Qu’est-ce qu’un contrat de réservation en VEFA ?

C’est quoi un contrat de réservation en VEFA ?

Afin d’être le propriétaire d’un logement neuf, certains français prennent la décision d’opter pour une acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Ainsi, dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement dont le processus de construction est en cours ou non, il est fréquent qu’un accord entre l’acheteur et le promoteur soit conclu en amont : il s’agit du contrat de réservation en VEFA.

Pour faire simple, il permet d’établir noir sur blanc l’engagement à venir des deux côtés. Cela signifie que le promoteur s’engage à fournir le lot et tous ses équipements selon les plans, tandis que l’acheteur s’engage à financer les travaux au fur et à mesure et à acquérir le logement une fois sortie de terre. Au-delà de désigner le rôle du réservant (le promoteur) et du réservataire (l’acheteur), le contrat de réservation lors d’un achat en VEFA permet avant tout de déterminer les conditions de vente.

Concrètement, le document fera état de plusieurs informations concernant :

• les parties prenantes ;
• le logement ;
• la vente.

Par ailleurs, lors de la signature du contrat de réservation en VEFA, l’engagement de l’acheteur n’est pas seulement écrit, mais également financier. En effet, pour réserver le logement neuf, le réservataire devra verser au promoteur un dépôt de garantie. Pour rappel, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 5 % du prix d’achat si l’acte de vente est signé la première année. Après ce délai, le montant du dépôt diminue à 2 %. Au-delà de la deuxième année, le promoteur ne pas exiger un dépôt de garantie auprès de l’acheteur.

VEFA : Que contient un contrat de réservation ?

Pour qu’un contrat de réservation soit considéré comme valide, ce dernier doit intégrer un certain nombre d’informations essentielles à la compréhension de l’opération de VEFA en jeu. Les éléments relevés dans le document sont les suivants :

• La localisation du logement (adresse) ;
• Les caractéristiques du lot (nombre de pièces principales, la surface habitable en mètre carré, les dépendances et dégagements) ;
• La nature et la qualité des matériaux utilisés pour la construction du logement et de ses équipements;
• Descriptif du logement (maison, appartement au sein d’un immeuble, etc…) ;
• Le prix de vente du bien ;
• La date prévisionnelle à laquelle le logement pourrait être livré;
• La date prévisionnelle du RDV chez le notaire afin de signer le contrat de vente;
• La solution de financement (fonds personnels, emprunt bancaire, etc …) ;
• Le nom de l’organisme de prêt ainsi que le montant et les modalités du prêt accordé ;
• Les conditions de récupération du dépôt de garantie fourni par l’acheteur ;
• Les conditions concernant le droit de rétractation de l’acheteur ;
• Le montant des pénalités en cas de retard de livraison du ou des lots.

Dans le cadre d’un achat en VEFA, l’acheteur a la possibilité de réaliser par lui-même un certain nombre de travaux. Ainsi, il peut se réserver l’installation des équipements sanitaire de la cuisine, des toilettes ou encore de la salle de bain, la pose du carrelage mural ou la décoration des murs par exemple.

Dans ce cas, l’acquéreur devra avertir en amont le promoteur afin que ces différentes modifications fassent l’objet d’une notification dans le contrat de réservation.

Est-il possible de modifier ou d’annuler un contrat de réservation en VEFA ?

La signature d’un contrat de réservation est un engagement qui doit être murement réfléchi par l’acheteur. Quand le doute persiste, le futur propriétaire peut-il revenir en arrière ? Tout d’abord, vous devez savoir qu’il n’est pas possible de modifier les conditions et les éléments du contrat de réservation une fois le document signé.

Dans cette situation, la seule alternative à envisager est d’annuler le contrat. Pour cela, vous pouvez invoquer la renonciation à la vente. Néanmoins, pour y être autorisé vous devez respecter le délai de rétraction. Concrètement, vous avez 10 jours ouvrés à partir de la réception de la lettre recommandée ou réception du contrat pour avertir le promoteur de votre volonté de vous retirer de l’achat en VEFA. Au-delà de ce délai, vous ne pourrez plus renoncer à l’achat en VEFA de votre logement neuf.

Lors de situations précises, la loi française prévoit un recours possible par l’acheteur afin de procéder à l’annulation du contrat de réservation en VEFA signé si :

• Le permis de construire n’est pas délivré ;
• La banque refuse d’accorder un financement à l’acheteur ;
• Le prix de vente final dépasse de plus de 5% le montant prévisionnel ;
• Il y a des modifications importantes entre le lot sur plan et le logement construit ;
• L’absence d’un ou plusieurs équipements prévus par le contrat de réservation ;
• Annulation de l’achat du terrain par le maitre d’ouvrage.

Si l’annulation du contrat de réservation venait à se produire, naturellement le dépôt de garantie serait restitué dans son entièreté à l’acheteur.

Nos réponses aux questions sur le contrat de réservation

L’intervention d’un notaire est-elle nécessaire pour d’un achat en VEFA ?

Comme la vente en état futur d’achèvement constitue une transaction immobilière, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Ce dernier aura pour rôle de s’assurer de la conformité de l’opération ainsi que l’ensemble des conditions figurant sur le contrat soit validé par le promoteur et l’acheteur. Ainsi, la signature d’un contrat de vente, qui suit de quelques mois celle du contrat de réservation, est réalisée devant un notaire.

Est-il obligatoire de signer un contrat de réservation lors d’un achat en VEFA ?

Selon la loi Française, la présence d’un contrat de réservation ne relève pas d’un caractère obligatoire lors de l’acquisition d’un logement neuf. Toutefois, rares sont les promoteurs qui proposent à la vente des lots sans qu’un contrat de réservation ne soit signé. Qui plus est, ce document permet à l’acheteur de se protéger en cas de non livraison du lot ou de sa non-conformité.

Quand signe-t-on le contrat de réservation en VEFA ?

La signature d’un contrat de réservation en VEFA peut intervenir à tout moment de la construction, tant que le promoteur n’a pas trouvé un acquéreur pour la totalité de ses lots. Ainsi, il est tout à fait possible de signer ce type de document lors des différentes étapes de construction du logement. Un acheteur peut alors s’engager sur l’achat d’un bien neuf avant sa construction ou pendant.

Comment financer un achat en VEFA ?

Pour payer un logement neuf en VEFA, plusieurs options sont à portée de main de l’acheteur. Ce dernier peut souscrire un prêt personnel, un prêt immobilier ou encore un prêt hypothécaire. Chaque solution permet d’emprunter un capital selon le besoin de trésorerie.

Pour réussir votre investissement dans un achat en VEFA, Solutis peut vous aider à préparer votre dossier de financement. En tant que courtier, Solutis se charge de trouver la solution la plus adaptée à votre situation, puis de négocier une offre auprès de nos partenaires bancaires. Afin de lancer votre étude au plus vite, une prise de contact suffit pour qu’un conseiller vous rappelle et fasse le point avec vous.

Comment se rétracter d'un contrat de réservation ?

Vous disposez d'une période de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la réception du contrat pour informer le promoteur de votre décision de vous retirer de l'achat en VEFA. Passé ce délai, vous ne serez plus en mesure de renoncer à l'acquisition de votre logement neuf en VEFA.

Mais dans certaines circonstances, la législation française offre à l'acheteur la possibilité de recourir à une procédure permettant l'annulation du contrat de réservation en VEFA.

Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis

Publié le 05/02/2024