Rachat de crédit et défiscalisation immobilière : qu’en est-il ?

Défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?

En France, dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier pour acquérir un bien (résidence principale ou investissement locatif), certains projets permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, sous conditions d’éligibilité à un ou plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière.

Depuis 2007, il existe un crédit d’impôt sur les intérêts bancaires d’un prêt immobilier qui est en cours de remboursement. En fait, une partie des intérêts du crédit immobilier vient se déduire de la charge fiscale de l’emprunteur. En diminuant le revenu fiscal de référence, le foyer va ainsi agir sur le montant de son impôt sur les revenus en réduisant la somme due au Trésor public.

Pour cela, certaines dispositions doivent être respectées :

• Pour les résidences principales, le projet doit être une construction ou une rénovation de certains types de bien et dans certaines zones géographiques.
• Pour les investissements locatifs, le projet doit respecter un plafond à ne pas dépasser pour les loyers. L’investisseur n’est donc pas libre de fixer le montant à sa guise, dans le cas contraire il ne pourra pas profiter des avantages fiscaux.

Cette défiscalisation fiscale regroupe un ensemble de lois permettant aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôt. Vigoureusement encadrées par des textes de loi, ces mesures sont évolutives selon les préoccupations et les choix politiques.

Dans tous les cas, elle a pour but d’encourager les contribuables à investir dans la pierre. Elle permet également au gouvernement d’orienter sa politique du logement.

Je réalise ma simulation de rachat de crédit ›

Résidence principale : que deviennent les avantages fiscaux en cas de rachat de crédit ?

Dans le cadre d’un prêt à habitat pour financer l’acquisition du logement principal du foyer, l’emprunteur peut bénéficier pendant plusieurs années d’une réduction d’impôt sur les intérêts de son crédit.

Cependant, il faut savoir que cette réduction d’impôt se calcule sur la base du premier financement. Autrement dit, en cas de rachat de crédit immobilier ou de regroupement de crédits, notamment pour profiter de la baisse des taux nominaux afin de réduire le coût du financement, l’emprunteur peut perdre ses avantages fiscaux.

Par ailleurs, selon l’article 5 II de la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (TEPA), publié au Journal officiel le 22 août 2017, les emprunteurs peuvent conserver leurs avantages fiscaux en cas de rachat ou de renégociation de crédit, voire de regroupement du crédit immobilier avec des prêts conso.

En fait, selon le texte, les intérêts retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont ceux du nouveau crédit, limité en montant et en durée au financement initial. De ce fait, en application de l’article 5 II de la loi TEPA, le rachat ou la renégociation de prêt n’aura pas de conséquences majeures sur les avantages fiscaux du prêt initial.

A savoir que si le taux d’intérêt du nouveau crédit, après que l’ancien prêt immobilier soit racheté, est plus important que celui du prêt initial, la réduction d’impôt ne sera pas calculée sur la totalité des nouveaux intérêts.

Défiscalisation et rachat de prêt : qu’en est-il pour les investissements locatifs ?

De la loi Robien à la loi Pinel en passant les lois Borloo et Scellier, plusieurs dispositions légales existent pour bénéficier des réductions d’impôts dans le cadre d’un prêt immobilier pour acquérir un bien immobilier à vocation locative.

Le principe de ces défiscalisations est simple. Les revenus locatifs tirés des investissements sont directement déduits des revenus imposables. Cependant, en cas de regroupement de prêts, l’emprunteur peut conserver ses avantages fiscaux. Pour cela, deux conditions doivent être impérativement respectées.

D’abord, le contrat du rachat de crédit doit mentionner que le nouveau prêt est souscrit uniquement pour rembourser ou remplacer le financement initial. Ensuite, les intérêts du nouveau financement ne doivent pas dépasser les intérêts du financement initial.

À savoir que l’emprunteur doit obligatoirement mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers que le nouvel emprunt se substitue à son financement ayant bénéficié de la réduction d’impôt.

Besoin d’aide pour un rachat de crédit immobilier et ma déclaration d’impôt

Les solutions d’optimisation fiscale possibles, dans le cadre d’un investissement immobilier, sont des sujets très techniques. Sans avoir une expertise à ses côtés, il est difficile d’appréhender votre projet de réaménager les conditions de remboursement de vos crédits.

C’est pour cette raison que nous vous recommandons de vous faire accompagner par l’équipe Solutis, en nous confiant votre dossier, pour mener à bien votre envie de réaliser un rachat de crédits. Votre conseiller dédié vous éclairera des conséquences de l’opération sur votre budget et sur les dispositifs de défiscalisation immobilière, sur les diverses déductions fiscales dont vous bénéficiez et sur votre déclaration d’impôts.

Il vous orientera vers le meilleur choix à faire pour conserver votre crédit d’impôt associé à votre financement, tout en le faisant racheter pour baisser votre taux et réduire vos mensualités et le total des charges du foyer. Une fois le rachat de crédit en place, votre conseiller vous indiquera comment remplir votre prochaine déclaration d’impôt pour garder vos déductions fiscales.

Rachat de crédit et défiscalisation : vos questions, nos réponses

Le rachat de crédit immobilier peut avoir des conséquences sur vos avantages fiscaux, notamment si vous avez bénéficié de dispositifs de défiscalisation. Voici nos réponses à vos principales questions sur l’impact du rachat de crédit sur vos réductions fiscales.

Puis-je conserver mes avantages fiscaux si je fais un rachat de crédit immobilier ?

Oui, il est possible de conserver les avantages fiscaux liés à un prêt immobilier, notamment en ce qui concerne la réduction d’impôt sur les intérêts bancaires, à condition que le nouveau crédit ne dépasse pas les conditions initiales du prêt. Si le taux d’intérêt du nouveau crédit est plus élevé, la réduction d’impôt pourrait être ajustée.

Que se passe-t-il pour les réductions d'impôt sur les investissements locatifs après un rachat de crédit ?

Les avantages fiscaux peuvent être conservés si le contrat de rachat de crédit mentionne explicitement que le nouveau prêt sert à rembourser ou remplacer le financement initial. De plus, les intérêts du nouveau prêt ne doivent pas dépasser ceux de l'emprunt initial.

Comment déclarer un rachat de crédit immobilier en lien avec des avantages fiscaux ?

Lors de la déclaration de revenus fonciers, l'emprunteur doit spécifier que le nouvel emprunt se substitue à l’ancien financement bénéficiant d’une réduction d’impôt. Cela permet de maintenir les avantages fiscaux associés à l'investissement locatif.

Quels sont les risques de perdre mes réductions fiscales après un rachat de crédit ?

Le principal risque est que si le taux d’intérêt du nouveau crédit est supérieur à celui de l’emprunt initial, les réductions fiscales pourraient ne pas s'appliquer sur l’ensemble des intérêts du nouveau prêt. Il est donc important de bien évaluer les conditions de rachat avant de procéder.

• Voici les 4 points essentiels sur ce sujet :

  

  1. Le rachat de crédit pour une résidence principale peut entraîner la perte des avantages fiscaux, mais la loi TEPA permet de les conserver si les intérêts du nouveau crédit respectent les limites de l’ancien prêt.

  2. Pour un investissement locatif, l’emprunteur peut garder ses avantages fiscaux si le nouveau crédit remplace l’ancien et si les intérêts ne dépassent pas ceux du prêt initial.

  3. Le contrat de rachat doit préciser que le nouveau prêt remplace l’ancien, et l’emprunteur doit l’indiquer dans sa déclaration de revenus fonciers.

  4. Il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller pour optimiser les conséquences fiscales et préserver les avantages lors de la déclaration d’impôt.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 12/12/2024