Vente à terme : principe, avantages et solutions de financement

Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

Encadrée par l’article 1601-1 du Code civil, la vente à terme est un contrat selon lequel le vendeur cède son bien immobilier à un acquéreur, en contrepartie d’un premier versement, suivi de plusieurs mensualités. Le propriétaire reçoit donc une partie du prix de la vente comptant, c’est-à-dire le bouquet lors de la conclusion du contrat. Le montant restant sera ensuite réparti en plusieurs mensualités. En général, ces dernières s’établissent sur une durée comprise entre 10 et 20 ans.

Le dispositif fonctionne donc comme un crédit vendeur immobilier entre particuliers, et s’approche du principe d’une vente en viager. Le vendeur tient le rôle de l'institution financière qui accorde un « prêt » à l’acquéreur. Bien entendu, les deux parties au contrat déterminent librement les modalités de l’accord financier, notamment le montant du bouquet et des mensualités ainsi que la durée de l’engagement. Le vendeur est tout à fait autorisé à mettre en place un taux d’intérêt sur le montant à payer en plusieurs mensualités. En général, ce taux est plus bas que ceux des établissements de crédit.

Le contrat est en quelque sorte une promesse de vente ferme. L’acquéreur s’engage à acheter le bien au prix et aux modalités de paiement préalablement convenus. De son côté, le propriétaire est tenu de fournir un bien immobilier qui respecte les clauses du contrat.

La différence entre la vente à terme et la vente en viager réside dans la durée de l’engagement. Dans le premier cas, le versement des mensualités se fait sur une période préalablement définie. De plus, le propriétaire connaît la durée suivant laquelle il pourra encore profiter de son bien immobilier, après la signature du contrat. En revanche, lors d’une vente en viager, le versement de la rente se fait sur une durée indéterminée, c’est-à-dire jusqu’au décès du propriétaire du logement.

Fonctionnement de la vente à terme libre et occupée

La vente à terme se présente sous deux formats distincts : libre et occupé.

Dans le cadre de la vente à terme libre, l’acquéreur prend possession du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique. À partir de ce moment précis, le vendeur n’est plus propriétaire du bien, et ne sera plus autorisé à l’occuper. Le paiement des différentes charges, notamment la taxe d’habitation, la taxe foncière, les charges de copropriété et les factures d’énergie reviennent à l'autre partie. Celui-ci peut bien évidemment les partager avec les locataires, suivant les dispositions légales en vigueur.

Avec la vente à terme occupée ou à jouissance différée, le propriétaire dispose encore d’un droit d’usage et d’habitation pendant une durée déterminée. Dans ce cas, l’acquéreur ne peut pas encore prendre possession des lieux lors de la signature de l’acte authentique. Les charges seront alors réparties entre les deux parties. À titre indicatif, le propriétaire assurera le paiement de la taxe d’habitation et des charges courantes. Les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière reviennent quant à elles à l’acquéreur.

Vente à terme : quels avantages pour l'acheteur et le vendeur ?

Un achat immobilier sans crédit bancaire pour l'acquéreur

La vente permet surtout à l’acquéreur d’investir dans un logement sans avoir recours à un crédit bancaire classique pour payer l’intégralité du prix d’achat. Il s’agit donc d’une alternative de choix lorsque les établissements bancaires n’accordent pas le montant dont vous avez besoin pour acheter le logement de votre choix.

D’autres avantages viennent compléter cet atout majeur, notamment :

• la disponibilité du bien dès la signature de l’acte authentique, et ce, pour une vente libre ;
• une meilleure anticipation des versements, car l’acquéreur connaît dès le départ la durée de son engagement ;
• des économies considérables en matière d’intérêts d’emprunt, étant donné que le propriétaire n’exige pas de frais de dossier ni d’intérêts pour ce type d'investissement.

Une fiscalité avantageuse, des revenus fonciers et un droit d'occupation pour le vendeur

Du côté du propriétaire, la vente à terme présente avant tout des avantages majeurs sur le plan fiscal. Les mensualités versées pendant la durée définie dans l’acte authentique ne sont pas imposables. De plus, en choisissant la jouissance différée, il continue d’occuper son logement. Il est également possible de prévoir une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction dans le contrat, dans le but de les revaloriser.

Comment financer le premier apport d'une vente à terme ?

Le financement du premier apport de la vente se fait de deux manières distinctes, à savoir avec les fonds personnels de l’acheteur ou par le biais d’un emprunt bancaire qui peut être un crédit immobilier, un prêt personnel, un prêt de trésorerie hypothécaire ou encore un rachat de crédit. Solutis vous détaille l’ensemble de ces solutions.

Un prêt immobilier

Contrairement à ce que l’on pense, il est tout à fait possible de financer le premier paiement avec un crédit immobilier, si celui-ci est d’un montant supérieur à 75 000 €. Bien entendu, avant d’accorder la somme demandée par l’acheteur, l’établissement bancaire analysera sa capacité de remboursement.

Toutes les modalités d’octroi d’un prêt immobilier seront mises en place, c’est-à-dire avec un taux d’intérêt défini, des frais de garantie et des frais de dossier et une assurance de prêt. L’organisme prêteur s’assurera également que le montant accordé servira à payer ce premier apport ainsi que les rentes de la vente à terme.

Un prêt personnel

Le prêt personnel peut aussi financer le premier apport d’une vente à terme. Étant donné qu’il s’agit d’un crédit à la consommation non affecté, aucun justificatif sur l’utilisation des fonds n’est requis au moment de déposer la demande auprès de l’établissement bancaire.

Pour en bénéficier, l’acheteur doit tout de même présenter des revenus stables ainsi qu’un bon profil d’emprunteur. Le montant demandé ne doit pas dépasser 75 000 €.

Demande de prêt personnel

Un prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est une solution de financement parfaitement adaptée aux acheteurs qui sont déjà propriétaires d’un ou de plusieurs biens immobiliers. L’idée est de solliciter un crédit pour financer le bouquet de la vente à terme, et d’utiliser l’un de ces biens immobiliers comme garantie. Attention toutefois, le capital nécessaire doit atteindre au minimum 50 000 €.

En général, les établissements bancaires accordent une somme équivalente à environ 50 à 90 % de la valeur du bien à proposer en hypothèque. Un passage devant le notaire est nécessaire pour la publicité foncière et l'enregistrement de l'hypothèque dans le registre dédié.

Demande de crédit hypothécaire

Le rachat de crédit

Le rachat de crédit convient parfaitement à un acheteur qui a déjà des prêts en cours. Il est alors possible de demander de trésorerie supplémentaire équivalente au montant du bouquet de la vente à terme.

Avec un crédit unique, l’emprunteur ne verse qu’une seule mensualité. Le montant de cette dernière est revu à la baisse suite au prolongement de la durée du crédit. Cela contribue à rééquilibrer le budget du foyer puis à donner de la capacité à financer de nouveaux projets, comme un achat immobilier par le biais d’une vente à terme.

Demande de rachat de crédit

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 12/04/2023