Taux d’endettement : les 35 % incluent-ils l’assurance de prêt ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • L’assurance emprunteur exigée par la banque est incluse dans les charges de crédit utilisées pour calculer votre taux d’effort.

  • Le plafond de principe est de 35 %, en intégrant le futur prêt immobilier et les autres crédits en cours, rapportés aux revenus retenus par le prêteur.

  • Une dérogation reste possible, dans la marge de flexibilité encadrée du HCSF, mais la banque n’est jamais tenue de l’accorder.

  • Comparer les assurances à garanties équivalentes peut réduire vos charges mensuelles et permettre à un dossier proche du seuil de respecter les 35 %.

L’assurance de prêt est-elle comprise dans les 35 % d’endettement ?

Les 35 % s’apprécient assurance emprunteur comprise, dès lors que cette couverture conditionne l’obtention du financement ou les conditions proposées. Le calcul porte donc sur davantage que le seul remboursement du capital et des intérêts.

L’assurance de prêt représente une dépense liée au financement. Elle doit être intégrée au budget dès les premières simulations, même lorsque ses cotisations font l’objet d’un prélèvement distinct de la mensualité bancaire.

Le Haut Conseil de stabilité financière, ou HCSF, utilise le terme « taux d’effort » pour désigner le rapport entre les charges d’emprunt et les revenus. Dans les échanges avec les emprunteurs, ce ratio est couramment appelé taux d’endettement.

La règle est contraignante depuis le 1er janvier 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers concernés, sous le contrôle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, l’ACPR. Les conditions d’octroi définies par le HCSF prévoient toutefois une marge de flexibilité pour les banques.

En pratique, une simulation affichant 35 % hors assurance doit être corrigée : ajouter ensuite la cotisation fait dépasser le seuil. Demandez toujours si la mensualité annoncée comprend la couverture de tous les emprunteurs.

Comment calculer son taux d’endettement avec l’assurance ?

Le calcul consiste à diviser vos charges de crédit, assurances comprises, par vos revenus nets avant impôt, puis à multiplier le résultat par 100. Lorsque les échéances sont constantes, une estimation mensuelle permet de situer rapidement votre dossier.

La formule simplifiée est la suivante :

Taux d’endettement = [(mensualité du futur prêt + assurance de ce prêt + mensualités des autres crédits, assurances comprises) ÷ revenus mensuels retenus] × 100.

Pour effectuer ce calcul :

• relevez la mensualité du prêt immobilier hors assurance ;
• ajoutez la cotisation correspondant au contrat envisagé ;
• intégrez les autres emprunts en cours, même souscrits auprès d’un autre établissement ;
• utilisez les revenus nets avant prélèvement à la source retenus par la banque.

Les ressources exceptionnelles ne sont pas assimilées à des revenus réguliers. Des revenus variables ou locatifs peuvent également faire l’objet d’une appréciation prudente du prêteur : le montant retenu peut donc différer de votre estimation personnelle.

Le calcul réglementaire s’effectue sur une base annuelle. Il faut retenir le taux d’effort annuel le plus élevé sur la durée du crédit, avec les revenus appréciés lors de l’octroi.

Cette précision compte si les cotisations d’assurance évoluent, si un prêt comporte des paliers ou si plusieurs remboursements se chevauchent. Une première mensualité faible ne suffit pas à valider l’ensemble du financement.

Vous pouvez préparer votre estimation avec le calcul du taux d’endettement, puis la faire confirmer à partir des échéanciers complets.

Quel impact l’assurance a-t-elle sur votre capacité d’emprunt ?

Chaque euro consacré à l’assurance réduit la mensualité disponible pour rembourser le capital et les intérêts, à budget maximal inchangé. L’effet devient décisif lorsque votre projet approche déjà les 35 %.

Prenons un exemple indicatif avec les hypothèses suivantes :

• revenus du foyer retenus par la banque : 4 000 € nets avant impôt par mois ;
• mensualité du futur prêt immobilier : 1 250 € hors assurance ;
• autres crédits en cours : 100 € par mois, assurances comprises ;
• trois cotisations hypothétiques, constantes, pour une couverture répondant aux mêmes exigences bancaires.

La limite mensuelle correspondant à 35 % est de 4 000 × 35 % = 1 400 €. Après les remboursements de 1 250 € et 100 €, il reste donc 50 € par mois pour l’assurance du nouveau prêt.

Le passage du contrat A au contrat C réduit les dépenses de 40 € par mois, soit 480 € par an, et fait baisser le taux d’effort d’un point. Le montant emprunté et la mensualité hors assurance restent identiques.

Ces chiffres illustrent un mécanisme de calcul : ils ne constituent ni des devis ni une promesse d’acceptation. Une tarification définitive doit être obtenue pour vérifier le résultat dans votre situation.

Une surprime d’assurance peut-elle compromettre le prêt immobilier ?

Oui, une surprime peut faire dépasser les 35 % si le financement laisse peu de marge. Elle augmente la cotisation d’assurance à intégrer aux charges de remboursement.

Lorsque l’évaluation médicale est autorisée, un risque aggravé de santé peut entraîner une tarification majorée. Le coût de l’assurance de prêt doit alors être réintégré dans la simulation avant de considérer le plan de financement comme réalisable.

Dans l’exemple précédent, une cotisation passant de 40 € à 90 € porterait les charges à 1 440 €, soit 36 % d’endettement. Le dossier nécessiterait une adaptation ou l’accord de la banque pour utiliser sa flexibilité.

Deux dispositifs méritent d’être vérifiés :

• L’absence de sélection médicale pour les prêts immobiliers concernés lorsque la part assurée de l’encours cumulé ne dépasse pas 200 000 € par assuré et que le remboursement se termine avant son 60e anniversaire. Ces conditions figurent à l’article L113-2-1 du Code des assurances.
• La convention AERAS, qui facilite l’accès à l’assurance en cas de risque aggravé de santé. Elle prévoit notamment un mécanisme de limitation des surprimes, sous conditions de ressources, d’âge et de montant assuré.

Peut-on obtenir un prêt au-delà de 35 %, assurance comprise ?

Oui, une banque peut financer certains dossiers dépassant 35 %, dans les limites de la flexibilité prévue par le HCSF. Cette possibilité relève de sa décision et ne constitue pas un droit pour l’emprunteur.

La marge peut atteindre 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers entrant dans le dispositif. Elle couvre les dérogations au taux d’effort et/ou à la durée du prêt.

La répartition prévue par le HCSF réserve au moins 70 % de cette flexibilité maximale aux acquisitions de résidences principales, dont une part représentant au moins 30 % de la flexibilité maximale pour les primo-accédants.

Ces pourcentages encadrent la production bancaire : ils ne signifient pas qu’un demandeur dispose de 20 % de chances supplémentaires d’obtenir son prêt.

Pour défendre votre dossier, présentez un budget complet et documenté : revenus, remboursements, apport, épargne disponible et dépenses prévisibles après l’achat. Le prêteur doit pouvoir apprécier votre capacité à supporter la mensualité, assurance incluse, au-delà du seul pourcentage affiché.

Comment réduire le poids de l’assurance dans votre endettement ?

Comparer plusieurs contrats à garanties équivalentes permet de rechercher une cotisation moins élevée. Le prix doit être étudié avec les protections exigées par la banque et celles utiles à votre foyer.

Comparer le contrat bancaire et la délégation d’assurance

Vous pouvez choisir une assurance externe dès la préparation du prêt. Cette délégation doit respecter le niveau de garantie exigé par le prêteur.

Une offre externe peut être moins chère que le contrat proposé par la banque, sans que l’économie soit systématique. Pour une comparaison utile, conservez le même montant emprunté, la même durée et les mêmes quotités, c’est-à-dire les parts du prêt couvertes pour chaque assuré.

Examinez les cotisations prévues dans le temps, les exclusions, les franchises et les limites de prise en charge. Un tarif d’appel ne suffit pas à évaluer la protection obtenue.

Changer d’assurance si le crédit est déjà en cours

La loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment pour les crédits immobiliers concernés, sous réserve de l’équivalence des garanties. Cette démarche peut réduire vos dépenses actuelles et les charges présentées lors d’une future demande de financement.

La banque ne peut pas augmenter le taux du prêt ou facturer des frais supplémentaires en contrepartie de l’acceptation d’une autre assurance, conformément à l’article L313-32 du Code de la consommation.

Quelles démarches effectuer si l’assurance fait dépasser les 35 % ?

Faites recalculer le financement avec une proposition d’assurance définitive, puis mesurez l’effort nécessaire pour revenir sous le seuil. Une simple estimation commerciale peut évoluer après l’étude du dossier.

Procédez dans cet ordre :

• 1. Confirmez les montants retenus. Vérifiez les revenus, les crédits existants et l’inclusion des cotisations, sans compter deux fois une assurance déjà comprise dans une mensualité.
• 2. Demandez les exigences d’assurance. La fiche personnalisée de la banque précise les garanties et quotités nécessaires pour comparer des contrats recevables.
• 3. Obtenez plusieurs propositions. Transmettez les caractéristiques exactes du prêt et comparez le coût ainsi que la couverture.
• 4. Actualisez la simulation. Présentez le contrat choisi et son échéancier au prêteur pour confirmer votre taux d’effort.

Si l’économie ne suffit pas, il faut étudier le financement lui-même : montant emprunté, apport mobilisable ou durée compatible avec le projet. Solder un petit crédit peut aussi réduire les charges, à condition de préserver une épargne suffisante et de tenir compte des frais éventuels.

Solutis peut vous accompagner dans la comparaison des assurances proposées par ses partenaires et dans l’identification d’une couverture adaptée. Pour préparer votre demande, réunissez la simulation ou l’offre de prêt, le tableau d’amortissement disponible et les exigences d’assurance de la banque.

L’objectif est de chiffrer l’économie réellement accessible avant de demander le réexamen du dossier, sans présumer de la décision finale du prêteur.

La foire aux questions (FAQ)

Faut-il additionner les assurances des deux co-emprunteurs ?

Oui, les cotisations des deux co-emprunteurs doivent être intégrées lorsqu’elles correspondent à la couverture exigée pour le prêt. Si chaque assuré paie 30 € par mois, le calcul doit inclure 60 € d’assurance, rapportés avec les autres charges aux revenus retenus pour les deux emprunteurs.

Une assurance payée annuellement entre-t-elle dans le calcul ?

Oui, une cotisation annuelle doit être comptabilisée dans les charges d’emprunt. Pour une estimation mensuelle à charges constantes, une prime de 600 € par an représente 50 € par mois à intégrer au budget de remboursement.

Peut-on avoir un refus de prêt avec moins de 35 % d’endettement ?

Oui, respecter les 35 % ne garantit pas l’accord bancaire. La banque évalue aussi votre solvabilité à partir de vos revenus, de votre épargne, de vos dépenses et de vos dettes.

Le taux d’endettement et le TAEG comprennent-ils tous deux l’assurance ?

Oui, lorsque l’assurance conditionne l’octroi du prêt, mais ces indicateurs répondent à deux questions différentes : le taux d’endettement mesure le poids des remboursements dans vos revenus ; le TAEG exprime le coût global du crédit en pourcentage annuel. Le TAEG doit respecter le taux d’usure présenté par la Banque de France, indépendamment du plafond de 35 %.

La règle des 35 % s’applique-t-elle au rachat de crédit ?

Les rachats, renégociations et regroupements de crédits sont exclus du champ de cette décision du HCSF, ainsi que du calcul de sa marge de flexibilité. Cette exclusion, prévue à l’article 3 de la décision du 29 septembre 2021, ne dispense pas la banque d’étudier la capacité de remboursement, assurance comprise.

Rédigé par Mathieu DUBUFFET - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 21/09/2026

Expert en solutions de financement et gestion budgétaire, Mathieu rédige des contenus approfondis et pédagogiques pour les lecteurs de Solutis depuis 2018, appuyé par sa formation en Banque & Assurances.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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