Achat en VEFA : comment fonctionnent les appels de fonds ?

Appels de fonds en VEFA : qu’est-ce que c’est ?

Les appels de fonds en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), sont des demandes de paiement formulées par le promoteur immobilier aux acquéreurs d'un bien en construction.

Ils correspondent à des tranches de paiement préalablement définies en pourcentage du prix total de vente. Ces appels de fonds sont échelonnés tout au long du processus de construction, en fonction de l'avancement des travaux. Ils constituent une méthode de financement spécifique aux acquisitions de biens immobiliers neufs en VEFA et servent à couvrir les coûts de construction, de manière que les acquéreurs contribuent progressivement à la réalisation du projet immobilier.

En d’autres termes, lorsque vous optez pour l'achat d'un bien immobilier en VEFA, vous investissez dans un logement qui n'est pas encore construit ou qui est en cours de réalisation. Cette démarche diffère de l'acquisition immobilière traditionnelle, car elle s'articule autour de plusieurs versements échelonnés, appelés "appels de fonds VEFA".

En effet, le règlement de votre appartement ou de votre maison est conditionné par l'avancement des travaux. À mesure que la construction progresse, vous recevez des demandes de paiement correspondant à l'achèvement effectif de différentes phases du projet immobilier. Chacun de ces versements représente une portion du montant total de votre futur logement.

Quand sont initiés les appels de fonds en VEFA ?

Les appels de fonds en VEFA sont déclenchés à des moments précis, généralement en fonction de l'avancement des travaux de construction. Le calendrier des appels de fonds est normalement défini dans le contrat de réservation ou le contrat de VEFA initial, ce qui permet aux acquéreurs de savoir quand s'attendre à ces paiements. Voici les étapes typiques qui déclenchent les appels de fonds en VEFA :

Signature du contrat de réservation : lorsque vous signez un contrat de réservation pour l'achat en VEFA, vous versez un dépôt de garantie, généralement équivalent à 5 % du prix de vente. Cela marque le début du processus, bien que ce ne soit pas techniquement un appel de fonds lié à la construction.

Démarrage des travaux : le premier appel de fonds survient généralement lorsque les travaux de construction commencent. Cela peut correspondre aux fondations de l'immeuble ou à d'autres étapes importantes du projet. A cette étape, le futur propriétaire aura versé 35% du montant du projet.

Mise hors d'eau et hors air : Lorsque le bâtiment atteint le stade de la "mise hors d'eau", c'est-à-dire que la structure est achevée et étanche, un nouvel appel de fonds est déclenché. Une fois que le bâtiment est "hors d'air", ce qui signifie que la toiture et les ouvertures sont installées. A cette étape, le futur propriétaire aura versé 70% du montant du projet.

Achèvement du bien : lorsque les travaux intérieurs, tels que l'installation électrique, la plomberie, les revêtements de sol et la peinture, sont en cours ou terminés, un nouvel appel de fonds est déclenché. A cette étape, le futur propriétaire aura versé 95% du montant du projet.

Livraison : enfin, le dernier appel de fonds est effectué à la livraison du bien, lorsque vous prenez possession de votre nouvel appartement ou maison. A cette étape, le futur propriétaire aura versé 100% du montant du projet.

Il est important de noter que ces pourcentages peuvent varier en fonction du promoteur et du projet spécifique. Le calendrier des appels de fonds doit être clairement défini dans le contrat de VEFA, ce qui vous permet de planifier vos paiements en conséquence. De plus, vous avez le droit de vérifier l'avancement des travaux à chaque étape avant de procéder au paiement.

Appel de fonds en VEFA : comment procéder au déblocage des montants ?

Le déblocage des sommes suite à un appel de fonds en vente en l'état futur d'achèvement suit généralement un processus structuré et sécurisé pour toutes les parties impliquées. Voici comment se déroule habituellement le déblocage des sommes après un appel de fonds en VEFA :

1. Notification de l'appel de fonds : tout d'abord, le promoteur immobilier notifie les acquéreurs de l'existence d'un appel de fonds. Cette notification comprend des détails sur le montant à payer, la date limite de paiement, ainsi que des informations sur les travaux correspondants.
2. Vérification de l'avancement des travaux : les acquéreurs ont le droit de vérifier l'avancement des travaux associés à l'appel de fonds. Cette étape peut être effectuée en se rendant sur le chantier ou en faisant appel à un expert immobilier pour s'assurer que les travaux ont été réalisés conformément à ce qui était prévu dans le contrat de VEFA.
3. Paiement : une fois que les acquéreurs sont satisfaits de l'état d'avancement des travaux, ils procèdent au paiement de l'appel de fonds. Ce paiement peut être effectué par virement bancaire ou par chèque, selon les modalités définies dans le contrat de VEFA.
4. Justificatifs de paiement : le promoteur immobilier est tenu de fournir des justificatifs de paiement aux acquéreurs. Ces justificatifs peuvent inclure des factures de travaux, des certificats de conformité, ou d'autres documents prouvant que les fonds ont été utilisés conformément à leur objectif initial.
5. Attestation de crédit : si les acquéreurs financent leur achat en VEFA par le biais d'un prêt immobilier, ils fournissent généralement une attestation de crédit à la banque ou à l'organisme de prêt. Cette attestation indique que les fonds ont été débloqués pour le paiement de l'appel de fonds spécifique.
6. Registre de l'avancement des travaux : le promoteur immobilier tient un registre de l'avancement des travaux et des appels de fonds déclenchés. Cela permet aux acquéreurs de suivre l'évolution du projet et de s'assurer que tous les paiements ont été effectués conformément au calendrier.

Il est essentiel que toutes les transactions liées aux appels de fonds en VEFA soient correctement documentées et que les parties respectent les modalités convenues dans le contrat de VEFA. Cela garantit la transparence et la sécurité financière tout au long du processus d'achat en VEFA.

Est-il possible de contester un appel de fonds en VEFA ?

Oui, il est possible de contester un appel de fonds en VEFA dans certaines situations spécifiques. Voici les circonstances dans lesquelles vous pourriez envisager de contester un appel de fonds :

Non-respect du calendrier : si le promoteur immobilier ne respecte pas le calendrier des appels de fonds tel qu'il est défini dans le contrat de VEFA, vous avez le droit de contester. Par exemple, si l'appel de fonds est déclenché avant que les travaux correspondants ne soient réellement achevés, vous pouvez contester cette demande.

Travaux non-conformes : si les travaux réalisés ne sont pas conformes aux spécifications convenues dans le contrat de VEFA, vous avez le droit de refuser le paiement de l'appel de fonds jusqu'à ce que les problèmes soient résolus.

Défauts majeurs : en cas de défauts majeurs ou de problèmes de construction graves qui mettent en péril la qualité ou la sécurité du bien, vous pouvez contester l'appel de fonds et exiger que les problèmes soient traités avant de procéder au paiement.

Absence de notification : si le promoteur immobilier ne vous notifie pas correctement de l'appel de fonds ou ne fournit pas les informations requises sur l'avancement des travaux, cela peut être une raison de contestation.

Dépassement des pourcentages : si le montant de l'appel de fonds dépasse le pourcentage prévu dans le contrat de VEFA, vous pouvez contester cette différence.

En cas de contraintes financières imprévues qui vous empêchent de respecter le paiement de l'appel de fonds dans les délais, il est recommandé d'entrer en contact avec le promoteur immobilier pour discuter de la possibilité d'un report ou d'un arrangement de paiement.

Par ailleurs, si vous avez d'autres crédits en cours, il peut être opportun de consulter un expert en regroupement de crédits, tel que Solutis, qui peut vous aider à ajuster vos mensualités en fonction de votre capacité de remboursement réelle tout en intégrant le financement de votre projet en VEFA. Il suffit de réaliser une demande de rachat de crédit, pour être rappeler dans les moindres délais.

Questions posées sur comment fonctionnent les appels de fonds pour une VEFA

Lors de l’achat d’une maison ou un appartement en VEFA, beaucoup se pose des questions sur le fonctionnement des appels de fonds. Voici les réponses aux questions fréquemment reçues.

Comment se passe l'appel de fond ?

En général, un appel de fonds désigne le montant que l'acquéreur doit payer à diverses étapes de la construction d'une habitation, dans le contexte d'une vente en l'état futur d'achèvement. L'acquéreur reçoit plusieurs demandes de paiement, de la signature du contrat de réservation à la remise des clefs.

En VEFA, quand payer les appels de fonds construction ?

Pour les appels de fonds des grilles sont proposées pour les appartements et les maisons. Il faut savoir que le promoteur aura l’obligation de vous informer sur le montant des appels de fonds, il n’y aura donc pas de surprise à ce sujet, mais généralement les appels de fonds se déroulent comme cela :

Lors de l’achat d’un appartement :

• 5% à la signature
• 35% à la fin des fondations
• 70 % à la mise hors d’eau
• 95 % à l’achèvement des travaux
• 100 % à la livraison et la remise des clefs

Lors de l’achat d’une maison :

• 5% à la signature
• 20% à la fin des fondations
• 45 % à la mise hors d’eau
• 85 % à l’achèvement des travaux
• 100 % à la livraison et la remise des clefs

Ces pourcentages peuvent varier en fonction du promoteur et des caractéristiques propres à chaque projet. Le planning des appels de fonds doit être explicitement détaillé dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, ce qui offre la possibilité d'organiser vos paiements de manière appropriée.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Publié le le 21/02/2024