Appel de fonds en VEFA : fonctionnement, étapes et paiement

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • Paiement échelonné selon l’avancement des travaux : le prix du logement neuf est payé par étapes, avec des appels de fonds correspondant à des phases clés de construction.

  • Calendrier légal fixé dans le contrat : les pourcentages et moments des paiements (ex : 5 % à la réservation, 35 % aux fondations, 100 % à la livraison) sont encadrés par la loi et précisés contractuellement.

  • Vérification obligatoire avant paiement : l’acquéreur peut contrôler l’état des travaux avant chaque appel de fonds et contester si les travaux ne sont pas conformes ou terminés.

  • Conséquences du retard de paiement : en cas de retard, des pénalités s’appliquent et un non-paiement prolongé peut entraîner la résiliation du contrat avec indemnité

Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le paiement du bien immobilier s’effectue de manière échelonnée, à mesure que les travaux avancent. Ce mécanisme repose sur ce que l’on appelle les appels de fonds : des demandes de versement adressées par le promoteur à l’acquéreur à chaque étape clé de la construction.

Chaque appel de fonds représente un pourcentage défini du prix total de vente, en lien direct avec l’état d’avancement du chantier (fondations, mise hors d’eau, fin des travaux, etc.). Ce paiement progressif est strictement encadré par la loi, notamment par le Code de la construction et de l’habitation.

Contrairement à l’achat d’un logement ancien, où le paiement est versé en une seule fois chez le notaire, la VEFA implique une succession de paiements au fil de la réalisation du bien. Ce mode de financement est conçu pour sécuriser à la fois l’acquéreur et le promoteur, tout en garantissant le bon déroulement du projet.

Comment se déroule le déblocage des fonds en VEFA ?

Le déblocage des fonds en VEFA suit un processus précis qui vise à sécuriser à la fois l’acquéreur et le promoteur immobilier. Chaque appel de fonds enclenche une série d’étapes réglementées.

Dans un premier temps, le promoteur vous envoie une notification officielle de l’appel de fonds. Ce document mentionne le montant à verser, la phase de construction concernée ainsi que l’échéance de paiement.

Avant de procéder au règlement, vous êtes en droit de vérifier l’état d’avancement des travaux. Cette vérification peut se faire par une visite sur le chantier ou par l’intervention d’un expert. Cela permet de s’assurer que les travaux invoqués sont bien terminés.

Une fois cette étape validée, vous pouvez régler l’appel de fonds. Le paiement s’effectue généralement par virement bancaire ou par chèque, selon les modalités précisées dans le contrat de vente.

En retour, le promoteur est tenu de vous remettre les justificatifs nécessaires : factures, certificats de conformité ou attestations d’achèvement des travaux. Ces documents servent également à prouver la bonne utilisation des fonds versés.

Si vous financez votre achat en VEFA à l’aide d’un crédit immobilier, votre banque procède alors au déblocage des fonds sur présentation des justificatifs. Les sommes sont versées directement au promoteur, conformément au calendrier prévu.

A quel moment sont déclenchés les appels de fonds en VEFA ?

Le calendrier des appels de fonds en VEFA est strictement encadré par la loi et précisé dans le contrat de réservation ou dans le contrat de vente définitif. Chaque demande de paiement correspond à une étape clé de la construction du bien.

Pour un appartement neuf en VEFA :

• 5 % : à la signature du contrat de réservation (dépôt de garantie)
• 35 % : à l’achèvement des fondations
• 70 % : à la mise hors d’eau et hors d’air
• 95 % : à l’achèvement des travaux
• 100 % : à la livraison du bien

Pour une maison neuve en VEFA :

• 5 % : à la signature du contrat de réservation
• 20 % : à l’achèvement des fondations
• 45 % : à la mise hors d’eau
• 85 % : à l’achèvement des travaux
• 100 % : à la remise des clés

Peut-on contester un appel de fonds en VEFA ?

Oui, un appel de fonds en VEFA peut être contesté dans certains cas bien précis. Le dispositif légal encadrant la vente en l’état futur d’achèvement protège l’acquéreur face à d’éventuels abus ou irrégularités.

La première situation de contestation concerne le non-respect du calendrier de paiement. Si le promoteur réclame un versement alors que l’étape de construction correspondante n’est pas achevée, vous êtes en droit de refuser le paiement.

Une autre cause fréquente est la non-conformité des travaux réalisés. Si la phase invoquée ne respecte pas les spécifications techniques prévues dans le contrat ou présente des malfaçons importantes, vous pouvez suspendre le règlement de l’appel de fonds jusqu’à résolution du problème.

En l’absence de notification claire ou de justificatifs sur l’état d’avancement, vous êtes également en droit de demander un report. Tout appel de fonds doit obligatoirement être justifié par des documents attestant l’achèvement réel des travaux.

Dans le cas où le montant réclamé excéderait les plafonds légaux ou les pourcentages inscrits au contrat, vous pouvez également formuler une contestation.

Si vous rencontrez des difficultés à honorer un appel de fonds pour des raisons financières, mieux vaut en informer rapidement le promoteur. Il est parfois possible de négocier un délai de paiement ou un aménagement temporaire.

Enfin, si vous avez d’autres crédits en cours, une solution comme le regroupement de crédits peut permettre de rééquilibrer votre budget et de financer sereinement l’achat en VEFA. Des organismes spécialisés comme Solutis peuvent vous accompagner dans cette démarche.

Comment vérifier l’avancement des travaux lors des appels de fonds en VEFA ?

Lors d’un achat en VEFA, le promoteur organise généralement deux visites clés : la visite des cloisons et la visite de réception du logement. La visite des cloisons, qui a lieu environ six mois avant la livraison, permet à l’acquéreur de contrôler l’état d’avancement des travaux et la conformité des installations avant les finitions.

La visite de livraison, quant à elle, se déroule une fois les travaux terminés. C’est le moment où vous prenez officiellement possession de votre bien. Lors de cette visite, vous pouvez noter d’éventuelles réserves dans un procès-verbal. Si des défauts importants sont constatés, vous avez la possibilité de refuser la livraison ou de l’accepter sous réserve que les réparations nécessaires soient effectuées.

Au-delà de ces visites obligatoires, la loi impose au promoteur d’accepter vos demandes de visite supplémentaires du chantier à chaque étape correspondant à un appel de fonds. Cela vous permet de suivre de près l’évolution des travaux avant d’effectuer chaque paiement, conformément à l’article L231-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Retard de paiement des appels de fonds : quels risques encourus ?

Chaque appel de fonds en VEFA prévoit un délai de paiement, clairement indiqué dans votre contrat. Ce délai vous permet d’organiser vos finances et d’effectuer les démarches nécessaires pour régler la somme due.

Cependant, si ce délai est dépassé, des pénalités de retard peuvent être appliquées, généralement fixées à 1 % du montant impayé.

Il est important de noter qu’en cas de non-paiement persistant, le promoteur dispose d’une clause contractuelle lui permettant de résilier automatiquement le contrat de VEFA. Dans ce cas, vous serez tenu de verser une indemnité correspondant à 10 % du prix de vente, en compensation du préjudice subi par le promoteur.

Appel de fonds en VEFA : vos questions, nos réponses

L’achat en VEFA soulève souvent de nombreuses interrogations, notamment sur le fonctionnement des appels de fonds, leur calendrier, et vos droits en tant qu’acquéreur. Voici les réponses aux questions les plus fréquentes.

Quels documents dois-je recevoir à chaque appel de fonds ?

À chaque demande de paiement, le promoteur doit vous fournir des justificatifs détaillant l’avancement des travaux, tels que des factures, certificats de conformité ou comptes-rendus de chantier. Ces documents assurent la transparence et permettent de vérifier que les appels de fonds correspondent bien aux étapes réalisées.

Puis-je financer les appels de fonds en plusieurs fois ?

En général, chaque appel de fonds correspond à un versement unique à régler dans le délai contractuel. Cependant, en cas de difficultés financières, il est possible de négocier un échéancier avec le promoteur. Cette démarche doit être formalisée par écrit pour éviter tout malentendu.

Que se passe-t-il si le chantier prend du retard ?

Si la construction accuse un retard important, cela peut affecter le calendrier des appels de fonds. Les paiements doivent toujours correspondre à l’avancement réel des travaux. En cas de retard, vous pouvez demander des explications au promoteur et vérifier que les appels de fonds sont bien justifiés.

Puis-je faire appel à un expert pour vérifier l’avancement des travaux ?

Oui, rien ne vous empêche de solliciter un expert indépendant pour réaliser des visites de chantier et vérifier la conformité des travaux avant chaque paiement. Cette précaution peut vous aider à sécuriser votre investissement.

Que faire en cas de litige avec le promoteur concernant un appel de fonds ?

En cas de désaccord, essayez d’abord de résoudre le conflit à l’amiable en contactant le promoteur. Si la situation persiste, vous pouvez faire appel à un médiateur immobilier ou saisir les tribunaux compétents pour faire valoir vos droits.

Les appels de fonds en VEFA sont-ils soumis à la TVA ?

Oui, les paiements effectués dans le cadre d’une VEFA incluent généralement la TVA au taux applicable. Le montant total à verser inclut donc cette taxe, ce qui doit être clairement indiqué dans le contrat.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 03/06/2025