Les garanties d’achat d’une VEFA

Quelles garanties pour une VEFA ?

Lorsqu’un acheteur signe le contrat de vente définitif d’une VEFA, il bénéficie de plusieurs garanties prévues par la loi qui viennent le protéger pour que le bien immobilier soit construit à temps sans vice ni malfaçon et en conformité avec les conditions du contrat.

Les 7 garanties pour l’achat d’un bien neuf en VEFA sont :

• la garantie d’achèvement ;
• la garantie vices apparents et cachés et défauts de conformité ;
• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie d’isolation phonique ;
• la garantie de superficie ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

Comment fonctionnent les garanties d’un bien neuf en VEFA ?

La garantie d’achèvement

La garantie financière d’achèvement permet à l’acheteur de faire financer les travaux restants par une banque ou une assurance pour finaliser la construction de la VEFA en cas de faillite du promoteur immobilier. Le bien est donc assuré d’être construit et livré quelle que soit la situation financière du vendeur.

Si la livraison n’a pas lieu, l’acheteur sera dédommagé par le garant des sommes qu’il a déjà versées au promoteur, on parle alors de garantie de remboursement.

La garantie des vices apparents et des défauts de conformité

Cette garantie s’active une fois le bien neuf réceptionné, une visite de contrôle est alors réalisée par le promoteur et l’acquéreur pour vérifier la conformité des ouvrages et émettre une liste de réserves dans le procès-verbal de réception des travaux. Cette liste peut être mise à jour pendant 1 mois.

En cas de défaut, de dysfonctionnement, de malfaçon ou de dégâts apparents, le constructeur a l’obligation de réaliser les réparations pour rendre conforme le logement aux caractéristiques du contrat de vente.

La garantie parfait d’achèvement

Une fois le bien livré et habité, le promoteur dispose d’un an via la garantie parfait d’achèvement pour dénoncer les vices et défauts apparu durant cette période et rapportés par l’acheteur. Il devra les communiquer par écrit au maître d’ouvrage pour demander une intervention et une mise en conformité.

La garantie d’isolation phonique

Durant un an après la livraison de la maison ou de l’appartement à l’acheteur, le constructeur de la VEFA est garant d’avoir effectué des travaux d’isolation phonique conforment aux normes définies dans l’arrêté du 30 juin 1999, actualisé ensuite en septembre 2019.

Si des nuisances sonores sont constatées en raison d’une isolation défaillante, le constructeur devra réaliser les ouvrages pour atteindre les exigences requises, déterminées par la loi.

La garantie de superficie

Une fois les travaux achevés et le bien réceptionné, l’acquéreur et le promoteur doivent s’assurer que surface habitable du logement neuf correspond au nombre de mètres carrés précisé dans le contrat de vente.

Cependant, il faut noter qu’une marge d’erreur d’environ 5 % est tolérée, ce qui veut dire que le bien peut être légèrement plus petit qu’escompté et qu’un écart peut être constaté entre la surface réelle et celle inscrite dans les modalités du contrat. Si toutefois l’écart est supérieur à 5 %, l’acheteur est dans son droit de réclamer une baisse du prix du bien par une action de justice.

La garantie biennale

Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale permet à l’acheteur d’être couvert en cas de panne ou de dysfonctionnement d’un équipement installé dans le bien en VEFA par le constructeur. Celle-ci est valable pour une durée de 2 ans.

Il peut s’agir par exemple d’une fuite du chauffe-eau, d’une panne de chaudière, d’un volet roulant bloqué ou encore d’une porte de garage électrique en panne. Néanmoins, la garantie ne prend pas en charge les dysfonctionnements liés à une mauvaise utilisation ou à une absence d’entretien.

La garantie décennale du constructeur

D’une durée de validité de 10 ans après la réception des ouvrages, la garantie décennale couvre les dommages et les malfaçons sur la fondation et l’ossature pouvant déstabiliser la solidité de la structure du bien, devenant inhabitable et dangereux pour ses occupants.

Elle prend aussi en charge les défauts constatés sur les raccordements aux différents réseaux, la stabilité de la fondation d’une terrasse ou d’une piscine, mais également sur les équipements indissociables de la structure (câblage électrique enterré, chauffage central, canalisation…).

La garantie décennale prévoit une indemnisation par l’assurance dommages-ouvrages souscrite par le maître d’ouvrage. Elle est versée à l’acheteur pour financer les travaux permettant de corriger les défauts et de réhabiliter son logement.

Questions fréquemment posées sur les garanties d’achat d’une VEFA

Avant de réaliser un achat en VEFA, un grand nombre d'acheteurs s'interrogent sur les garanties et l'opération d'achat en VEFA. Voici quelques réponses aux questions posées.

Y a-t-il des garanties pour l'achat d'un bien en VEFA ?

L'achat d'un bien en VEFA est accompagné de garanties pour protéger l'acquéreur. Il est possible de les citer :

• la garantie d’achèvement ;
• la garantie vices apparents et cachés et défauts de conformité ;
• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie d’isolation phonique ;
• la garantie de superficie ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

Quelle durée pour les garanties lors d’un achat en VEFA ?

Les garanties lors d'un achat en VEFA sont encadrées dans le temps. La garantie d'achèvement assure que la construction sera menée à terme, et elle est valide jusqu'à la livraison du bien. Après la remise des clés, la garantie de parfait achèvement couvre les éventuels défauts constatés pendant 1 an. La garantie biennale prend ensuite le relais, couvrant les équipements dissociables pendant 2 ans. Enfin, la garantie décennale, d'une durée de 10 ans, assure la prise en charge des dommages sérieux affectant la solidité de la construction. Il est important de bien inspecter son logement à la livraison de son bien.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 26/02/2024