La nécessité de souscrire une assurance pour un investissement locatif

Un investissement locatif implique d'acquérir un bien immobilier en vue de le mettre en location. Il peut être réalisé pour un achat de bien neuf ou de bien ancien. Cet achat peut avoir plusieurs objectifs. Par exemple, l'investisseur cherche à obtenir un patrimoine qu'il transmettra à ses descendants par la suite. D'autres considèrent un achat d'un bien locatif comme moyen d'augmenter les revenus de leur retraite. Le but visé peut également consister à réaliser une plus-value lors d'une revente future.

Les banques demandent moins de garanties dans le cas d'un investissement locatif. Cela s'explique par le fait que le remboursement en partie ou en totalité du crédit immobilier va pouvoir être réalisé en raison de la mise en location du bien. Cet investissement permet en outre d'obtenir une réduction intéressante au niveau fiscal. En revanche, il est nécessaire de contracter une assurance emprunteur, de la même manière qu'on le ferait pour un investissement dans une résidence principale. Même si rien dans la loi n'impose une telle pratique, les banques n'octroient généralement pas de prêt sans la souscription d'une assurance de crédit immobilier. Cette assurance de prêt a pour vocation de garantir à la banque d'être remboursée en dépit de l'incapacité de l'investisseur à payer ses mensualités.

Investissement locatif : comment faire son choix pour l'assurance de prêt immobilier ?

Il est tout à fait possible pour l'emprunteur de souscrire une assurance de crédit immobilier auprès de la banque prêteuse. Il ne s'agit cependant pas ici d'une obligation et de plus, il est recommandé d'envisager d'autres options. En effet, les banques proposent habituellement des contrats dits collectifs protégeant les adhérents contre des risques qui ne sont pas nécessairement adaptés à tout le monde.

Il peut alors être avantageux de se tourner vers un assureur qui saura faire bénéficier au souscripteur d'offres personnalisées, liées à ses besoins spécifiques. Il faut aussi noter que dans l'éventualité d'une souscription d'un contrat mutualisé, le taux d'assurance se révèle plus coûteux. Pour les contrats individualisés, les cotisations reviennent plus cher au début des remboursements, mais celles-ci baissent ensuite progressivement. Cette particularité démontre que ce type de contrat s'avère plus avantageux sur le long terme.

Dans le cadre de la loi Hamon, il est possible d'effectuer un changement de contrat d'assurance si celui-ci a moins d'un an d'existence. Par ailleurs, la résiliation du contrat n'entraîne aucun frais. Il faut toutefois veiller à obtenir des garanties de niveau comparable et respecter un préavis de 15 jours. Lorsque le contrat est souscrit depuis plus d'un an, l'amendement Bourquin donne la possibilité de le résilier tous les ans. Le délai de préavis est élevé alors à deux mois. Là encore, il est nécessaire que les garanties couvertes soient équivalentes à celles de la banque. Pour la recherche d'une assurance de prêt au meilleur tarif, il peut être judicieux de s'adresser à un courtier. De plus, avec un courtier, on est assuré d'être accompagné dans toutes les démarches à effectuer.

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Quelles garanties d'assurance les banques imposent-elles pour financer un investissement locatif ?

La durée du prêt immobilier a une influence sur le tarif de l'assurance. Deux possibilités sont offertes à l'emprunteur, à savoir la souscription d'une assurance en capital initial (CI) ou une assurance en capital restant dû (CRD). Ce choix est particulièrement déterminant lorsque l'achat du bien immobilier en location est destiné à une revente avant la fin du remboursement du prêt. Cela peut être notamment le cas si l'on ambitionne de réaliser une plus-value. Pour une assurance en CRD, les cotisations sont importantes les premières années et par conséquent, elle est moins intéressante que celle en CI dans cette hypothèse.

Il est certain que ces garanties sont moins contraignantes que lors d'un investissement effectué pour acquérir sa résidence principale. La banque estime en effet que les risques sont moins élevés dans la mesure où les loyers sont censés participer au remboursement du prêt. L'assurance doit comporter au minimum une garantie décès ainsi qu'une garantie de perte totale et irréversible d'autonomie. À ceci, on peut ajouter des garanties complémentaires contre les risques d'invalidité permanente et totale, d'invalidité permanente et partielle, de perte d'emploi et d'incapacité temporaire totale de travail.

En tant qu'investisseur locatif, on peut utilement opter pour un autre type d'assurance. Il s'agit de l'assurance contre les impayés. Si le locataire du bien ne s'acquitte pas des loyers dus, l'assurance prend alors en charge le coût du préjudice. Par ailleurs, les frais engendrés par la procédure engagée le cas échéant entrent aussi dans les garanties couvertes. On peut y ajouter encore les dégradations subies par le bien immobilier dans le cadre de la location. Cette assurance est prévue pour le propriétaire du bien immobilier, mais aussi pour un administrateur par délégation.

Assurance de prêt pour les SCI et les SCPI : les modalités

Un investissement en SCI ou SCPI nécessite que celui-ci bénéficie d'une couverture intégrale. La souscription est effectuée au nom des associés, mais il n'est pas exigé que tous les associés soient couverts. Il n'est pas non plus obligatoire d'appliquer la même quotité d’assurance emprunteur à chacun des associés. Ainsi, il est possible d'établir le montant de celle-ci en fonction des revenus dont chaque associé dispose.

En ce qui concerne l'établissement bancaire, les associés peuvent opter pour celui qu'ils souhaitent. Pour l'assureur, il convient toutefois d'envisager une délégation d'assurance de prêt immobilier, de sorte de bénéficier d'un tarif avantageux. Les banques ont en effet tendance à accorder des réductions dans le cas de plusieurs emprunteurs. Par ailleurs, l'assurance est déductible des impôts fonciers pour ces types d'investissements.