Le coût de l’assurance de prêt pris en compte pour le taux d’effort

• Lors d’une demande de prêt immobilier, le montant de l’assurance entre dans le calcul du taux d’endettement qui ne doit pas être supérieur à 35 % en 2022 pour obtenir un accord de financement.

La prime de l'assurance de prêt et la mensualité de crédit immobilier ne doivent pas faire dépasser les 35 % de taux d'endettement

Dans ses toutes dernières précisions du 27 janvier 2021, le Haut conseil de stabilité financière détaille sa définition du taux d’effort. Il s’agit des charges annuelles relatives à l’emprunt envisagé, plus les prêts en cours, par rapport aux revenus annuels. La nouvelle nuance réside dans la définition des « charges annuelles d’emprunt » qui comprend désormais les charges de l’assurance de prêt.

Cette précision du HCSF pourrait avoir des conséquences sur les emprunteurs dont le taux d’endettement, ou plutôt taux d’effort, est déjà proche de la limite autorisée de 35 %.

Les emprunteurs qui ont des surprimes d’assurance seront-ils pénalisés par ces nouvelles conditions d’octroi ? Pour rappel, dès que le médecin assureur décèle un risque dans le profil du demandeur de prêt, une surprime peut être appliquée. Le coût de l’assurance peut donc courir du simple au double selon les antécédents médicaux. La mensualité d’assurance sera alors plus importante.

En la prenant en compte dans le calcul du taux d’effort, ce taux peut alors dépasser le plafond des 35 % ; avec pour conséquence un refus de l’octroi du financement immobilier.

Toutefois, tout n’est pas complètement perdu pour ces demandeurs. Car les banques ont une marge de manœuvre pour déroger aux règles du HCSF. Cette flexibilité est de l’ordre de 20 % de la production des nouveaux crédits immobiliers. A noter que les opérations de rachat et regroupement de crédits ou renégociation de prêt ne sont pas comptabilisées dans ce volume de production.

Les banques peuvent déroger aux règles, sous conditions

Quoi qu’il en soit, cette dérogation peut permettre de faire passer des dossiers flirtant avec le taux d’effort maximal. Bercy et la Banque de France rappellent que cette flexibilité doit en priorité profiter aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

Ces nouvelles mesures n’ont pas de valeurs légales, mais le HCSF rappelle qu’il entend leur donner un caractère juridiquement contraignant durant l’été prochain.

Ces précisions du Haut conseil de stabilité financière sont-elles une légère marche arrière ? Oui et non. Oui d’une part, car sans les nouvelles définitions, certaines banques calculaient ce ratio d’effort en se basant sur le coût du prêt hors assurance. Les nouvelles recommandations sont donc plus restrictives.

Mais, elles restent plus larges que les premières recommandations de 2019, qui limitaient les nouveaux crédits immobiliers à seulement 33 % de taux d’effort et 25 ans de maturité du financement (durée initiale du prêt).

Retenons enfin qu’avec les taux canons toujours à des niveaux très bas, c’est toujours le moment de financer un projet quand les conditions d’accès au prêt sont remplies.

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Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Mis à jour le 28/09/2022