Quels sont les revenus pris en compte par la banque pour un rachat de crédits ?

• Ce qu’il faut retenir :

  

  • Seuls les revenus stables, réguliers et justifiables (salaires, loyers reçus, pensions) sont généralement pris en compte pour un rachat de crédits.

  • Les revenus irréguliers (ARE, RSA, primes exceptionnelles) sont le plus souvent exclus ou non retenus, selon les établissements et la durée de perception.

  • Les banques évaluent la solvabilité via le rapport revenus / charges fixes (loyer, crédits, pension) et regardent aussi le reste à vivre.

  • Justificatifs nécessaires : fiches de paie, avis d’imposition, relevés de comptes et toute autre pièce démontrant l’existence d’un revenu secondaire.

Liste des revenus généralement pris en compte par les banques

Les banques prennent en compte tous les revenus réguliers et justifiables (salaires, loyers, pensions, etc.) pour évaluer la solvabilité d’un dossier de rachat de crédit. La stabilité, l’ancienneté et la récurrence de ces revenus sont essentielles pour augmenter les chances d’acceptation. Voici la liste des principaux revenus que les organismes de prêt prennent en considération :

1. Les salaires et primes régulières

Le salaire net mensuel figure dans le calcul du revenu lors d’un rachat de crédit (la base de calcul peut varier selon les banques : net imposable, net avant/après prélèvement à la source...). Les heures supplémentaires effectuées de façon régulière (ex : contrat sur 39h) sont également souvent comptabilisées, à l’instar des primes régulières. Si leur montant est souvent différent, une moyenne mensuelle sur une période définie par l’organisme sera calculée et ajoutée dans les revenus globaux mensuels de l’emprunteur. S'il exerce plus d'un emploi et cumule plusieurs salaires, ils seront tous comptabilisés par la banque.

2. Les revenus fonciers

Si l’emprunteur possède un ou plusieurs biens immobiliers mis en location et qu’il touche des loyers, ses revenus locatifs vont être analysés par l’organisme prêteur et viendront s’ajouter souvent à hauteur de 60 à 70 % dans le calcul de ses revenus totaux, après une demande pour regrouper ses prêts. Les revenus fonciers peuvent donc accroître la capacité d’emprunt, à condition de limiter les périodes de vacance locative.

3. Les revenus financiers

Les rentes viagères, les dividendes réguliers et les revenus d’assurance-vie en rente peuvent être pris en compte, à condition d’être suffisamment réguliers, traçables et justifiés.

4. Les pensions et complémentaires retraites

Les pensions versées par les différentes Caisses de retraite ainsi que les complémentaires sont comptabilisées par les banques pour calculer les revenus des demandeurs de rachat de crédit qui sont retraités. Ces revenus sont généralement considérés comme pérennes et réguliers.

5. Les allocations sociales et pension alimentaire

Les allocations familiales, certaines aides sociales et pension alimentaire peuvent aussi être prises en compte dans le calcul des revenus réalisé par la banque, sous condition de stabilité, de justificatifs et de cohérence avec la durée de remboursement du regroupement de crédits.

6. Les bénéfices d’une activité non-salariée

Les bénéfices liés à une activité professionnelle (ex : profession libérale) ou secondaire peuvent être intégrés au calcul du revenu, mais seulement s’ils sont réguliers. Attention, la banque sera également vigilante sur l’ancienneté du bénéfice réalisé grâce à son activité. Si cette activité professionnelle vient d’être récemment lancée, alors le prêteur peut émettre des doutes sur la régularité de cette source de revenus. En général, au moins 2 bilans des deux dernières années sont à fournir.

Quels sont les éléments généralement exclus du calcul des revenus pour un regroupement de crédits ?

Toutes les sommes d’argent ne sont pas à inclure dans le calcul du revenu de l’emprunteur. La banque tient uniquement compte des rentrées d’argent régulières, ce qui veut dire que les autres sources sensibles aux variations ne sont souvent pas prises en compte (ou sont retenues avec prudence).

Voici quelques exemples de revenus généralement non retenus :

• l’allocation chômage d’aide au retour à l’emploi (ARE) ;
• le revenu de solidarité active (RSA) ;
• l’aide personnalisée au logement (APL) ;
• les heures supplémentaires non-régulières ;
• les primes exceptionnelles ;
• les frais de déplacement.

Pourquoi les banques ne prennent pas en compte tous les revenus perçus ?

Pour savoir si un emprunteur est solvable et en capacité de rembourser un rachat de crédit, la banque fera une analyse approfondie de ses revenus. Lors de son étude, elle ne tiendra pas uniquement compte du montant de ses rentrées d’argent, mais aussi de leur régularité et stabilité, qui sont deux critères essentiels.

Il est important pour la banque de savoir si l’emprunteur gagne la même somme d’argent tous les mois ou s’il y a des fluctuations. Pour l’organisme prêteur, une personne avec un revenu fixe et régulier représente un remboursement moins risqué qu’une autre possédant une variation importante de ses revenus, qui peut être jugée comme plus exposée en cas de baisse soudaine du montant perçu.

C’est pourquoi, les revenus non réguliers sont rarement pris en compte dans le calcul des revenus totaux d’un foyer.

Quelles sont les charges calculées par les banques lors d’un rachat de prêt ?

Dans le cadre d’un rachat de crédit, le revenu perçu par l’emprunteur est important, il permet à la banque de se projeter sur sa capacité d’emprunt. Toutefois, cette variable n’a pas de réelle signification seule, elle doit être comparée avec le niveau de charge payé par l’emprunteur.

Tout comme les revenus, toutes les charges ne sont pas à prendre en compte dans le calcul des charges, il faut uniquement retenir les charges récurrentes comme :

• le loyer d’une location ;
• les mensualités de crédit ;
• le versement d’une pension alimentaire.

Exemple de calcul : comment la banque estime vos revenus retenus (et votre taux d’endettement) pour un rachat de crédits

Pour évaluer un dossier, la banque retient généralement les revenus stables et justifiables, puis les compare aux charges récurrentes (mensualités de crédits, loyer, pension alimentaire...). Certains revenus peuvent être pondérés (ex : loyers retenus partiellement), et les revenus variables peuvent être lissés (moyenne) ou écartés s’ils ne sont pas réguliers. Voici un exemple fictif chiffré.

Situation du foyer :

• Salaire net mensuel : 2 200 €
• Prime mensuelle régulière (moyenne) : 150 €
• Revenus locatifs (loyers) : 600 € : retenus à 70 % = 420 €
• Pension alimentaire perçue : 200 € (stable et justifiable)

Revenus totaux retenus : 2 200 + 150 + 420 + 200 = 2 970 €

Avant regroupement

Charges récurrentes avant rachat :

• Mensualités de crédits en cours : 950 €
• Loyer : 650 €

Charges totales avant rachat : 950 + 650 = 1 600 €

Calcul du taux d’endettement (avant rachat) : Charges récurrentes / Revenus retenus
= 1 600 / 2 970 = 53,9 %

Après regroupement

Après rachat, l’objectif est généralement de réduire la mensualité globale (souvent via un allongement de durée), afin de faire baisser le ratio charges / revenus et d’améliorer le reste à vivre.

• Nouvelle mensualité unique : 400 €
• Loyer : 650 €

Charges totales après rachat : 400 + 650 = 1 050 €

Calcul du taux d’endettement (après rachat) : 1 050 / 2 970 = 35,4 %

Pour simuler votre mensualité réduite indicative, vous pouvez utiliser notre calculette en ligne gratuite et sans engagement :

Tableau récap des revenus pris en compte (ou non) pour un rachat de crédits

Avant de lancer votre demande de rachat de prêts, il est crucial de savoir quels revenus réguliers la banque va réellement prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

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La foire aux questions (FAQ)

Quel est le revenu minimum pour avoir un rachat de crédits ?

Le salaire minimum requis pour obtenir un rachat de crédit varie selon les établissements financiers et la situation de l'emprunteur. Il est courant que des revenus au minimum au SMIC soient évoqués, mais ce montant peut fluctuer en fonction du taux d'endettement, du montant des crédits à regrouper et des charges fixes du foyer. Concrètement, le salaire minimum nécessaire pour un regroupement de prêts correspond à un montant permettant de conserver un taux d’endettement compatible avec les critères de l’établissement (souvent 35 %, suivant les normes du HCSF, et parfois davantage selon profil, type de rachat et reste à vivre).

Pourquoi les revenus sont-ils cruciaux dans un regroupement de prêts ?

Le montant des revenus est crucial dans un dossier de rachat de crédits en étude, car il aide à calculer le taux d’endettement et la capacité de remboursement de l’emprunteur, avant et après restructuration de ses dettes. Il est donc impératif de les justifier en totalité pour être transparent avec la banque et pour améliorer la qualité de son dossier.

Comment justifier et prouver ses revenus pour un rachat de crédits ?

Un emprunteur peut prouver ses revenus totaux en fournissant à la banque des photocopies de ses fiches de paie, du dernier avis d’imposition et de ses relevés de compte bancaire. S’il touche des revenus locatifs, il peut aussi envoyer ses quittances de loyer. Pour les autres sources de revenu, il faut envoyer tous les justificatifs prouvant leur existence, leur régularité et leur montant.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte à 100 % ?

Le plus souvent, non. Les banques appliquent une pondération (souvent autour de 60 à 70 %) afin d’anticiper les charges, impayés et périodes de vacance locative. La méthode exacte dépend de l’établissement.

Quels justificatifs pour les revenus locatifs et financiers ?

• Revenus locatifs : baux, quittances, avis d’imposition (revenus fonciers), relevés bancaires.
• Revenus financiers : attestations (assureur/banque), relevés de versement de rente/dividendes, documents fiscaux si nécessaire.

Les primes et commissions sont-elles prises en compte ?

Oui, si elles sont perçues de manière régulière. Les banques calculent fréquemment une moyenne sur plusieurs mois (ou sur une période définie) pour lisser les variations.

Les allocations familiales comptent-elles dans les revenus ?

Elles peuvent être prises en compte si elles sont stables, justifiables et cohérentes avec la durée de remboursement. Dans certains cas, elles sont intégrées avec prudence.

L’ARE (chômage) peut-elle être retenue ?

Elle est généralement peu ou pas retenue car elle est temporaire. Toutefois, certains établissements peuvent l’intégrer partiellement selon la durée restante d’indemnisation, le profil et le reste à vivre (au cas par cas).

Les heures supplémentaires comptent-elles ?

Oui si elles sont régulières (ex : contrat 39h ou pratiques stables). Les heures supplémentaires occasionnelles sont, elles, généralement écartées ou non retenues.

Les revenus d’auto-entrepreneur sont-ils acceptés ?

Oui, mais la banque demande en général de la visibilité : revenus réguliers, ancienneté et justificatifs (souvent deux exercices/bilans ou équivalents selon statut).

Qu’est-ce que le reste à vivre et pourquoi c’est important ?

Le reste à vivre correspond à ce qu’il reste après paiement des charges récurrentes (crédits, loyer, pensions, etc.). Même avec un taux d’endettement correct, un reste à vivre jugé insuffisant peut conduire à un refus.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 18/03/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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