Loi assurance prêt immobilier

• Le cadre législatif de l’assurance emprunteur évolue en permanence avec, comme dernières nouveautés, les avancées de la loi Lemoine. Voici les principales évolutions adoptées pour cette couverture relative au prêt immobilier.

L’assurance emprunteur est-elle légalement obligatoire ?

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire en France. La loi en vigueur n’oblige pas les emprunteurs à prendre une assurance de prêt immobilier afin de couvrir ce financement.

Mais en pratique, cette couverture est exigée de la part des banques prêteuses afin d’être remboursées en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Il s’agit donc d’une sécurité pour l’établissement financier. Le coût de l’assurance de prêt est à la charge de l’emprunteur ou des co-emprunteurs.

La présence de garanties emprunteur minimales est donc quasi obligatoire pour obtenir un prêt à l’habitat. Seuls quelques profils d’investisseurs immobilier peuvent se passer de cette assurance, à condition de mettre en place une hypothèque ou un nantissement d’assurance-vie.

La loi MURCEF pour interdire les ventes liées d’assurance de prêt

En vigueur depuis le 11 décembre 2001, la loi sur les Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier (MURCEF) pose la base de la délégation d’assurance emprunteur en interdisant la vente de produits ou de prestation de services groupés.

La loi MURCEF interdit les opérations bancaires qui associent systématiquement un crédit immobilier avec un contrat d’assurance emprunteur sans que le souscripteur ait le choix.

L’emprunteur peut opter librement pour un autre contrat d’assurance de prêt immobilier différent de celui proposé par l’établissement prêteur et ainsi refuser l’offre d’assurance de groupe.

En principe, le recours à la loi Murcef suffit pour déléguer l’assurance emprunteur, mais dans la réalité, des banques-assurances ont trouvé des parades pour la contourner. Par la suite, la loi Lagarde est venue renforcer les dispositions de la loi Murcef.

La loi Châtel pour envisager la résiliation annuelle de contrat d’assurance

La loi pour le développement de la concurrence au service des consommateurs de janvier 2008, baptisée loi Châtel, prévoit que l’assuré puisse changer son contrat d’assurance de prêt immobilier chaque année à la date anniversaire. Cette loi marque la fin des reconductions tacites des contrat d’assurance.

La loi Châtel améliore ainsi la concurrence sur le marché de l’assurance de prêt immobilier car les banques-assureurs ont l’obligation d’informer leur clientèle de la possibilité de ne pas renouveler leur offre de couverture. L’assuré doit être informé entre 15 et 90 jours avant la date d’anniversaire du contrat.

Cette information rappelle à l’emprunteur son droit de délégation, mais en raison d’un vide juridique entre le code des Assurances et le code de la Consommation, des banques ont su contourner cette loi pour les contrats d’assurance de prêt à l’habitat.

Choisir son assurance emprunteur avant de signer le prêt avec la loi Lagarde

Entrée en vigueur en 2010, la loi Lagarde a secoué le marché de l’assurance emprunteur. Elle offre aux assurés plus de protection, d’information et de liberté de choix  qui faisaient jusqu’alors défaut en pratique.

Cette loi oblige les assureurs à fournir à leurs clients une fiche d’information standardisée (FIS). Cette fiche qui récapitule les informations essentielles sur l’assurance emprunteur va permettre aux emprunteurs de comparer de façon claire et objective l’offre de la banque avec les offres de la concurrence.

L’emprunteur peut choisir librement son assurance à condition que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à celles incluses dans l’offre de groupe (celle de la banque). Cette délégation d’assurance peut conduire à des couvertures moins chères et personnalisées. 

La loi Lagarde interdit aussi la banque de modifier le taux du prêt dans le cas où l’emprunteur opte pour une offre extérieure. Elle stipule qu’en cas de refus d’acceptation d’une délégation d’assurance par l’établissement prêteur, ce dernier doit motiver par écrit sa décision. Les motifs du refus doivent être clairement mentionnés.

Néanmoins, l’efficacité de cette loi est sujet à débat car rien n’oblige une banque à accorder un crédit immobilier à un client. En l’espèce, elles ont pu refuser l’octroi du prêt en cas de délégation.

Loi Hamon : 12 mois pour changer d’assurance de prêt immo

En vigueur depuis le 18 mars 2014, la loi relative à la consommation baptisée loi Hamon a complété et renforcé la loi Lagarde. La loi Hamon introduit la possibilité de résilier un contrat d’assurance emprunteur dans un délai de 12 mois après la signature du crédit.

La résiliation et le changement de contrat d’assurance emprunteur peuvent intervenir durant la première année du prêt immobilier. Il est alors possible de souscrire une offre groupée avec une banque proposant un crédit immobilier adapté puis de changer l’assurance pour une offre personnalisée et moins chère. La banque-assurance a alors l’interdiction de réclamer des frais pour une résiliation en bonne et due forme.

Outre le renforcement des dispositions des lois Châtel et Lagarde, la loi Hamon limite aussi le délai de réponse de la part des établissements prêteurs à 10 jours ouvrés à compter de la date de réception de la demande de résiliation envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

La résiliation annuelle de l’assurance emprunteur, enfin une réalité depuis 2017

L’article 10 de la loi du 21 février 2017 consacre le droit à la résiliation annuelle des contrats d’assurance de prêt immobilier. Chaque année, tous les emprunteurs sont en mesure  de revoir les conditions de leur contrat d’assurance de crédit immo.

Ce texte novateur est le fruit de plusieurs mois de débats parlementaires animés, allant de l’adoption de la résiliation annuelle de contrat d’assurance dans le cadre de la loi Sapin II, puis de sa censure par le Conseil constitutionnel jusqu’à son rétablissement définitif en février 2017 dans le cadre de la modification du code de la Consommation par la ratification de deux ordonnances ( n° 2016-301 du 14 mars 2016 et n° 2016-351 du 25 mars 2016).

L’amendement Bourquin, du nom du sénateur porteur de la proposition, tend à rendre du pouvoir d’achat aux emprunteurs immobiliers. Car le poids de l’assurance de prêt représentant plusieurs milliers d’euros, les économies envisageables sont substantielles.

Par ailleurs, pour résilier à date d’anniversaire son contrat d’assurance emprunteur, il faut respecter le préavis de deux mois avant la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt ou bien à une date définie dans le contrat. Comme pour toute délégation de garantie emprunteur, il faut s’assurer que les garanties du nouveau contrat soient au moins équivalentes au contrat quitté.

La loi lemoine de février 2022 : la résiliation à tout moment des contrats d'assurance et la fin du questionnaire de santé

La loi Lemoine, du 28 février 2022, introduit de nouvelles avancées sur les couvertures des financements immobiliers :

• les nouveaux et les anciens contrats sont résiliables à tout moment, depuis le 1er septembre 2022, une nouveauté majeure censée redistribuer du pouvoir d'achat aux assurés ;
• le questionnaire de santé est supprimé pour toute demande de crédit immobilier jusqu'à 200 000 € par co-emprunteur et seulement si la fin du contrat intervient avant les 60 ans de chaque titulaire ;
• le droit à l'oubli, après la guérison d'une maladie grave comme un cancer, est réduit à 5 ans, permettant un meilleur accès à l'emprunt pour les anciens malades.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 16/11/2022