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Crédit immobilier progressif : quel est son principe ?

Un crédit à mensualité progressive est un financement immobilier peu connu qui dispose de ses propres avantages mais aussi d’inconvénients.

Le fonctionnement du crédit progressif

Un crédit progressif est un emprunt bancaire remboursé par une mensualité dont le montant est réactualisé chaque année jusqu’au terme du contrat. Le capital emprunté est destiné à l’achat d’un bien immobilier.

Au contraire d’un prêt à l’habitat classique, où la mensualité est constante, le principe du crédit progressif repose donc sur une augmentation annuelle du montant de la mensualité des emprunteurs. Cette correction est calculée avec un pourcentage déterminé par la banque et stipulé dans le contrat. En proposant une mensualité plus faible durant les premières années de remboursement, le taux d’endettement des emprunteurs est mécaniquement moins élevé, ce qui constitue l’un des principaux avantages du crédit à mensualité progressive.

Ce financement bancaire est cependant devenu marginal en période où les taux des crédits à l’habitat ont chuté vers des niveaux records. Les banques n’avaient effectivement plus d’intérêt à proposer du prêt progressif alors que les conditions d’octroi étaient favorables même pour les foyers modestes.

Une solution alternative face au resserrage des vannes du prêt immobilier

Toutefois, les recommandations émises fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), une autorité régulatrice rattachée au Ministère de l’Économie et des Finances, ont depuis durci les critères. En l’espèce, les banques doivent maintenant se montrer plus vigilantes sur la capacité des emprunteurs à pouvoir rembourser sereinement leur créance et en terminer avec les financements sur plus de 25 ans.

En majorité, seuls les foyers qui ne dépassent pas 33% de taux d’endettement, après l’ajout de la mensualité de crédit immobilier, peuvent maintenant prétendre à l’obtention d’un accord de financement. Si ces exigences du HCSF visent à protéger la stabilité des finances des Français et celle du système économique contre un flux de créances douteuses, elles occasionnent aussi des difficultés d’accès à la propriété pour les foyers aux revenus moyens.

Comment faire une demande de crédit progressif ?

Il faut savoir que ce type de financement est très rarement proposé par les établissements bancaires. Son retour très limité fait surtout suite à une réaction des banques face aux recommandations du HCSF et à l’augmentation du nombre de refus de prêt. L’idée est de parvenir à financer les foyers qui ont un taux d’endettement légèrement supérieur à 33% avec un crédit ordinaire.

Mais le crédit progressif ne convient pas à tous les profils emprunteurs. Le conseiller bancaire doit en effet vérifier que le foyer, qui en fait la demande, peut prétendre à une amélioration de ses revenus professionnels dans le futur. L’objectif est que l’emprunteur puisse rembourser ses mensualités progressives sans déclencher un déséquilibre de son budget. Le professionnel va donc analyser les perspectives d’évolution professionnelle de chaque co-emprunteur.

Quels sont les inconvénients du prêt à mensualité progressive ?

En comparaison avec un crédit ordinaire, le prêt progressif est plus coûteux pour un emprunteur. Le montant total de l’opération va inclure des intérêts bancaires supplémentaires. La raison est simple : le remboursement de la part du capital arrive plus tardivement avec ce mécanisme d’évolutivité des mensualités.

En outre, un risque de malendettement n’est pas à exclure si, au lieu de s’améliorer, la situation financière du foyer se dégrade ou reste identique. La banque prend également un risque en faisant le pari que leur budget va évoluer au même titre que les mensualités. Il est par conséquent recommandé de bien étudier le projet avec le conseiller et de vérifier le montant de la revalorisation annuelle de la mensualité. Un tableau d’amortissement peut indiquer ces informations.

Faire un rachat de crédit progressif

Emprunter un crédit progressif peut donc conduire, à terme, à des difficultés à rembourser ses mensualités si elles deviennent trop élevées. Face à cette situation, un foyer peut réaliser une opération appelée le rachat de crédit immobilier. Le but est de faire racheter le prêt en cours par une autre banque, via un intermédiaire bancaire ou non, pour ensuite mettre en place un nouveau plan de financement avec des conditions plus favorables à l’équilibre budgétaire du foyer.

Bon à savoir : un emprunteur paye systématiquement des frais bancaires, tels que des Indemnités de remboursement anticipé (IRA), s’il souhaite faire un rachat de crédit progressif. Étant donné que le coût total de ce type de financement est plus élevé qu’un prêt immobilier classique, les IRA sont également plus coûteux. Néanmoins, ils sont inclus dans le nouvel emprunt débloqué après le rachat de crédit et sont donc amortis sur toute sa durée.

Par la même occasion, le foyer peut faire regrouper une partie ou tout un ensemble de crédits de différentes natures (immo et conso) dans une seule mensualité réduite. C’est le principe du regroupement de crédits. Il est à noter que l’allégement du montant mensuel prélevé chaque mois nécessite souvent un allongement de la durée du contrat ainsi qu’une hausse du coût total de l’opération.