Crédit immobilier : quand le gouverneur de la Banque de France s’oppose à l’assouplissement des critères

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a instauré des contraintes pour limiter le surendettement lié aux crédits immobiliers, malgré les appels à assouplir les règles en raison de la crise du marché immobilier. Le gouverneur de la Banque de France s'y oppose.

Prêt immobilier : quelles sont les contraintes mises en place par le HCSF

Afin de protéger les emprunteurs d'un éventuel surendettement, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a mis en place une série de recommandations en décembre 2019, qui sont devenues obligatoires à partir de janvier 2022. Ces recommandations visent à encadrer les conditions d'octroi de prêts immobiliers, garantissant ainsi que les emprunteurs puissent rembourser leur prêt immobilier sans mettre leur situation financière en péril.

Parmi les principales mesures instaurées figure un taux d'endettement maximal fixé à 35 %, qui inclut le coût de l'assurance emprunteur. Cette limitation vise à s'assurer que les mensualités du prêt ne représentent pas une charge excessive par rapport aux revenus de l'emprunteur.

De plus, la durée de remboursement des prêts immobiliers est plafonnée à 25 ans, avec une possibilité d'extension à 27 ans si au moins 10 % du montant total du crédit est alloué à la rénovation du bien immobilier. Ces travaux de rénovation peuvent concerner la modernisation, l'assainissement, l'aménagement ou encore la rénovation énergétique du logement.

Pour les prêts-relais représentant moins de 80 % de la valeur du bien immobilier, une mesure spécifique permet de ne pas inclure les intérêts dans le calcul du taux d'effort, allégeant ainsi la charge financière pour les emprunteurs.

Enfin, bien que les recommandations du HCSF soient contraignantes, une flexibilité est prévue avec la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % des dossiers soumis aux banques chaque trimestre. Dans cet aspect, une attention particulière est accordée aux primo-accédants, avec l'objectif que 30% des dérogations concernent ces profils, dont 80 % pour l'achat d'une résidence principale.

Ces mesures visent à concilier la protection des emprunteurs contre le surendettement tout en favorisant l'accès à la propriété immobilière, en particulier pour les primo-accédants.

Le gouverneur de la Banque de France met son veto au maintien des critères du crédit immobilier

Le gouverneur de la Banque de France, M. Villeroy de Galhau, maintient fermement sa position en faveur du maintien des critères du crédit immobilier établis par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Il rappelle que ces critères ont été mis en place dans le but de limiter le surendettement des emprunteurs et de garantir la stabilité financière du marché immobilier.

Villeroy de Galhau souligne que les critères du HCSF visent à rassurer les prêteurs et les autorités sur la capacité des emprunteurs à honorer leurs engagements financiers. Il insiste sur le fait que ces mesures ont déjà été ajustées pour permettre une certaine flexibilité, comme en témoigne l'augmentation du plafond d'endettement de 33 % à 35 %.

De plus, le gouverneur de la Banque de France met en avant le fait que la marge de manœuvre accordée aux banques, soit 20 % de dérogation aux règles du HCSF, n'est utilisée qu'à hauteur de 15 %. Cette sous-utilisation démontre, selon lui, que les règles actuelles ne sont pas excessivement contraignantes pour les prêteurs.

De ce fait, en dépit des critiques émises à l'encontre du HCSF et de ses règles, notamment par certains acteurs politiques, M. Villeroy de Galhau maintient son veto pour garantir la stabilité et la sécurité du marché immobilier.

Les banques rouvrent timidement le robinet des prêts immobiliers

Bien que les conditions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ne montrent pas de signes d'assouplissement, les emprunteurs peuvent tout de même trouver un certain répit grâce à la politique volontariste des banques, qui semblent être plus ouvertes au financement. Cette ouverture se manifeste notamment par :

Des marges de négociation accrues selon le dossier de l'emprunteur : Les banques sont plus enclines à examiner individuellement chaque dossier et à offrir des conditions de prêt adaptées à la situation financière spécifique de l'emprunteur. Cela signifie que les emprunteurs disposant de solides antécédents financiers ou de garanties supplémentaires peuvent négocier des termes plus favorables.

Le retour des prêts immobiliers sur des durées plus longues, jusqu'à 30 ans : Alors que les règles du HCSF ont limité la durée des prêts immobiliers à 25 ans, certaines banques réintroduisent des options de financement sur des périodes plus étendues, ce qui peut réduire le montant des mensualités et rendre l'achat immobilier plus accessible pour certains emprunteurs.

La proposition de prêts bonifiés à taux réduit pouvant aller jusqu'à 25 000 euros : Les banques offrent des incitations financières supplémentaires pour encourager les emprunteurs à contracter un prêt immobilier. Ces prêts bonifiés peuvent être particulièrement attractifs pour les primo-accédants ou les projets de rénovation énergétique.

Dans ce contexte, la qualité du dossier de l'emprunteur devient un facteur déterminant pour l'obtention d'un financement. Les banques accordent une attention particulière à la solidité financière de l'emprunteur, à sa capacité de remboursement et à la présence éventuelle de garanties supplémentaires. Ainsi, malgré le maintien des critères du HCSF, les emprunteurs disposant de dossiers solides ont toujours des opportunités pour obtenir un prêt immobilier dans un environnement financier en évolution.