Quels sont les revenus pris en compte par la banque pour un rachat de crédits ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Seuls les revenus stables, réguliers et justifiables (salaires, loyers reçus, pensions) sont pris en compte pour un rachat de crédits.

  • Les revenus irréguliers (ARE, RSA, primes exceptionnelles) sont exclus du calcul.

  • Les banques évaluent la solvabilité via le rapport revenus/charges fixes (loyer, crédits, pension).

  • Justificatifs nécessaires : fiches de paie, avis d’imposition, relevés de comptes et toute autre pièce démontrant l’existence d’un revenu secondaire.

Liste des revenus généralement pris en compte par les banques

Les banques prennent en compte tous les revenus réguliers et justifiables (salaires, loyers, pensions, etc.) pour évaluer la solvabilité d’un dossier de rachat de crédit. La stabilité, l’ancienneté et la récurrence de ces revenus sont essentielles pour augmenter les chances d’acceptation. Voici la liste des principaux revenus que les organismes de prêt prennent en considération :

1. Les salaires et primes régulières

Le salaire net mensuel, avant prélèvement à la source, figure dans le calcul du revenu lors d’un rachat de crédit. Les heures supplémentaires effectuées de façon régulière (ex : contrat sur 39h) sont également comptabilisées, à l’instar des primes régulières. Si leur montant est souvent différent, une moyenne mensuelle sur une période définie par l’organisme sera calculée et ajoutée dans les revenus globaux mensuels de l’emprunteur. S'il exerce plus d'un emploi et cumule plusieurs salaires, ils seront tous comptabilisés par la banque.

2. Les revenus fonciers

Si l’emprunteur possède un ou plusieurs biens immobiliers mis en location et qu’il touche des loyers, ses revenus locatifs vont être analysés par l’organisme prêteur et viendront s’ajouter à hauteur de 70 % dans le calcul de ses revenus totaux, après une demande pour regrouper ses prêts. Les revenus fonciers peuvent donc accroître la capacité d’emprunt, à condition de réussir à limiter les périodes de vacance locative.

3. Les revenus financiers

Les rentes viagères, les dividendes réguliers et les revenus d’assurance-vie en rente peuvent être pris en compte, sous réserve d’être fréquemment perçus.

4. Les pensions et complémentaires retraites

Les pensions versées par les différentes Caisses de retraite ainsi que les complémentaires sont comptabilisées par les banques pour calculer les revenus des demandeurs de rachat de crédit qui sont retraités. Ces revenus sont considérés comme pérennes et réguliers.

5. Les allocations sociales et pension alimentaire

Les allocations familiales, diverses aides sociales et pension alimentaire peuvent aussi être prises en compte dans le calcul des revenus réalisé par la banque, sous condition d’être perçues durant toute la durée de remboursement du regroupement de crédits.

6. Les bénéfices d’une activité non-salariée

Les bénéfices liés à une activité professionnelle (ex : profession libérale) ou secondaire peuvent être intégrés au calcul du revenu, mais seulement s’ils sont réguliers. Attention, la banque sera également vigilante sur l’ancienneté du bénéfice réalisé grâce à son activité. Si cette activité professionnelle vient d’être récemment lancée, alors le prêteur peut émettre des doutes sur la régularité de cette source de revenus. En général, au moins 2 bilans des deux dernières années sont à fournir.

Quels sont les éléments exclus du calcul des revenus pour un regroupement de crédits ?

Toutes les sommes d’argent ne sont pas à inclure dans le calcul du revenu de l’emprunteur. La banque tient uniquement compte des rentrées d’argent régulières, ce qui veut dire que les autres sources sensibles aux variations ne sont pas prises en compte.

Voici quelques exemples de revenus à ne pas prendre en compte :

• l’allocation chômage d’aide au retour à l’emploi (ARE) ;
• le revenu de solidarité active (RSA) ;
• l’aide personnalisée au logement (APL) ;
• les heures supplémentaires non-régulières ;
• les primes exceptionnelles ;
• les frais de déplacement.

Pourquoi les banques ne prennent pas en compte tous les revenus perçus ?

Pour savoir si un emprunteur est solvable et en capacité de rembourser un rachat de crédit, la banque fera une analyse approfondie de ses revenus. Lors de son étude, elle ne tiendra pas uniquement compte du montant de ses rentrées d’argent, mais aussi de leur régularité et stabilité, qui sont deux critères essentiels.

Il est important pour la banque de savoir si l’emprunteur gagne la même somme d’argent tous les mois ou s’il y a des fluctuations. Pour l’organisme prêteur, une personne avec un revenu fixe et régulier représente un remboursement moins risqué qu’une autre possédant une variation importante de ses revenus, qui peut être jugée comme peu fiable et à risque en cas de baisse soudaine du montant perçu. C’est pourquoi, les revenus non réguliers sont rarement pris en compte dans le calcul des revenus totaux d’un foyer.

Quelles sont les charges calculées par les banques lors d’un rachat de prêt ?

Dans le cadre d’un rachat de crédit, le revenu perçu par l’emprunteur est important, il permet à la banque de se projeter sur sa capacité d’emprunt. Toutefois, cette variable n’a pas de réelle signification seule, elle doit être comparée avec le niveau de charge payé par l’emprunteur.

Tout comme les revenus, toutes les charges ne sont pas à prendre en compte dans le calcul des charges, il faut uniquement retenir les charges récurrentes comme :

• le loyer d’une location ;
• les mensualités de crédit ;
• le versement d’une pension alimentaire.

La foire aux questions (FAQ)

Quel est le revenu minimum pour avoir un rachat de crédits ?

Le salaire minimum requis pour obtenir un rachat de crédit varie selon les établissements financiers et la situation de l'emprunteur. Toutefois, il est commun que des revenus au minimum au SMIC soient évoqués, mais ce montant peut fluctuer en fonction du taux d'endettement, du montant des crédits à regrouper et des charges fixes du foyer. Concrètement, le salaire minimum nécessaire pour un regroupement de prêts correspond à un montant permettant de conserver un taux d’endettement inférieur à 35 ou 40 % après rachat.

Pourquoi les revenus sont-ils cruciaux dans un regroupement de prêts ?

Le montant des revenus est crucial dans un dossier de rachat de crédits en étude, car il aide à calculer le taux d’endettement et la capacité de remboursement de l’emprunteur, avant et après restructuration de ses dettes. Il est donc impératif de les justifier en totalité pour être transparent avec la banque et pour améliorer la qualité de son dossier.

Comment prouver ses revenus pour un rachat de crédits ?

Un emprunteur peut réussir à prouver ses revenus totaux en fournissant à la banque des photocopies de ses fiches de paie, du dernier avis d’imposition et de ses relevés de compte bancaire. S’il touche des revenus locatifs, il peut aussi envoyer ses quittances de loyer. Pour les autres sources de revenu, il faut envoyer tous les justificatifs personnels prouvant leur existante, leur régularité et leur montant.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 02/05/2025