Quel taux d'endettement pour réaliser un investissement locatif ?

En raison de l'importance que représente habituellement le montant des crédits immobiliers, les banques ont tendance à étudier avec attention le dossier des demandeurs. En particulier, elles veillent à ce que le taux d'endettement ne dépasse pas 33 à 35 % lors de l’achat d’une résidence locative.

Le taux d'endettement constitue un moyen pour l'établissement bancaire de connaître l'état financier du demandeur de prêt. Celui-ci va alors procéder à l'évaluation des risques, et déterminer la capacité d'emprunt de la personne. D’autres critères vont entrer en ligne de compte : l’absence d’incident de paiement répété, une bonne gestion budgétaire, la présence d’un CDI et des revenus stables issus d’une profession et/ou de biens locatifs. Après analyse complète du dossier, l’organisme prêteur sera alors en mesure de prendre sa décision quant à l'accord du crédit.

Pour les personnes souhaitant investir dans un achat locatif, une autre méthode est employée par les banques pour procéder au calcul du taux d'endettement. Il s'agit du taux d'endettement différentiel. Celui-ci a la particularité de tenir compte des revenus locatifs générés par la mise en location du logement, lesquels vont permettre d'apporter une compensation au niveau des charges.

Quels sont les types de prêt pour l'achat d'une résidence locative

Lorsque l'on désire financer l'acquisition d'une résidence locative, diverses solutions de financement sont disponibles. Les experts Solutis vous les explicitent et se propose de vous accompagner ensuite vers une offre adaptée à vos attentes.

Le prêt immobilier amortissable et in fine

Le prêt immobilier amortissable est celui qui rencontre sans aucun doute le plus de succès en France, surtout pour financer l’acquisition d’une résidence locative. Celui-ci se caractérise par un remboursement de l'emprunt de manière progressive jusqu'à son terme. Chaque mensualité inclut une partie de la somme empruntée, débutant à 75 000 €, une part des intérêts ainsi qu'une prime d'assurance.

Le prêt in fine fonctionne différemment, et se distingue par le fait qu'il n'est pas amortissable. Cela signifie que le remboursement du capital ne s'effectue pas par le biais de mensualités. Il n'y a que les intérêts d'emprunt et les frais d'assurance qui doivent être réglés mensuellement dans ce cas. Cette solution suppose que l'emprunteur dispose d'une épargne, généralement à nantir pour garantir le prêt. Dans cette hypothèse, celui-ci est tenu de rembourser le capital dans son intégralité lors de la dernière échéance.

Le rachat de crédit

Pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier locatif, il peut être judicieux de recourir à un rachat de crédit. En effet, grâce à cette solution, il est possible de faire diminuer son taux d'endettement. Cela permet d'accroitre sa capacité d'emprunt, ce qui donne la possibilité de développer un projet d'investissement immobilier par exemple.

Cette opération est également connue sous l'appellation de regroupement de crédit, et s'adresse autant aux particuliers qu'aux investisseurs. Elle permet de réduire ses mensualités, en contrepartie d'un prolongement de la durée du crédit. Solutis est expert dans la conduite de cette opération, notre équipe de confiance peut vous proposer une offre sur mesure visant à financer l’achat de votre résidence locative, notamment via une trésorerie intégrée.

Le prêt hypothécaire

Il faut savoir que le prêt hypothécaire ne se conçoit pas comme un prêt immobilier. Il s'agit d'un prêt bancaire qui s'obtient en échange d'une prise d'hypothèque sur un patrimoine immobilier dont l’emprunteur détient la pleine propriétaire.

Grâce à ce dispositif, le propriétaire d'un logement peut ainsi se voir accorder un prêt de trésorerie hypothécaire, d’un minimum de 50 000 €, sans avoir à le céder. Celui-ci convient parfaitement aux personnes éprouvant des difficultés à souscrire un prêt classique, notamment si celles qui manque de liquidité mais disposant d’un large patrimoine immobilier. On peut notamment penser aux séniors ou aux personnes non assurables.

Peut-on financer une résidence locative sans apport ?

Il est de coutume que les banques exigent des demandeurs de prêt un apport personnel. Et, cette obligation s'applique tant aux primo-accédants qu'aux investisseurs expérimentés en immobilier. Cette somme est destinée à assurer le paiement des frais de notaire et des frais de garantie de prêt. Elle s'élève généralement à environ 10 % du prix d’achat de la résidence locative.

Un prêt immobilier sans apport financier est néanmoins envisageable dans l'éventualité d'un investissement voué à la production de revenus fonciers. Celui-ci peut alors atteindre un minimum de 110 %. Si des travaux sont à prévoir, ce taux peut alors dépasser encore ce pourcentage. Cela est rendu possible par le fait que les loyers résultant de la mise en location du bien vont venir rembourser les mensualités de l’emprunt en partie ou en totalité.

Il convient de noter que 60 % des crédits immobiliers pour un investissement locatif sont octroyés sans nécessiter d'apport personnel. Pour faire partie de cette catégorie, le demandeur doit présenter un dossier faisant preuve d'une grande solidité. La banque doit pouvoir y voir figurer notamment la rentabilité locative par rapport aux charges. Le demandeur doit aussi faire savoir les dispositifs de défiscalisation dont il est susceptible de bénéficier.

La rentabilité du bien est tributaire de l'emplacement du logement. En effet, une maison ou un appartement situé en périphérie d'une ville ou en centre-ville n'aura pas le même attrait pour les locataires. Il en va de même si la zone d'acquisition de l'habitat se trouve dans un lieu touristique très apprécié. En outre, un logement neuf séduira sans aucun doute davantage qu'un logement ancien. Il s'agit d'éléments à prendre en considération si l'on veut augmenter les chances d'acceptation de son dossier.

Quelle banque prête facilement pour acheter une résidence locative ?

Si vous souhaitez obtenir un financement en vue d'acheter un bien locatif, de nombreux établissements bancaires sont disponibles. Vous pouvez ainsi vous adresser aux banques nationales, aux établissements spécialisés dans l'investissement immobilier ou encore aux banques en ligne. Il peut ainsi s'avérer judicieux de mettre en comparaison les offres présentes sur le marché en se servant de comparateurs en ligne.

Afin d'augmenter la probabilité de se voir accorder un prêt en vue de financer un achat locatif, il est essentiel de monter un dossier d'emprunt probant. Si celui-ci comporte des éléments suffisamment rassurants quant au remboursement du prêt, l'organisme prêteur peut même renoncer à exiger un apport personnel. Pour y parvenir, vous pouvez faire appel au courtier en crédit Solutis qui vous accompagnera dans toutes vos démarches.

Expert dans le domaine de l'investissement dans une résidence locative, notre équipe sera votre partenaire de confiance pour dénicher l'établissement financier le plus approprié à votre situation spécifique. Par ailleurs, nous veillerons à négocier les meilleures conditions ainsi qu'un taux d'intérêt le plus attractif possible avec nos partenaires bancaires.

mathieu dubuffet

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Publié le 13/04/2023

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