Comment financer et acheter un bien aux Pays-Bas ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Un Français peut acheter librement un bien aux Pays-Bas : maison, appartement, résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif, sans restriction générale liée à sa nationalité.

  • Aucun permis de séjour n’est nécessaire pour acheter : le BSN et une activité sur place ne sont pas obligatoires pour devenir propriétaire, mais ils facilitent souvent les démarches bancaires, administratives et fiscales.

  • Le financement est plus simple avec des revenus locaux stables : une banque néerlandaise peut accorder un crédit à un Français, mais le dossier est généralement plus favorable si l’emprunteur travaille déjà aux Pays-Bas ou y perçoit ses revenus.

  • Les frais d’acquisition doivent être prévus dès le départ : comptez en général 3 à 5 % du prix du bien pour une résidence principale avec crédit, et 9 à 13 % pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.

  • Plusieurs solutions existent pour financer l’achat : crédit immobilier dans une banque néerlandaise, prêt de trésorerie hypothécaire en France ou rachat de crédits pour améliorer le budget et la capacité d’emprunt.

Un Français peut-il acheter un bien immobilier aux Pays-Bas ?

Oui, un Français peut parfaitement acheter un bien immobilier aux Pays-Bas en son nom propre, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Il n’existe pas de règle générale interdisant à un ressortissant français d’acheter un logement ancien, neuf, une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien patrimonial à mettre en location. Le point bloquant éventuel n’est donc pas l’achat lui-même, mais le financement et la capacité à assumer les frais annexes.

Dans les faits, l’achat est souvent plus simple à financer si vous vivez déjà aux Pays-Bas, si vous y travaillez ou si vous percevez des revenus facilement lisibles par une banque néerlandaise. À l’inverse, un acheteur vivant en France avec des revenus uniquement français peut acheter, mais le dossier est souvent plus technique à monter.

Faut-il un permis de séjour, un BSN ou une activité sur place pour acheter en Hollande ?

Permis de séjour :

Non, un Français n’a pas besoin d’un permis de séjour néerlandais pour acheter un bien immobilier aux Pays-Bas. Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse peuvent résider aux Pays-Bas sans permis de séjour néerlandais classique.

BSN :

Non, le BSN n’est pas une condition juridique obligatoire pour devenir propriétaire. En revanche, il devient souvent utile, et parfois pratiquement indispensable, dès que l’achat s’inscrit dans un projet de vie sur place ou dans un montage bancaire local.

Le BSN est le numéro d’identification utilisé dans les relations avec l’administration néerlandaise, et il est attribué lors de l’inscription dans les registres de population. Les banques néerlandaises demandent aussi le BSN de leurs clients, ce qui signifie qu’un achat comptant peut être envisageable sans dans certains cas, mais qu’un financement local devient beaucoup plus simple si vous en disposez déjà.

Activité professionnelle locale :

Non, il n’est pas obligatoire d’avoir un emploi local ni de créer une entreprise aux Pays-Bas pour acheter un bien immobilier. Un Français peut acheter sans activité professionnelle sur place.

En revanche, pour emprunter auprès d’une banque néerlandaise, avoir un contrat de travail local, des revenus stables ou une activité déjà établie dans le pays améliore nettement la qualité du dossier.

En pratique, une banque finance plus facilement un emprunteur dont les revenus sont réguliers, compréhensibles et directement exploitables dans son analyse de risque.

Quelles sont les étapes pour acheter un bien aux Pays-Bas ?

L’achat immobilier aux Pays-Bas suit une logique proche de celle connue en France, avec des spécificités locales importantes.

La première étape consiste à définir votre budget. Il faut estimer à la fois votre capacité d’emprunt et les frais d’acquisition qui resteront potentiellement à votre charge. Les banques néerlandaises distinguent bien le prix du bien et les coûts annexes d’achat.

Ensuite vient la recherche du bien, souvent via des portails immobiliers, un makelaar local ou un conseiller capable d’accompagner un acheteur étranger.

Une fois l’offre acceptée, les parties signent un contrat de vente (koopovereenkomst). Pour un acquéreur particulier, il existe une période de réflexion de 3 jours, pendant laquelle l’acheteur peut renoncer à l’achat sans avoir à motiver sa décision.

Le transfert de propriété se fait ensuite par une akte van levering ou leveringsakte, c’est-à-dire l’acte de transfert signé devant un notaire civil néerlandais. Après signature, le notaire enregistre l’acte au registre foncier tenu par le Kadaster. C’est cet enregistrement qui finalise juridiquement le transfert de propriété.

Peut-on obtenir un crédit immobilier aux Pays-Bas quand on est Français ?

Oui, une personne française peut obtenir un crédit immobilier dans une banque néerlandaise, mais l’accord dépend du dossier présenté.

La banque locale va généralement étudier :

• la stabilité des revenus ;
• la situation professionnelle ;
• le niveau d’endettement ;
• la régularité des ressources ;
• la capacité à financer les frais d’acquisition ;
• le lien du projet avec les Pays-Bas.

Un dossier sera souvent plus simple à financer si l’emprunteur travaille sur place, perçoit des revenus locaux ou présente une situation professionnelle stable et facilement analysable par l’organisme sollicité. Pour un acheteur qui vit encore en France, l’obtention d’un crédit local peut être plus complexe. Cela ne signifie pas que le projet est impossible, mais qu’il nécessite une étude plus poussée et probablement un peu plus de temps.

Financement d’un achat immobilier aux Pays-Bas : les solutions

1. Souscrire un prêt de trésorerie hypothécaire

Il est possible d’emprunter un crédit hypothécaire en France pour acheter, avec les fonds obtenus, une résidence aux Pays-Bas. Cet emprunt est accordé auprès d’un organisme de crédit à condition d’hypothéquer un bien se trouvant en France métropolitaine.

Le montant est calculé en fonction d’un ratio hypothécaire, qui peut aller jusqu’à 70 % du prix estimé du logement gagé. En général, il ne faut pas avoir de crédit en cours associé à la maison, l’appartement ou le terrain mis en garantie. Des frais de garantie d’environ 1,5 à 2 % sont à prévoir.

Le prêt de trésorerie hypothécaire est l’une des seules solutions accordées par les banques de l’Hexagone pour acheter un bien situé en Europe, comme en Hollande par exemple. En effet, généralement le crédit immobilier classique ne peut être souscrit, car les sociétés de cautionnement refusent de garantir les achats à l’étranger.

Ce financement présente l’avantage d’utiliser comme levier son patrimoine immobilier pour obtenir des liquidités et pouvoir vivre ailleurs. Le bien gagé pourra ensuite tout à fait être mis en location pour générer des revenus fonciers.

2. Faire un rachat de crédit pour financer une propriété en Hollande

Si vous voulez augmenter votre budget d’achat ou équilibrer vos finances avant de procéder à l’acquisition d’un bien aux Pays-Bas, il peut être utile de rassembler vos prêts dans une seule opération et de réduire vos mensualités.

Grâce au rachat de vos crédits, vous allez pouvoir mieux préparer votre budget à la souscription d’un nouveau financement immobilier. Si nécessaire, le montage peut incorporer une trésorerie en plus, qui vous permettra de financer les frais d’acquisition d’un bien en Hollande ou des travaux de rénovation et d’aménagement.

Il est important de préciser que la baisse des mensualités s’obtient en augmentant la durée de remboursement, ce qui provoque souvent une hausse du coût total. Une condition parfois nécessaire pour diminuer son taux d’endettement et rendre possible un nouvel investissement immobilier.

3. Le crédit immobilier dans une banque néerlandaise

C’est la solution la plus naturelle lorsque vous vivez déjà aux Pays-Bas, que vous y travaillez ou que vous disposez de revenus compatibles avec les critères d’un établissement local.

Cette option permet de financer directement le bien dans le pays où il est situé. Elle convient particulièrement aux profils expatriés, aux salariés installés sur place ou aux ménages qui ont déjà commencé leur intégration administrative et professionnelle aux Pays-Bas.

Quels frais prévoir pour un achat immobilier aux Pays-Bas ?

1. La taxe de transfert immobilière

Cette taxe de transfert est le principal poste de frais lors d’une acquisition aux Pays-Bas. Voici son taux :

• 2 % du prix d’achat si vous achetez un logement que vous allez occuper vous-même comme résidence principale ;
• 8 % à partir du 1er janvier 2026 pour les logements non achetés comme résidence principale, par exemple une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Exemple :

• pour un achat à 350 000 € en résidence principale, la taxe de transfert est de 7 000 € ;
• pour le même bien en résidence secondaire ou investissement à partir du 1er janvier 2026, elle est de 28 000 €.

2. L’exonération jeunes primo-accédants :

Un acheteur âgé de 18 à 35 ans qui achète son premier logement pour y vivre peut bénéficier une seule fois d’un taux de 0 % sur la taxe de transfert si le prix d’achat ne dépasse pas 555 000 € en 2026 et si toutes les conditions sont remplies.

3. Les frais de notaire :

Les frais de notaire ne sont pas fixés par l’État de manière uniforme et varient selon l’étude. En pratique, pour un achat avec crédit, il faut souvent prévoir environ 1 000 à 2 500 € pour l’ensemble acte de transfert + acte hypothécaire, soit souvent autour de 0,3 à 0,7 % du prix pour un bien compris entre 300 000 et 400 000 €.

4. Les frais de conseil :

Si vous passez par un conseiller ou courtier en crédit local, les frais tournent généralement autour de 2 000 à 3 500 € selon la complexité du dossier, ce qui représente souvent environ 0,5 à 1 % du prix d’un bien de 300 000 à 400 000 €.

5. Les frais d’évaluation du bien :

La banque demande souvent un rapport d’évaluation du logement. Son coût est généralement de quelques centaines d’euros, souvent autour de 500 € à 900 €, donc environ 0,1 à 0,3 % du prix selon la valeur du bien.

6. Les frais NHG :

Si le financement entre dans le cadre de la National Mortgage Guarantee (NHG), la prime unique est de 0,4 % du montant emprunté en 2026. Sur un emprunt de 300 000 €, cela représente 1 200 €.

7. Les honoraires d’agent d’achat :

Un aankoopmakelaar n’est pas obligatoire, mais ses honoraires représentent souvent 1 à 2 % du prix d’achat, parfois avec un forfait. Sur un bien de 350 000 €, cela représente environ 3 500 à 7 000 €.

Budget à prévoir : Pour une résidence principale avec crédit, les frais d’acquisition tournent souvent autour de 3 à 5 % du prix d’achat. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, il faut généralement compter 9 à 13 % du prix à partir de 2026.

Quel apport faut-il prévoir pour acheter aux Pays-Bas ?

Aux Pays-Bas, le crédit immobilier peut financer jusqu’à 100 % de la valeur du bien, mais pas les frais d’acquisition. En pratique, il faut donc prévoir un apport couvrant au minimum les frais : souvent 3 à 5 % pour une résidence principale et 9 à 13 % pour tout autre investissement.

Exemple pour une résidence principale à 350 000 € avec crédit :

• taxe de transfert : 7 000 € ;
• notaire : 1 000 à 2 500 € ;
• conseil hypothécaire : 2 000 à 3 500 € ;
• évaluation : 500 à 900 € ;
• NHG éventuelle : 0,4 % du prêt.

Dans ce cas, l’apport à prévoir est souvent de l’ordre de 10 500 à 17 000 €, voire davantage selon les intermédiaires choisis.

Faut-il passer par un notaire ou un traducteur pour acheter aux Pays-Bas ?

Le notaire est indispensable dans le cadre d’un achat immobilier aux Pays-Bas. C’est lui qui authentifie l’acte de transfert et qui accomplit les formalités nécessaires à l’enregistrement de la vente.

Concernant la langue, le point essentiel n’est pas la nationalité de l’acheteur, mais sa capacité à comprendre les documents signés. Si vous ne maîtrisez pas suffisamment le néerlandais, il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel francophone, un courtier habitué aux dossiers internationaux ou un interprète capable de vous expliquer clairement les termes du financement et de l’acte.

Où acheter un bien immobilier aux Pays-Bas ?

Le bon secteur dépend surtout de votre objectif : habiter sur place, investir dans une grande ville, viser un bassin d’emploi ou rechercher un marché plus accessible qu’Amsterdam.

• Amsterdam : convient surtout à un achat patrimonial. La ville reste la plus recherchée, la plus internationale et l’une des plus liquides à la revente. En contrepartie, c’est aussi le marché le plus cher et le plus concurrentiel.
• Rotterdam : est intéressante pour acheter dans une grande métropole dynamique avec des prix souvent plus rationnels qu’à Amsterdam. C’est un bon choix pour une résidence principale ou un achat patrimonial dans une ville économique forte.
• Utrecht : séduit par son équilibre entre qualité de vie, centralité et demande durable. C’est une ville très recherchée pour habiter, notamment pour les actifs qui veulent rester proches des grands pôles néerlandais.
• Eindhoven : est particulièrement pertinente pour les profils travaillant dans la tech, l’ingénierie ou l’innovation. Le marché local est porté par un bassin d’emploi solide, ce qui en fait un choix cohérent pour une expatriation professionnelle.
• La Haye : convient bien aux familles et aux profils internationaux. Son environnement plus résidentiel et institutionnel en fait une ville attractive pour une résidence principale avec un bon cadre de vie.
• Tilburg : peut être un bon choix pour un budget plus mesuré. La ville bénéficie d’une base étudiante, d’un marché actif et d’un positionnement intéressant pour un achat plus accessible.

La foire aux questions (FAQ)

Peut-on acheter un bien aux Pays-Bas sans être résident ?

Oui, un Français peut acheter un bien aux Pays-Bas, même s’il n’est pas résident. Cependant, obtenir un crédit immobilier néerlandais est souvent plus simple si vous vivez ou travaillez déjà sur place.

Faut-il un permis de séjour pour acheter aux Pays-Bas ?

Non, un Français n’a pas besoin d’un permis de séjour pour acheter un bien immobilier aux Pays-Bas. En tant que citoyen de l’Union européenne, il peut acheter librement un logement dans le pays.

Peut-on emprunter auprès d’une banque néerlandaise ?

Oui, une banque néerlandaise peut financer un acheteur français. L’accord dépend surtout de la stabilité des revenus, de la situation professionnelle, du niveau d’endettement et de la capacité à payer les frais d’acquisition.

Le notaire est-il obligatoire pour acheter aux Pays-Bas ?

Oui, le notaire néerlandais est obligatoire. C’est lui qui signe l’acte de transfert et enregistre officiellement la vente, ce qui finalise juridiquement l’achat.

Est-il conseillé de se faire accompagner ?

Oui, surtout si vous ne connaissez pas bien le marché néerlandais ou si vous ne maîtrisez pas suffisamment la langue. Un accompagnement permet de mieux sécuriser le financement, la compréhension des documents et les étapes de l’achat.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 24/04/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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