Les revenus totaux permettent à l’organisme de calculer la capacité d’emprunt et le taux d’endettement de l’emprunteur et d’analyser la faisabilité d’une demande de financement. Les banques en rachat de crédits prennent en compte les revenus réguliers, tels que le salaire d’une activité professionnelle, les pensions de retraite, les revenus fonciers et financiers des placements, une pension alimentaire perçue et les allocations si elles sont touchées sur toute la durée du prêt. Les sources de revenus qui ne sont pas stables ne sont pas comptabilisées dans la capacité d’endettement, car ils peuvent être supprimés à tout moment.
Ce qu'il faut retenir :
• Seuls les revenus stables, réguliers et justifiables (salaires, loyers reçus, pensions) sont pris en compte pour un rachat de crédits.
• Les revenus irréguliers (ARE, RSA, primes exceptionnelles) sont exclus du calcul.
• Les banques évaluent la solvabilité via le rapport revenus/charges fixes (loyer, crédits, pension).
• Justificatifs nécessaires : fiches de paie, avis d’imposition, relevés de comptes et toute autre pièce démontrant l’existence d’un revenu secondaire.
Les banques prennent en compte tous les revenus réguliers et justifiables (salaires, loyers, pensions, etc.) pour évaluer la solvabilité d’un dossier de rachat de crédit. La stabilité, l’ancienneté et la récurrence de ces revenus sont essentielles pour augmenter les chances d’acceptation. Voici la liste des principaux revenus que les organismes de prêt prennent en considération :
Le salaire net mensuel, avant prélèvement à la source, figure dans le calcul du revenu lors d’un rachat de crédit. Les heures supplémentaires effectuées de façon régulière (ex : contrat sur 39h) sont également comptabilisées, à l’instar des primes régulières. Si leur montant est souvent différent, une moyenne mensuelle sur une période définie par l’organisme sera calculée et ajoutée dans les revenus globaux mensuels de l’emprunteur. S'il exerce plus d'un emploi et cumule plusieurs salaires, ils seront tous comptabilisés par la banque.
En plus du salaire, l’ancienneté du contrat de travail est analysée. Un CDI hors période d’essai et avec plusieurs années d’expérience procure un vrai avantage et augmente les chances d’avoir un accord de financement.
Si l’emprunteur possède un ou plusieurs biens immobiliers mis en location et qu’il touche des loyers, ses revenus locatifs vont être analysés par l’organisme prêteur et viendront s’ajouter à hauteur de 70 % dans le calcul de ses revenus totaux, après une demande pour regrouper ses prêts. Les revenus fonciers peuvent donc accroître la capacité d’emprunt, à condition de réussir à limiter les périodes de vacance locative.
Les rentes viagères, les dividendes réguliers et les revenus d’assurance-vie en rente peuvent être pris en compte, sous réserve d’être fréquemment perçus.
Les pensions versées par les différentes Caisses de retraite ainsi que les complémentaires sont comptabilisées par les banques pour calculer les revenus des demandeurs de rachat de crédit qui sont retraités. Ces revenus sont considérés comme pérennes et réguliers.
Les allocations familiales, diverses aides sociales et pension alimentaire peuvent aussi être prises en compte dans le calcul des revenus réalisé par la banque, sous condition d’être perçues durant toute la durée de remboursement du regroupement de crédits.
Les bénéfices liés à une activité professionnelle (ex : profession libérale) ou secondaire peuvent être intégrés au calcul du revenu, mais seulement s’ils sont réguliers. Attention, la banque sera également vigilante sur l’ancienneté du bénéfice réalisé grâce à son activité. Si cette activité professionnelle vient d’être récemment lancée, alors le prêteur peut émettre des doutes sur la régularité de cette source de revenus. En général, au moins 2 bilans des deux dernières années sont à fournir.
Toutes les sommes d’argent ne sont pas à inclure dans le calcul du revenu de l’emprunteur. La banque tient uniquement compte des rentrées d’argent régulières, ce qui veut dire que les autres sources sensibles aux variations ne sont pas prises en compte.
Voici quelques exemples de revenus à ne pas prendre en compte :
Si le RSA et les allocations de perte d’emploi ne sont pas considérés dans le calcul de la capacité d’emprunt, c’est parce qu’ils ne sont pas touchés durant toute la durée du rachat de crédits.
Pour savoir si un emprunteur est solvable et en capacité de rembourser un rachat de crédit, la banque fera une analyse approfondie de ses revenus. Lors de son étude, elle ne tiendra pas uniquement compte du montant de ses rentrées d’argent, mais aussi de leur régularité et stabilité, qui sont deux critères essentiels.
Il est important pour la banque de savoir si l’emprunteur gagne la même somme d’argent tous les mois ou s’il y a des fluctuations. Pour l’organisme prêteur, une personne avec un revenu fixe et régulier représente un remboursement moins risqué qu’une autre possédant une variation importante de ses revenus, qui peut être jugée comme peu fiable et à risque en cas de baisse soudaine du montant perçu. C’est pourquoi, les revenus non réguliers sont rarement pris en compte dans le calcul des revenus totaux d’un foyer.
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Dans le cadre d’un rachat de crédit, le revenu perçu par l’emprunteur est important, il permet à la banque de se projeter sur sa capacité d’emprunt. Toutefois, cette variable n’a pas de réelle signification seule, elle doit être comparée avec le niveau de charge payé par l’emprunteur.
Tout comme les revenus, toutes les charges ne sont pas à prendre en compte dans le calcul des charges, il faut uniquement retenir les charges récurrentes comme :
Les dépenses liées à la vie courante comme l’eau, l’électricité, la facture de téléphone ne rentrent pas dans le calcul des charges récurrentes. Le total de ces dépenses sera toutefois pris en considération dans la décision de la banque d’accorder ou non le financement demandé.
Le salaire minimum requis pour obtenir un rachat de crédit varie selon les établissements financiers et la situation de l'emprunteur. Toutefois, il est commun que des revenus au minimum au SMIC soient évoqués, mais ce montant peut fluctuer en fonction du taux d'endettement, du montant des crédits à regrouper et des charges fixes du foyer. Concrètement, le salaire minimum nécessaire pour un regroupement de prêts correspond à un montant permettant de conserver un taux d’endettement inférieur à 35 ou 40 % après rachat.
Le montant des revenus est crucial dans un dossier de rachat de crédits en étude, car il aide à calculer le taux d’endettement et la capacité de remboursement de l’emprunteur, avant et après restructuration de ses dettes. Il est donc impératif de les justifier en totalité pour être transparent avec la banque et pour améliorer la qualité de son dossier.
Un emprunteur peut réussir à prouver ses revenus totaux en fournissant à la banque des photocopies de ses fiches de paie, du dernier avis d’imposition et de ses relevés de compte bancaire. S’il touche des revenus locatifs, il peut aussi envoyer ses quittances de loyer. Pour les autres sources de revenu, il faut envoyer tous les justificatifs personnels prouvant leur existante, leur régularité et leur montant.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Mis à jour le 02/05/2025
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