Crédit immobilier : comment obtenir un taux bas en 2020 ?

Retour sur les éléments qui contribuent à un taux d’intérêt très bas en 2020 lors d’une demande de prêt immobilier.

Quel salaire pour avoir le meilleur taux de crédit ?

Sans surprise, les foyers avec des revenus élevés sont ceux qui décrochent les crédits les moins chers pour plusieurs raisons. La banque va estimer, à première vue, qu’ils ont plus de chances d’être solvables et de rembourser leur prêt jusqu’au terme du contrat et sur une période plus courte. D’ailleurs, plus la durée d’un crédit est courte et plus le taux est réduit.

Mais les hauts revenus sont également une cible privilégiée que les professionnels souhaitent acquérir avec des taux d’appel, soit une offre de crédit avec des intérêts extrêmement faibles. La concurrence du marché entre les acteurs fait qu’ils se livrent fréquemment une bataille acharnée en proposant des taux de crédit parfois inférieurs à 1% pour les foyers les plus aisés.

Chaque établissement bancaire peut avoir une politique propre sur les taux d’intérêt proposés à leurs clients suivant leur niveau de revenu. Leurs barèmes ne sont pas accessibles au grand public, toutefois les simulateurs de crédit en ligne peuvent donner une indication s’ils sont correctement utilisés.

Le patrimoine financier et immobilier aident à obtenir un meilleur taux

Dans son analyse du profil, le banquier va formuler une offre de prêt en tenant compte d’un éventuel patrimoine immobilier (résidence principale, résidence secondaire, bien locatif…) et de liquidités présentes sur les différents comptes. Cela peut prendre la forme d’avoirs sur des livrets d’épargne réglementée (Livret A, Livret d’épargne populaire, Plan épargne logement…) ou, entre autres, de fonds placés sur de l’assurance-vie ou sur un Plan épargne action.

Un foyer peut, dans ce sens, pousser son dossier immobilier en réalisant le nantissement d’une assurance-vie. Cette action garantit le capital du placement au profit du prêteur si l’emprunteur devient incapable de rembourser ses mensualités.

Par ailleurs, les liquidés peuvent servir d’apport personnel pour payer les frais de notaire voire une partie de la transaction immobilière afin de réduire le montant à emprunter. La présence d’un apport plus ou moins élevé peut ainsi conduire à obtenir un meilleur taux immobilier, à l’inverse d’un crédit à 110% qui finance les frais d’acquisition en plus du prix d’achat.

Veiller attentivement à bien gérer ses comptes

Disposer de revenus confortables n’est cependant pas synonyme d’une bonne gestion des comptes. Le conseiller va effectivement demander patte blanche et évaluer la capacité du foyer à rembourser la dette. A ce sujet, les comptes de dépôts qui se retrouvent souvent dans le rouge risquent de pénaliser les titulaires en cas de projet immobilier.

Soit la proposition de crédit en pâtira avec de moins bonnes conditions, soit le conseiller ira jusqu’à refuser la demande de financement. De ce fait, gérer correctement le budget mensuel est un critère lié à l’offre de prêt, tout comme la part des mensualités de prêt dans le budget avant et après l’ajout du nouvel emprunt, calculé par le taux d’endettement. Plus celui-ci est faible et plus la banque a tendance à exprimer un taux préférentiel. Au-delà de 33% d’endettement, il est très probable que le conseiller rejette la demande si le reste à vivre n’est pas suffisamment élevé une fois les mensualités prélevées.

Faire une délégation d’assurance emprunteur pour baisser le TAEG

Pendant que les taux bas monopolisent toutes les attentions, les emprunteurs font souvent l’impasse du taux d’assurance qui va venir s’additionner au taux nominal. Ces deux composants, en plus des frais complémentaires (frais de dossier, frais de courtage…), forment le Taux annuel effectif global (TAEG). Concrètement, cet indicateur représente le coût total d’un emprunt.

Or, le contrat d’assurance de crédit proposé par la banque qui prête le capital, aussi appelé l’offre de groupe, a tendance à être plus cher que chez la concurrence. Grâce à la délégation d’assurance, tous les emprunteurs peuvent choisir, sous conditions, de couvrir leur prêt immobilier avec un contrat moins coûteux en comparant facilement les propositions avec le taux d’assurance. Ce dispositif permet alors de réduire la part d’assurance et de décrocher un TAEG encore plus faible.

Comment baisser son taux de crédit après la signature du contrat ?

Il est à prendre en considération que même des taux supérieurs à 2% restent dans des tranches basses. S’ils peuvent paraître élevés au regard de la conjoncture présente, ils sont loins des taux nettement supérieurs 10 ou 15 ans en arrière. Les emprunteurs à qui les établissements présentent une offre éloignée du plancher record n’ont donc pas à se sentir défavorisés.

Ceux souhaitant tout de même réduire leur TAEG peuvent changer d’assurance même après avoir signé l’offre de prêt. En effet, la loi Lagarde de 2010 autorise la délégation d’assurance avant la mise en place du financement, puis durant les douze premiers mois après la signature du contrat avec la loi Hamon de 2014. Depuis l’amendement Bourquin de 2018, la délégation est possible à chaque date anniversaire du contrat en prévenant l’assureur deux mois avant la date de référence. Cette dernière est, de base, fixée à la date de signature de l’offre de prêt à moins de convenir d’un autre événement au moment de signer le contrat.

De plus, si les emprunteurs rencontrent une évolution de leur situation professionnelle, avec une hausse de salaire par exemple, ils peuvent à tout moment renégocier ou faire un rachat de crédit immobilier. Ces deux opérations ont un but commun : revoir les modalités du contrat d’origine en diminuant le taux nominal ou en modifiant la durée de remboursement. La renégociation de prêt immobilier consiste à négocier avec le prêteur alors que le rachat de crédit immobilier implique de faire racheter l’emprunt par un autre établissement qui va inclure de meilleures conditions dans le nouveau contrat. Il peut être contracté directement auprès d’une banque ou par le biais d’un spécialiste dans l’intermédiation en opération de banque.

La première opération, quelquefois refusée par le conseiller, peut conduire l’emprunteur à payer des frais de renégociation si elle aboutit. Le rachat de crédit immobilier nécessite de rembourser l’entièreté du capital restant dû au prêteur d’origine. C’est le nouvel établissement bancaire qui s’en charge pour ensuite débloqué un prêt avec les nouvelles conditions acceptées par les parties L’emprunteur doit alors payer des Indemnités de remboursement anticipé (IRA) en plus des frais de dossier. Il doit donc vérifier la rentabilité de l’opération avant de signer un avenant après une renégociation ou de réaliser un rachat de prêt immobilier.