Comment financer un bien immobilier en Italie ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Un Français peut tout à fait acheter un bien immobilier en Italie sans y résider.

  • L’achat suit plusieurs étapes : obtention d’un code fiscal ou codice fiscale, recherche du bien, offre ou offerta, compromis de vente ou contratto preliminare, dépôt de garantie ou caparra confirmatoria, puis signature de l’acte définitif ou rogito.

  • Le projet peut être financé par une banque italienne ou une banque française souvent via un crédit hypothécaire adossé à un bien situé en France.

  • En cas de prêt immobilier en Italie, l’ouverture d’un compte bancaire de non-résident (conto estero) peut être exigée.

  • Un non-résident doit généralement présenter un dossier solide : revenus stables, justificatifs complets, apport personnel et situation bancaire saine.

Comment acheter un bien immobilier en Italie depuis la France ?

Acheter un bien immobilier en Italie depuis la France est une opération accessible, à condition de respecter les formalités locales et d’anticiper le mode de financement. Certaines étapes ressemblent à un achat immobilier classique en France, mais d’autres répondent aux règles italiennes.

Pour acheter un logement en Italie en tant que non-résident, la procédure se déroule généralement ainsi :

1. Obtenir un code fiscal italien :

Avant toute acquisition, il est nécessaire de disposer d’un code fiscal italien, appelé codice fiscale. Ce numéro d’identification est indispensable pour réaliser les principales démarches administratives liées à l’achat du bien.

2. Préparer son financement :

Avant même de formuler une offre ou offerta, il est conseillé d’étudier la faisabilité du projet. Vous pouvez rechercher un financement :

• auprès d’une banque italienne ;
• auprès d’une banque française ;
• via un prêt hypothécaire si vous possédez déjà un bien immobilier en France.

Cette étape permet de connaître votre budget réel, votre capacité d’emprunt et le montant d’apport à prévoir.

Dans le cadre d’un prêt immobilier en Italie, certaines banques peuvent demander l’ouverture d’un compte de non-résident (conto estero) pour le versement des fonds et la gestion des échéances. Il faut donc anticiper cette formalité dès le montage du dossier, surtout si vous sollicitez un établissement local.

3. Rechercher le bien immobilier :

La prospection peut se faire :

• via des portails immobiliers en ligne ;
• par l’intermédiaire d’une agence locale ;
• grâce à un réseau de professionnels sur place.

Il est recommandé de vérifier en amont la localisation, l’état du bien, les éventuels travaux et la conformité administrative du logement.

4. Faire une offre d’achat :

Une fois le bien trouvé, l’acheteur transmet une offre au vendeur, appelée offerta. Si cette offerta est acceptée, les parties avancent vers un accord plus formel.

5. Signer le compromis de vente :

L’acheteur et le vendeur signent ensuite un compromis de vente, souvent appelé contratto preliminare. Ce document fixe les conditions de la future vente : prix, délais, modalités, conditions suspensives éventuelles et engagements de chacun.

6. Verser un dépôt de garantie :

Après la signature du compromis de vente ou contratto preliminare, il est courant de verser un dépôt de garantie appelé caparra confirmatoria. En pratique, ce dépôt représente souvent 10 à 20 % du prix du bien, selon les usages du dossier et les accords conclus entre les parties.

7. Signer l’acte définitif chez le notaire :

La vente est finalisée lors de la signature de l’acte authentique, appelé rogito, devant un notaire italien. C’est à ce moment que le bien est officiellement transféré à l’acheteur. Le notaire perçoit aussi les taxes dues à l’occasion de l’achat et les reverse ensuite à l’administration fiscale.

Peut-on financer un bien immobilier en Italie en étant Français ?

Oui, un acheteur français peut financer un bien immobilier en Italie. Le point essentiel est de choisir la solution la plus adaptée à son profil, à sa situation patrimoniale et au type de projet envisagé.

Dans la pratique, trois grandes solutions de financement peuvent être envisagées :

• souscrire un prêt immobilier en Italie ;
• financer le projet depuis la France en mobilisant la valeur d’un bien déjà possédé via un crédit hypothécaire.

Le choix dépend notamment de votre :

• niveau de revenus ;
• apport personnel ;
• taux d’endettement ;
• statut de résident ou non-résident ;
• patrimoine immobilier déjà détenu en France.

Quel crédit souscrire pour acheter une résidence en Italie ?

Financer un bien en Italie avec un crédit hypothécaire

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en France, sans crédit en cours ou avec une valeur nette suffisante, le crédit hypothécaire peut constituer une solution efficace pour acheter une résidence secondaire ou locative en Italie.

Le principe est le suivant : un établissement prêteur accepte de débloquer une trésorerie pour un achat immobilier en prenant une garantie sur un bien que vous possédez déjà sur le sol français. Cette solution permet de mobiliser une partie de la valeur de votre patrimoine pour financer une acquisition sur le territoire italien.

En pratique, le montant finançable dépend :

• de la valeur du bien donné en garantie ;
• du capital restant éventuellement dû ;
• des revenus du ménage ;
• du niveau d’endettement ;
• de la politique de l’établissement prêteur.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• elle évite parfois de dépendre d’une banque italienne ;
• elle peut simplifier la mise en place du financement ;
• elle permet d’utiliser un patrimoine existant pour concrétiser un projet à l’étranger.

Le remboursement peut être organisé selon différents schémas, notamment :

• en amortissable classique, avec remboursement progressif du capital et des intérêts ;
• en in fine, avec paiement des intérêts pendant la durée du prêt puis remboursement du capital à l’échéance, sous réserve d’acceptation par la banque.

Simulez le montant estimé de votre trésorerie via un prêt hypothécaire pour votre projet :

Souscrire un prêt immobilier en Italie

Il est également possible de solliciter directement une banque italienne pour financer l’achat du bien. Cette option est logique lorsque l’acquisition se fait localement et que l’emprunteur souhaite obtenir un financement directement dans le pays où se situe le logement.

Pour obtenir un prêt immobilier en Italie, la banque demandera généralement :

• des justificatifs d’identité ;
• des justificatifs de revenus ;
• des relevés bancaires ;
• des documents sur le bien acheté ;
• des éléments sur l’apport personnel ;
• et, selon l’établissement, l’ouverture d’un compte de non-résident (conto estero) pour la gestion du prêt.

Cette solution peut convenir, mais elle comporte certaines contraintes pour un non-résident.

Financer un bien en Italie avec un rachat de crédit : est-ce possible ?

Oui, dans certains cas, un rachat de crédit peut permettre de préparer un achat immobilier en Italie en baissant le taux d’endettement. Le principe consiste à regrouper plusieurs emprunts en un seul afin de réduire le montant des mensualités.

Selon le montage retenu, il peut être possible d’intégrer :

• le regroupement de crédits existants ;
• une trésorerie complémentaire ;
• une nouvelle enveloppe destinée au projet immobilier.

Cette solution peut être pertinente pour un emprunteur qui rembourse déjà plusieurs crédits et qui souhaite retrouver une capacité de financement pour acheter une résidence secondaire ou locative en Italie.

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Quelles sont les difficultés pour obtenir un prêt immobilier en Italie ?

Acheter en Italie en tant que non-résident est possible, mais l’accès au crédit peut être plus exigeant que pour un résident local.

Un dossier emprunteur plus sélectif

Les banques italiennes examinent attentivement la stabilité professionnelle, le niveau de revenus, la gestion des comptes, l’endettement en cours et l’apport disponible. Plus le dossier est solide, plus les chances d’obtenir un accord sont élevées.

Des conditions parfois moins favorables pour un non-résident

Selon les établissements, un non-résident peut se voir proposer :

• un niveau d’exigence plus élevé ;
• un apport plus important ;
• un choix plus restreint d’offres de prêt ;
• des conditions tarifaires moins avantageuses qu’un résident.

La barrière linguistique et administrative

Lors d’un achat immobilier en Italie, la compréhension des documents bancaires, notariés et administratifs est essentielle. Lorsqu’on ne maîtrise pas l’italien, l’accompagnement par un professionnel bilingue peut sécuriser les échanges et limiter les erreurs.

Quel apport pour acheter un bien immobilier en Italie ?

Pour acheter un bien immobilier en Italie, il faut généralement prévoir au moins 20 % d’apport personnel. En effet, la Banca d’Italia indique qu’une banque finance en général jusqu’à 80 % de la valeur expertisée du bien, ce qui signifie que l’acheteur doit disposer du solde, soit au minimum 20 % du prix du bien.

En pratique, pour un acheteur français non-résident, il est plus prudent d’anticiper un apport global compris entre 20 et 30 % du prix du bien, car cet apport doit souvent couvrir à la fois :

• la part du prix non financée par la banque ;
• la caparra confirmatoria versée après le compromis de vente ou contratto preliminare ;
• une partie des frais de notaire, des taxes et des frais bancaires.

Plus l’apport est élevé, plus le dossier est rassurant pour le prêteur. Cela peut améliorer les conditions d’emprunt et réduire le montant à financer.

Quels frais prévoir pour un achat immobilier en Italie ?

Le financement d’un bien en Italie ne se limite pas au prix affiché. Il faut aussi anticiper plusieurs frais annexes, qui peuvent peser sur le budget global du projet.

En pratique, il est pertinent de prévoir environ 7 à 15 % du prix du bien en frais d’acquisition, selon la nature du vendeur, le régime fiscal applicable, les frais de notaire, les frais bancaires et les éventuels frais d’agence. Cette fourchette permet d’avoir un repère réaliste dès l’offerta, puis lors du contratto preliminare, avant la signature finale du rogito.

Les taxes d’achat

Si le vendeur est un particulier, l’achat est en principe soumis à :

• 9 % de droits d’enregistrement hors avantage “prima casa” ;
• 50 € de taxe hypothécaire ;
• 50 € de taxe cadastrale.

Si l’achat ouvre droit au régime “prima casa”, le taux des droits d’enregistrement peut être ramené à 2 % au lieu de 9 %.

Si le vendeur est une entreprise et que la vente est soumise à TVA, le cadre change : le notariat italien indique notamment une TVA de 10 % en l’absence d’avantage “prima casa”, avec en parallèle des taxes fixes de 200 € pour l’enregistrement, l’hypothécaire et le cadastral.

Les frais de notaire

Les frais de notaire varient selon la valeur du bien et la complexité de l’opération. Il n’est donc pas prudent de promettre un pourcentage fixe universel. Ils viennent s’ajouter aux taxes dues lors du rogito.

Les frais liés au prêt immobilier

En cas de prêt immobilier en Italie, il faut aussi prévoir :

• les frais de dossier ;
• les frais de perizia, c’est-à-dire l’expertise du bien ;
• l’éventuelle assurance ;
• et, selon la nature du prêt, certaines taxes sur le financement.

Le notariat italien rappelle par exemple que pour un prêt contracté pour l’achat, la construction ou la rénovation d’un logement qui n’est pas considéré comme “première maison”, le contrat supporte une taxe substitutive de 2 % du montant du mutuo.

Les autres frais à anticiper

Il faut aussi intégrer :

• les éventuels frais d’agence immobilière ;
• les frais de traduction ou d’accompagnement ;
• le coût de travaux si le logement nécessite une rénovation.

En synthèse, la repère le plus utile est le suivant :

• frais réduits dans les cas les plus favorables : autour de 7 à 10 % ;
• frais plus fréquents à budgéter largement : autour de 10 à 15 % du prix du bien.

Pourquoi faire appel à Solutis pour financer un bien immobilier en Italie ?

Acheter un bien immobilier en Italie est un projet patrimonial important. Pour le concrétiser dans de bonnes conditions, il est utile d’être accompagné par un professionnel capable d’analyser votre situation et d’identifier la solution de financement la plus adaptée.

Solutis vous accompagne dans l’étude de votre projet, qu’il s’agisse :

• d’un financement classique ;
• d’un crédit hypothécaire ;
• d’un regroupement de crédits avec trésorerie ;
• d’une recherche de solution adaptée à votre profil.

En réalisant une demande de financement en ligne, vous pouvez échanger avec un conseiller dédié afin d’évaluer la faisabilité de votre acquisition immobilière en Italie et d’être orienté vers la solution la plus pertinente.

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La foire aux questions (FAQ)

Peut-on acheter une maison en Italie en vivant en France ?

Oui, un Français peut acheter une maison, un appartement ou une résidence secondaire en Italie sans y résider. Il doit toutefois respecter les démarches administratives locales et prévoir un financement adapté à son statut de non-résident.

Peut-on obtenir un prêt immobilier italien en étant non-résident ?

Oui, c’est possible, mais le dossier est généralement plus exigeant. Les banques étudient de près les revenus, l’apport, l’endettement et la qualité globale du profil emprunteur.

Faut-il un apport pour acheter en Italie ?

Oui. En règle générale, il faut prévoir au moins 20 % d’apport, car la banque finance souvent jusqu’à 80 % de la valeur expertisée du bien. En pratique, pour intégrer aussi les frais, un budget d’apport de 20 à 30 % est souvent plus réaliste.

Quels frais prévoir pour un achat immobilier en Italie ?

Il est conseillé de prévoir environ 7 à 15 % du prix du bien en frais annexes, selon les taxes applicables, les frais de notaire, les frais bancaires et les frais d’agence éventuels.

Peut-on financer un achat en Italie avec un bien possédé en France ?

Oui, lorsqu’un emprunteur possède un bien immobilier en France avec une valeur suffisante, un crédit hypothécaire peut permettre de financer tout ou partie de l’achat en Italie.

Peut-on vendre son bien en France pour acheter en Italie ?

Oui, un propriétaire peut décider de céder son bien possédé en France, puis utiliser les liquidités pour acquérir un logement en France. Si son prix d’achat est inférieur ou égal à celui des fruits de la vente, un prêt ne sera pas nécessaire. S’il est supérieur, un prêt immobilier pourrait être nécessaire.

Faut-il ouvrir un compte bancaire italien pour obtenir un prêt ?

Pas systématiquement sur le plan légal, mais en pratique, l’ouverture d’un compte de non-résident (conto estero) peut être exigée par certaines banques italiennes dans le cadre d’un prêt immobilier en Italie.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 15/04/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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