Comment acheter et financer un bien immobilier au Danemark ?

• Ce qu'il faut retenir :

  

  • Un Français peut acheter un bien au Danemark, mais une autorisation de Civilstyrelsen est souvent requise s’il n’y réside pas ou n’y a pas vécu au moins 5 ans.

  • L’achat se prépare en vérifiant le droit d’acquérir, le budget global, le financement, le købsaftale et l’enregistrement du skøde via la tinglysning.

  • Le financement peut passer par un realkreditlån danois, souvent avec 20 à 30 % d’apport pour un non-résident, ou par un prêt hypothécaire français garanti par un bien situé en France.

  • Les frais d’achat représentent souvent 2 à 4 % du prix du bien, avec notamment 0,6 % + environ 1 850 DKK pour le skøde et 1,45 % du montant garanti en cas d'hypothèque.

Un Français peut-il acheter un bien immobilier au Danemark ?

Un Français peut acheter un bien immobilier au Danemark, mais les règles varient selon son lien avec le pays, son statut de résidence et l’usage prévu du logement. Le pays applique une réglementation spécifique aux personnes qui ne vivent pas dans le pays ou qui n’y ont pas résidé suffisamment longtemps.

En règle générale, une personne qui n’a pas son domicile au Danemark et qui n’y a pas résidé pendant au moins 5 ans doit obtenir une autorisation avant d’acheter un bien immobilier. Cette autorisation est appelée en danois tilladelse til erhvervelse af fast ejendom, c’est-à-dire une autorisation d’acquérir un bien immobilier. Elle relève du Department of Civil Affairs, appelé Civilstyrelsen, sous l’autorité du ministère danois de la Justice, le Justitsministeriet. Les règles sont notamment issues de la loi danoise sur l’acquisition de biens immobiliers, appelée Erhvervelsesloven.

Les 5 années de résidence au Danemark ne doivent pas nécessairement être consécutives. L’administration danoise peut tenir compte des périodes de résidence enregistrées dans le système d’état civil danois, le CPR, même si elles ont eu lieu à différents moments de la vie de l’acheteur.

Pour un acheteur français, trois situations doivent être distinguées :

Quelle autorisation faut-il obtenir pour acheter au Danemark ?

L’autorisation d’achat, ou tilladelse til erhvervelse af fast ejendom, peut être nécessaire lorsqu’un acquéreur étranger n’a pas son domicile au Danemark et n’y a pas résidé au moins 5 ans. Cette demande peut concerner une maison, un appartement, une résidence secondaire, un logement destiné à la location ou tout autre bien immobilier situé au Danemark.

Le dossier peut notamment prendre en compte :

• l’identité et la nationalité de l’acheteur ;
• son pays de résidence ;
• son lien réel avec le Danemark ;
• son projet d’installation ou d’investissement ;
• sa situation professionnelle ;
• sa situation familiale ;
• l’usage prévu du bien immobilier ;
• la localisation du logement ;
• les conditions de financement de l’achat.

Pour une résidence principale, le délai de traitement peut atteindre plusieurs semaines si le dossier nécessite des vérifications complémentaires. Avant de signer un engagement définitif, il est donc essentiel de vérifier si l’achat est juridiquement possible et sous quelles conditions.

Comment acheter un bien immobilier au Danemark depuis la France ?

L’achat d’un logement au Danemark suit un fonctionnement différent du modèle français. Le notaire n’occupe pas le même rôle central qu’en France. La transaction est souvent encadrée par l’agence immobilière, l’acheteur, le vendeur, la banque et, si nécessaire, un avocat local.

Les principales étapes sont les suivantes :

1. Vérifier son droit d’acheter au Danemark :

Avant toute recherche active, l’acheteur doit déterminer s’il peut acquérir librement le bien ou s’il doit obtenir une autorisation auprès de Civilstyrelsen. Cette vérification est indispensable pour un résident français qui souhaite acheter une résidence secondaire ou un bien locatif au Danemark.

2. Définir son budget d’achat :

Le budget doit inclure le prix du bien, l’apport personnel, les frais bancaires, les frais de garantie, les frais juridiques, les frais de change, les taxes locales et les frais d’enregistrement. Au Danemark, il faut notamment anticiper les frais liés à la publication des droits immobiliers dans le registre foncier, appelée tinglysning.

3. Comparer les solutions de financement :

L’acheteur peut étudier un financement local danois, un financement français ou un montage reposant sur un prêt hypothécaire garanti par un bien immobilier situé en France.

4. Rechercher le bien immobilier :

Les prix peuvent varier fortement selon la ville, la localisation, la surface, l’état du logement et la proximité avec les bassins d’emploi, les universités ou les zones touristiques. Copenhague, Aarhus, Odense, Aalborg et Elseneur font partie des villes souvent recherchées par les acheteurs étrangers.

5. Analyser le contrat d’achat :

Le contrat d’achat est appelé købsaftale. Il est généralement préparé dans le cadre de la transaction immobilière locale, souvent avec l’intervention de l’ejendomsmægler, c’est-à-dire l’agent immobilier. Même si le recours à un avocat n’est pas toujours obligatoire, l’accompagnement par un advokat ou un conseiller d’acheteur, appelé køberrådgiver, est fortement recommandé pour vérifier les clauses, les conditions suspensives, les servitudes, les charges, l’état du bien et les obligations de l’acquéreur.

6. Enregistrer l’acquisition :

Une fois l’achat finalisé, les droits de propriété doivent être enregistrés dans le système foncier danois. L’acte de propriété est appelé skøde. Son enregistrement dans le registre foncier, le Tingbogen, s’effectue via le système de tinglysning, sous le contrôle du tribunal d’enregistrement foncier, le Tinglysningsretten. Cette inscription permet de sécuriser juridiquement le droit de propriété de l’acheteur.

Quelles solutions pour financer un achat immobilier au Danemark ?

Pour financer un bien immobilier au Danemark, un acheteur français peut principalement envisager deux solutions :

• un prêt hypothécaire souscrit en France, garanti par un bien immobilier situé en France ;
• un crédit immobilier ou hypothécaire danois, souscrit auprès d’un établissement local.

Le choix dépend du profil de l’acheteur, de sa résidence fiscale, de ses revenus, de son patrimoine immobilier, de son apport personnel et de la capacité de la banque à accepter le projet.

Le prêt hypothécaire en France pour acheter au Danemark

Le prêt de trésorerie hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter une somme d’argent en apportant en garantie un bien immobilier situé en France. Le capital obtenu peut ensuite servir à financer un projet personnel ou patrimonial, comme l’achat d’un logement à l’étranger.

Cette solution est particulièrement adaptée aux emprunteurs qui possèdent déjà une maison, un appartement ou un autre bien immobilier en France. La banque ne prend pas directement une garantie sur le bien situé au Danemark : elle s’appuie sur le patrimoine immobilier français de l’emprunteur.

Chez Solutis, une demande de prêt hypothécaire en ligne peut permettre ensuite d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien apporté en garantie, selon le profil de l’emprunteur, la valeur du patrimoine, sa situation financière et les critères des établissements prêteurs.

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Le prêt immobilier danois pour financer un logement au Danemark

Un Français peut également solliciter une banque ou un établissement de crédit au Danemark pour financer son achat. Le marché danois repose notamment sur un système de crédit hypothécaire local, appelé realkredit. Le prêt hypothécaire danois est souvent appelé realkreditlån.

Dans le fonctionnement courant du marché danois, le crédit hypothécaire peut financer une part importante du prix du bien, souvent jusqu’à 80 % de la valeur du logement pour une résidence. Le solde peut être couvert par un apport personnel, appelé egenbetaling, et parfois par un prêt bancaire complémentaire, ou banklån.

Pour un acheteur étranger ou non-résident, les conditions peuvent être plus exigeantes. La banque danoise peut demander un apport plus élevé, souvent de l’ordre de 20 à 30 % du prix du bien, voire davantage selon le profil, le projet, le statut de résidence et la politique de risque de l’établissement.

Prêt hypothécaire français ou crédit danois : quelle solution choisir ?

Le choix dépend principalement de votre situation patrimoniale et de votre lien avec le Danemark.

Quels frais prévoir pour acheter un bien immobilier au Danemark ?

En moyenne, les frais d’achat au Danemark représentent souvent environ 2 à 4 % du prix du bien, hors apport personnel, travaux, fiscalité annuelle et frais de change importants. Le coût peut augmenter si l’achat est financé par un prêt hypothécaire danois nécessitant l’enregistrement d’une garantie.

Les principaux frais à prévoir sont les suivants :

Les frais les plus structurants sont les frais de tinglysning, c’est-à-dire l’enregistrement numérique des droits immobiliers auprès du Tinglysningsretten. Pour l’acte de propriété, le coût est généralement de 0,6 % du prix d’achat ou de la valeur officielle du bien si elle est supérieure, auquel s’ajoute un montant fixe. Lorsqu’un prêt hypothécaire danois est mis en place, l’enregistrement du pantebrev peut ajouter 1,45 % du montant garanti, sauf mécanisme de reprise ou d’exonération partielle lié à une garantie déjà inscrite.

Quelles taxes immobilières prévoir au Danemark ?

Un propriétaire immobilier au Danemark peut être redevable de plusieurs taxes locales ou nationales. Les deux principales sont :

• la taxe sur la valeur du bien, appelée ejendomsværdiskat ;
• la taxe foncière sur le terrain, appelée grundskyld.

Ces taxes dépendent notamment de la valeur du bien, de la valeur du terrain, de la situation du propriétaire et des règles fiscales danoises applicables. Avant d’acheter, il est recommandé de vérifier le montant des taxes attachées au logement et de les intégrer dans le calcul du coût annuel de détention. Les autorités fiscales danoises indiquent que les propriétaires paient généralement ces deux types de taxation immobilière.

Faut-il prévoir un risque de change pour un projet immobilier danois ?

Oui, le risque de change doit être intégré dans le plan de financement. Le Danemark utilise la couronne danoise, appelée dansk krone, dont le code monétaire est DKK. Même si la couronne danoise est étroitement liée à l’euro dans le cadre du mécanisme de change européen, un acheteur français peut être exposé à des frais ou écarts de conversion.

Le risque est surtout présent lorsque :

• les revenus de l’emprunteur sont en euros ;
• le prix du bien est payé en couronnes danoises ;
• le prêt est libellé en couronnes danoises ;
• les revenus locatifs sont perçus au Danemark ;
• les charges, taxes et frais d’entretien sont dus localement.

Avant d’acheter, il est recommandé d’estimer le coût total en euros, d’intégrer une marge de sécurité et de vérifier les frais appliqués par la banque pour les transferts internationaux.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Danemark ?

Le Danemark attire de nombreux acheteurs pour sa stabilité économique, sa qualité de vie, son dynamisme urbain et son marché immobilier structuré. Copenhague, Aarhus, Odense et Aalborg concentrent une part importante de la demande, notamment grâce à leur attractivité économique, universitaire et touristique.

Le pays peut aussi intéresser les Français qui envisagent une expatriation. Le marché de l’emploi danois offre des opportunités dans plusieurs secteurs, notamment le transport maritime, l’énergie, l’industrie, la santé, les technologies, l’ingénierie et les services.

L’immobilier danois peut donc répondre à plusieurs objectifs :

• acheter une résidence principale dans le cadre d’une installation ;
• préparer une expatriation ;
• acquérir une résidence secondaire ;
• investir dans un logement locatif ;
• diversifier son patrimoine à l’étranger ;
• transmettre un actif immobilier international.

Comme tout investissement immobilier à l’étranger, le projet doit être préparé avec rigueur. Les règles d’achat, la fiscalité, le financement, la devise, les frais et la gestion locative doivent être étudiés avant de s’engager.

La foire aux questions (FAQ)

Un Français peut-il acheter une maison au Danemark ?

Oui, un Français peut acheter une maison au Danemark, mais l’achat peut être soumis à autorisation s’il ne réside pas dans le pays ou s’il n’y a pas vécu au moins 5 ans. Cette autorisation est appelée tilladelse til erhvervelse af fast ejendom et relève généralement de Civilstyrelsen.

Peut-on acheter un appartement au Danemark sans vivre sur place ?

Oui, c’est possible dans certains cas, mais l’achat par un non-résident est généralement soumis à autorisation. Cette règle concerne notamment les résidences secondaires et les projets d’investissement locatif.

Une banque française peut-elle financer un bien situé au Danemark ?

Une banque française finance rarement directement un bien étranger en prenant une garantie sur celui-ci. En revanche, un propriétaire français peut recourir à un prêt hypothécaire garanti par un bien situé en France afin d’obtenir les fonds nécessaires pour acheter au Danemark.

Quel apport faut-il pour acheter au Danemark ?

L’apport dépend du mode de financement et du profil de l’acheteur. Dans le cadre d’un financement danois, un apport de 20 à 30 % peut être demandé à un acheteur étranger ou non-résident. Avec un prêt hypothécaire en France, le montant disponible dépend surtout de la valeur du bien apporté en garantie et de la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Faut-il passer par un notaire pour acheter au Danemark ?

Le fonctionnement danois est différent du modèle français. Le notaire n’a pas le même rôle central dans la transaction. L’achat est généralement encadré par les parties, l’ejendomsmægler, la banque, le Tinglysningsretten et, si nécessaire, un avocat ou un køberrådgiver.

Comment s’appelle l’acte de propriété au Danemark ?

L’acte de propriété est appelé skøde. Il doit être enregistré dans le registre foncier danois, le Tingbogen, via la procédure de tinglysning.

Quels sont les principaux frais d’achat au Danemark ?

Les principaux frais à prévoir sont les frais d’enregistrement foncier, ou tinglysningsafgift, les honoraires d’avocat, les frais bancaires, les frais de garantie, les frais de change, les frais de transfert, les charges courantes du bien, ou ejerudgift, et les éventuelles charges de copropriété, appelées fællesudgifter.

Rédigé par Jonathan HECTOR - Rédacteur expert de Solutis -Linkedin

Mis à jour le 28/04/2026

Depuis 2021, Jonathan rédige pour Solutis des contenus précis sur le crédit, l’assurance emprunteur et les finances des ménages, alliant rigueur, pédagogie et accessibilité.

Contenu supervisé, relu et validé par Olivier DUPUICH - Directeur commercial de Solutis - Linkedin

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