revenus du foyer ;
• du niveau d’endettement ;
• de la politique du prêteur.

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2. Le rachat de crédit pour financer une résidence en Espagne

Le rachat de crédits peut être pertinent quand l’acheteur français rembourse déjà plusieurs emprunts, notamment à la consommation, et doit restaurer sa capacité de financement. En regroupant les crédits en un seul, il est possible de réduire la mensualité globale et, selon le montage, d’intégrer une trésorerie destinée au projet immobilier en Espagne.

Cette solution est surtout utile si :

• le taux d’endettement est déjà élevé ;
• l’apport est insuffisant ;
• il faut dégager une enveloppe complémentaire pour financer le projet.

La baisse du taux d’endettement va contribuer à simplifier ensuite l’accès à un prêt immobilier ou hypothécaire pour financer le prix d’achat du bien espagnol souhaité.

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3. Le crédit immobilier en Espagne dans une banque locale

Le prêt immobilier espagnol est une solution naturelle si l’achat a lieu en Espagne et que vous souhaitez financer le bien directement sur place.

Pour un acheteur français, une banque espagnole demandera généralement :

• une pièce d’identité ;
• le NIE ;
• des justificatifs de revenus ;
• des relevés bancaires ;
• des documents sur le bien acheté ;
• des éléments sur l’apport ;
• et souvent un compte bancaire espagnol pour la gestion du prêt.

Le principal frein est souvent pratique : langue, compréhension des documents, rythme des échanges et niveau d’exigence du dossier.

Quel apport pour acheter en Espagne ?

Pour un acheteur français non-résident d’une maison ou d’un appartement en Espagne, la tranche la plus courante est la suivante :

• apport total à mobiliser : 30 à 40 % du budget global ;
• financement bancaire local le plus fréquent : 60 à 70 % pour un non-résident dans un dossier standard ;

Autrement dit, pour la majorité des dossiers français, il faut retenir que l’achat d’un bien en Espagne demande souvent 30 à 40 % de fonds propres au total, parce que la banque ne couvre pas l’intégralité du prix et que les frais restent à la charge de l’acquéreur.

Quels frais prévoir pour un achat immobilier en Espagne ?

Au-delà du prix du logement, un achat immobilier en Espagne entraîne plusieurs frais annexes qu’il faut anticiper dès le départ. Pour un acheteur français, le repère le plus utile est le suivant : dans la majorité des dossiers, les frais d’acquisition représentent le plus souvent entre 10 et 13 % du prix du bien.

Dans les cas les plus favorables, certains achats peuvent toutefois rester plus proches de 8 à 10 %, selon qu’il s’agisse d’un bien ancien ou neuf, de la région concernée et des frais annexes liés à l’acte ou au financement.

Dans l’ancien :

Pour un achat dans l’ancien, il faut prévoir le plus souvent entre 6 et 10 % d’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), c’est-à-dire les droits de mutation, selon la Communauté autonome. À cela s’ajoutent ensuite les gastos de notaría ou frais de notaire, les gastos del Registro de la Propiedad ou frais d’inscription au registre de propriété et, selon les cas, des gastos de gestoría, c’est-à-dire des frais de gestion administrative.

Dans le neuf :

Pour un achat dans le neuf, il faut généralement compter 10 % d’Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), soit la TVA. À cela peuvent s’ajouter les Actos Jurídicos Documentados (AJD), c’est-à-dire la taxe sur les actes juridiques documentés, ainsi que les gastos de notaría et les gastos registrales, autrement dit les frais de notaire et d’enregistrement.

Les frais liés au financement :

En cas de crédit immobilier en Espagne, il faut aussi prévoir certains frais bancaires ou techniques, selon le montage retenu. Les plus courants sont les gastos de tasación, c’est-à-dire les frais d’expertise du bien, ainsi que certains frais de dossier parfois désignés comme comisión de apertura. Pour un acheteur français, ces frais viennent s’ajouter au budget global si un prêt local est mis en place.

Quelles vérifications faire avant d’acheter un bien en Espagne ?

Avant de signer un compromis de vente pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en Espagne, il faut vérifier en priorité :

• l’identité réelle du propriétaire ;
• l’existence d’hypothèques, de charges ou inscriptions ;
• la situation du bien au registre de propriété ;
• la conformité urbanistique et administrative ;
• les dettes éventuelles attachées au bien ;
• les documents techniques et fiscaux disponibles ;
• la nota simple, qui permet de connaître la situation juridique du bien.

Pour un Français, l’accompagnement par un avocat local ou un professionnel bilingue peut être utile pour sécuriser cette étape.

Où acheter en Espagne selon votre projet ?

L’Espagne attire beaucoup d’acheteurs français pour trois raisons principales :

• un marché souvent plus accessible que dans plusieurs grandes villes françaises ;
• un fort attrait résidentiel et patrimonial ;
• un potentiel locatif réel dans certaines zones touristiques ou métropolitaines.

Le bon emplacement dépend avant tout de votre objectif. Pour un acheteur français, il est plus pertinent de choisir une ville selon le type de projet visé : achat patrimonial, résidence secondaire, investissement locatif ou recherche d’un marché plus accessible.

Madrid et Barcelone conviennent surtout à un achat patrimonial dans de grandes métropoles dynamiques. Ces marchés attirent par leur profondeur, leur attractivité économique et leur demande locative soutenue, mais les prix y sont souvent plus élevés.

Valence représente souvent un bon compromis pour un acheteur français qui recherche à la fois un cadre de vie agréable, une grande ville attractive et un marché généralement plus accessible que Madrid ou Barcelone.

Malaga fait partie des destinations les plus recherchées pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, grâce à son attractivité touristique, son climat et sa forte demande dans certaines zones.

Séville peut convenir à un projet patrimonial ou à un achat résidentiel dans une grande ville du sud de l’Espagne, avec un fort attrait culturel et un marché souvent perçu comme plus abordable que les plus grandes zones côtières.

Pourquoi faire appel à Solutis pour financer un bien immobilier en Espagne ?

Acheter en Espagne depuis la France suppose de bien maîtriser plusieurs paramètres : mode de financement, niveau d’apport, frais d’acquisition, statut de non-résident, documents à fournir et sécurisation globale du projet.

Solutis, courtier français depuis 1998, accompagne les emprunteurs dans l’étude de leur projet patrimonial, notamment au moyen d’un crédit hypothécaire adossé à un bien situé en France ou d’un regroupement de prêts pour préparer au mieux votre capacité d’emprunt.

Pour savoir rapidement quelle solution peut correspondre à votre situation, vous pouvez réaliser une demande en ligne gratuite et sans engagement. Votre dossier est ensuite étudié par un conseiller, qui vous recontacte rapidement afin d’évaluer la faisabilité de votre projet d’achat immobilier en Espagne et de vous orienter vers la solution de financement la plus adaptée.

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La foire aux questions (FAQ)

Peut-on acheter un bien en Espagne sans parler espagnol ?

Oui, mais en pratique cela complique fortement le projet. La barrière de la langue peut poser problème à trois moments clés : lors des échanges avec la banque, lors de la lecture des documents juridiques et au moment de la signature. Pour un acheteur français, il est donc fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel bilingue, surtout en cas de crédit immobilier en Espagne.

Une banque espagnole peut-elle refuser un crédit immobilier à un acheteur français ?

Oui, c’est fréquent si le dossier est jugé insuffisant. Les motifs les plus courants sont un apport trop faible, un taux d’endettement trop élevé, des revenus jugés insuffisamment stables ou un dossier incomplet. Pour un acheteur français non-résident, les banques espagnoles financent le plus souvent 60 à 70 % du projet dans les dossiers standards, ce qui suppose généralement de pouvoir mobiliser 30 à 40 % du budget global entre apport et frais.

Peut-on acheter en Espagne sans passer par une banque espagnole ?

Oui. Un acheteur français peut financer son projet sans banque espagnole s’il dispose d’une autre solution en France, notamment via un prêt de trésorerie hypothécaire adossé à un bien déjà détenu en France ou via un rachat de crédits avec trésorerie. Cette option peut être intéressante si vous souhaitez éviter les contraintes d’un financement local, comme la langue, les justificatifs supplémentaires ou l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.

Peut-on acheter en Espagne avec un bien déjà possédé en France ?

Oui. Si vous êtes déjà propriétaire en France, vous pouvez utiliser ce patrimoine pour financer un achat en Espagne grâce à une garantie hypothécaire. Concrètement, la banque peut accepter de prêter une partie de la valeur du bien mis en garantie. Exemple : pour une maison estimée à 300 000 euros sans crédit en cours, un financement de 150 000 euros avec une quotité de 50 % ou de 210 000 euros avec une quotité de 70 % peut être envisagé selon le dossier.

Faut-il obligatoirement un compte bancaire espagnol pour acheter en Espagne ?

Non, pas dans tous les cas. En revanche, dans la majorité des dossiers financés par une banque espagnole, l’ouverture d’un compte bancaire espagnol est demandée en pratique pour recevoir les fonds, payer les frais et mettre en place les prélèvements du prêt. Pour un achat comptant ou un financement organisé depuis la France, cette formalité peut être moins centrale.

Peut-on acheter en Espagne pour faire de la location saisonnière ?

Oui, mais il ne faut pas partir du principe que c’est automatique. En Espagne, la location touristique est souvent encadrée localement. Avant d’acheter pour louer, il faut donc vérifier les règles applicables dans la ville, la région et parfois même la copropriété. Pour un acheteur français, Malaga, certaines zones de la Costa del Sol ou des grandes villes très demandées peuvent sembler attractives, mais la faisabilité dépend toujours de la réglementation locale.

Quels sont les frais les plus importants lors d’un achat immobilier en Espagne ?

Les frais les plus importants sont généralement les impôts liés à l’achat. Dans l’ancien, il faut surtout prévoir l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), le plus souvent entre 6 et 10 % selon la région. Dans le neuf, il faut généralement compter 10 % d’IVA, c’est-à-dire la TVA. À cela s’ajoutent ensuite les gastos de notaría, les gastos del Registro de la Propiedad, et parfois les AJD ou certains frais liés au financement.

Quels documents faut-il vérifier avant d’acheter en Espagne ?

Avant de signer, il faut vérifier au minimum : l’identité du propriétaire, l’existence d’hypothèques ou de charges, la situation du bien au registre de propriété, les éventuelles dettes attachées au logement et la conformité administrative du bien. Le document le plus important à demander est la nota simple, car elle permet de connaître la situation juridique du bien avant l’achat.

Quel est le parcours d’achat le plus courant pour un Français en Espagne ?

Le parcours le plus fréquent est le suivant : obtention du NIE, définition du budget, recherche du bien, ouverture d’un compte bancaire espagnol si nécessaire, signature d’un précontrat, signature du contrato de arras, puis signature définitive chez le notaire avec l’Escritura pública. Si un crédit immobilier est prévu, il faut ajouter à ce parcours la constitution du dossier bancaire et l’accord de financement avant la signature finale.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 16/04/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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