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Défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?

En France, dans le cadre d’un crédit immobilier pour acquérir un bien (résidence principale ou investissement locatif), certains projets permettent de bénéficier d’avantages fiscaux sous conditions d’éligibilité à un ou plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière.

En fait, une partie des intérêts du prêt immobilier viendra se déduire de la charge fiscale de l’emprunteur. Pour cela, certaines dispositions doivent être respectées :

Pour les résidences principales, le projet doit être :

  • Une construction ou une rénovation dans certaines zones géographiques
  • Une construction ou une rénovation de certains types de bien

Pour les investissements locatifs, le projet doit respecter un plafond à ne pas dépasser pour les loyers.

Cette défiscalisation regroupe un ensemble de lois permettant aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôt. Vigoureusement encadrées par des textes de loi, ces mesures sont évolutives selon les préoccupations et les choix politiques.

Dans tous les cas, elle a pour but d’encourager les contribuables à investir dans la pierre. Elle permet également au gouvernement d’orienter sa politique du logement.    

Résidence principale : que deviennent les avantages fiscaux en cas de rachat de crédit ?

Dans le cadre d’un prêt à habitat pour financer l’acquisition d’une résidence principale, l’emprunteur peut bénéficier pendant plusieurs années d’une réduction d’impôt sur les intérêts de son crédit.

Cependant, il faut savoir que cette réduction d’impôt se calcule sur la base du premier financement. Autrement dit, en cas de rachat de crédit, l’emprunteur peut perdre ses avantages fiscaux.

Par ailleurs, selon l’article 5 II de la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (TEPA), publié au JO le 22 août 2017, l’emprunteur peut conserver ses avantages fiscaux en cas de rachat ou de renégociation de crédit.

En fait, selon le texte, les intérêts retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont ceux du nouveau crédit, limité en montant et en durée au financement initial. De ce fait, en application de l’article 5 II de la loi TEPA, le rachat ou la renégociation de prêt n’aura pas de conséquences majeures sur les avantages fiscaux du prêt initial.

A savoir que si le taux d’intérêt du nouveau crédit est plus important que celui du prêt initial, la réduction d’impôt ne sera pas calculée sur la totalité des nouveaux intérêts.

Défiscalisation et rachat de prêt : qu’en est-il pour les investissements locatifs ?

De la loi Robien à la loi Pinel en passant les lois Borloo et Scellier, plusieurs dispositions légales existent pour bénéficier des réductions d’impôts dans le cadre d’un prêt immobilier pour acquérir un bien immobilier à vocation locative.

Le principe de ces défiscalisations est simple. Les revenus locatifs tirés des investissements sont directement déduits des revenus imposables.

Cependant, en cas de regroupement de crédits, l’emprunteur peut conserver ses avantages fiscaux. Pour cela, deux conditions doivent être impérativement respectées.

D’abord, le contrat du rachat de crédit doit mentionner que le nouveau prêt est souscrit uniquement pour rembourser ou remplacer le financement initial. Ensuite, les intérêts du nouveau financement ne doivent pas dépasser les intérêts du financement initial.

A savoir que l’emprunteur doit obligatoirement mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers que le nouveau financement se substitue à son emprunt ayant bénéficié la réduction d’impôt.