Quelles garanties pour un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ?

• Ce qu’il faut retenir sur ce sujet :

  

  • La VEFA est un achat sécurisé grâce à plusieurs garanties légales qui protègent l’acquéreur.

  • La garantie financière d’achèvement est obligatoire pour assurer la livraison du logement.

  • Chaque garantie a une durée précise (1, 2 ou 10 ans) : il faut agir dans les délais.

  • Les garanties sont transmissibles en cas de revente du bien avant leur expiration.

Comment fonctionne l’achat en VEFA ?

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à acheter un logement neuf avant la fin de sa construction. Le promoteur immobilier est propriétaire (ou bénéficiaire d'une promesse de vente) d’un terrain sur lequel il prévoit de bâtir un immeuble. Il obtient un permis de construire, puis commercialise les appartements avant même qu’ils ne soient achevés.

L’acquéreur signe un contrat de réservation, puis un acte authentique de vente chez le notaire. Le bien est donc acheté sur plan et sa réalisation est financée progressivement grâce aux appels de fonds versés par l’acheteur en fonction de l’avancement réel des travaux.

Ces étapes de paiement sont strictement encadrées par la loi et ne peuvent être exigées qu’une fois la progression du chantier constatée.

Quelles sont les différentes garanties de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

L’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement est encadré par un dispositif légal strict, destiné à sécuriser l’acquéreur face aux aléas liés à la construction. Ce cadre juridique impose au promoteur de fournir plusieurs garanties obligatoires, qui couvrent à la fois les risques financiers et les éventuels désordres techniques.

Parmi elles, on retrouve d’abord la garantie financière d’achèvement (GFA), fournie par un établissement bancaire ou un assureur. Elle permet de s'assurer que, même en cas de faillite du promoteur, le projet sera mené à son terme grâce à l’intervention d’un tiers.

S’ajoute également la garantie de remboursement, qui protège l’acquéreur en cas d’abandon du projet avant le début des travaux. Dans cette situation, toutes les sommes déjà versées sont restituées par le garant financier.

Voici les 7 principales garanties dont bénéficie l’acquéreur en VEFA :

• Garantie financière d’achèvement (GFA) : elle garantit que le logement sera entièrement construit, même si le promoteur ne peut pas mener le chantier à bien.
• Garantie de parfait achèvement : valable un an après la réception, elle impose au constructeur de réparer les défauts signalés par l’acquéreur lors de la livraison ou dans les 12 mois qui suivent.
• Garantie des défauts apparents : durant la première année, l’acquéreur peut faire valoir cette garantie si des non-conformités ou malfaçons visibles apparaissent dans le logement.
• Garantie d’isolation phonique : elle couvre les éventuels défauts d’isolation sonore constatés après la remise des clés, pendant un délai d’un an.
• Garantie biennale : appelée aussi garantie de bon fonctionnement, elle s’applique durant deux ans sur les éléments dissociables du bâti, comme les équipements électriques, les sanitaires ou les volets.
• Garantie décennale : pendant 10 ans, elle protège l’acquéreur contre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inutilisable (fissures structurelles, infiltrations, etc.).
• Assurance dommages-ouvrage : cette assurance permet de préfinancer rapidement les réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre la décision d’un tribunal sur les responsabilités.

Que faire en cas de malfaçons dans votre logement VEFA ?

Même si la VEFA bénéficie d’un cadre légal protecteur, il peut arriver que des défauts ou malfaçons apparaissent après la livraison de votre bien neuf. Pour faire valoir vos droits et obtenir des réparations, il est important de suivre certaines étapes précises.

Informer le promoteur par écrit

Dès que vous constatez un problème (peinture écaillée, porte mal ajustée, robinet qui fuit…), envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur. Détaillez clairement les défauts observés, la date à laquelle vous les avez remarqués, et joignez des photos si possible. Ce courrier formalise votre demande et constitue une preuve essentielle.

Les garanties à votre disposition selon le type de désordre

Selon la nature du problème et le délai écoulé depuis la réception, différentes garanties légales peuvent s’appliquer telles que : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans), la garantie décennale (10 ans) ou encore la garantie d’isolation phonique.

Comment financer l’achat d’un logement en VEFA ?

Investir dans un bien immobilier en VEFA implique un montage financier spécifique, car le logement n’est pas encore achevé au moment de l’achat. Il est donc essentiel d’anticiper la manière dont le financement sera structuré, notamment en fonction des appels de fonds et du rythme de la construction.

Un prêt immobilier avec déblocage progressif

Dans la majorité des cas, l’achat se fait à crédit. Le prêt immobilier est alors débloqué par étapes, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Ces étapes sont définies par la loi et inscrites dans l’acte de vente notarié. L’acquéreur ne perçoit pas lui-même les sommes, c’est la banque qui les verse directement au promoteur selon un calendrier précis.

Le différé de remboursement pour soulager votre budget

Durant la phase de construction, vous ne pouvez pas encore occuper le bien, tout en continuant à régler vos charges actuelles (loyer, autres prêts…). Pour éviter une double charge, il est possible d’opter pour un différé de remboursement :

• Différé partiel : vous ne payez que les intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.
• Différé total : aucun remboursement n’est exigé avant la remise des clés ; les intérêts sont alors capitalisés.

Cette solution permet de préserver votre trésorerie jusqu’à la livraison du logement.

Le dossier de demande de prêt : une étape clé

Comme pour tout crédit immobilier, vous devez fournir un dossier solide à la banque : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte, justificatifs d’apport personnel… L’objectif est de prouver votre capacité à honorer le remboursement, une fois le logement achevé et habitable.

L’offre de prêt et son acceptation

Après étude de votre profil, la banque vous transmet une offre de prêt précisant le montant, la durée, le taux d’intérêt, les conditions de déblocage des fonds, ainsi que les modalités de remboursement. Vous disposez d’un délai légal de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l’accepter.

Quel est le calendrier de paiement lors d’un achat en VEFA ?

L’achat d’un bien immobilier en VEFA suit un planning de paiement strictement encadré par la loi, en lien direct avec l’avancement des travaux. Contrairement à un achat dans l’ancien, vous ne payez pas la totalité du prix au moment de la signature. Le règlement s’effectue en plusieurs étapes, selon des pourcentages définis.

Les étapes de paiement pour un appartement neuf

Voici le schéma le plus courant pour un logement collectif (type appartement) :

• 5 % à la signature de l’acte de vente (si contrat de réservation déjà signé)
• 35 % à l’achèvement des fondations
• 70 % à la mise hors d’eau (toiture posée)
• 95 % à l’achèvement complet du gros œuvre
• 5 % restants à la remise des clés, sauf si vous émettez des réserves (ce montant peut alors être consigné)

Ces pourcentages correspondent aux seuils maximums autorisés par la réglementation. Ils garantissent une certaine protection de l’acquéreur en limitant le risque de verser trop tôt des fonds importants.

Quid des maisons individuelles ?

Dans le cas d’un achat en VEFA d’une maison, les pourcentages sont différents, car le projet est généralement plus personnalisé :

• 20 % à la fin des fondations
• 45 % à la mise hors d’eau
• 85 % à l’achèvement
• 15 % à la livraison du bien

Le rythme exact peut varier légèrement selon les promoteurs, mais il doit toujours respecter les plafonds définis par le Code de la construction et de l’habitation.

Un paiement conditionné à l’avancement réel

Chaque étape de paiement est déclenchée uniquement après constat de l’avancement des travaux, souvent validé par un professionnel mandaté ou un maître d’œuvre. Cela permet de s’assurer que les fonds ne sont libérés qu’en cas de réelle progression du chantier.

VEFA : des frais de notaire allégés pour les logements neufs

L’un des grands avantages d’un achat en VEFA réside dans la réduction significative des frais de notaire, par rapport à un achat dans l’ancien.

Des frais plus légers qu’en immobilier ancien

Alors que l’acquisition d’un bien immobilier ancien entraîne des frais de notaire compris entre 7 % et 8 % du prix de vente, ceux appliqués lors d’un achat en VEFA sont bien plus avantageux. Ils se situent en moyenne entre 2 % et 3 % du montant total de l’opération.

Cette réduction s’explique par la nature de la transaction : dans le neuf, la majorité des droits de mutation sont remplacés par la TVA (déjà incluse dans le prix), ce qui allège considérablement la facture notariale.

A quoi correspondent ces frais ?

Les frais de notaire en VEFA incluent :

• Les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée),
• Les droits d’enregistrement et taxes diverses,
• Les frais de formalités et débours (coûts avancés par le notaire pour le compte de l’acheteur).

Le tout est encadré par la loi, ce qui garantit une transparence totale sur les montants.

Un gain de pouvoir d’achat immobilier

Grâce à ces frais réduits, l’acheteur peut acquérir un bien plus grand ou mieux situé à budget équivalent. Ce levier est d’autant plus intéressant dans un contexte où le moindre mètre carré peut représenter une forte valeur.

VEFA : quelles exonérations fiscales peuvent s’appliquer ?

L’achat d’un logement neuf via la Vente en l’État Futur d’Achèvement ouvre la porte à plusieurs avantages fiscaux, souvent méconnus mais qui peuvent représenter une économie non négligeable.

Exonération temporaire de taxe foncière

Pour encourager le développement de nouveaux logements, de nombreuses communes accordent une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant la livraison du bien neuf. Ce dispositif vise à alléger la charge financière des primo-accédants et à favoriser l’implantation de nouveaux habitants.

Réductions et dispositifs fiscaux spécifiques

Au-delà de cette exonération, les investisseurs dans le neuf peuvent bénéficier de mesures fiscales attractives, notamment dans le cadre :

• Des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, etc.), sous conditions de location,
• Du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs en amortissant le bien.
• Ces dispositifs encouragent non seulement l’investissement locatif, mais ils peuvent aussi offrir une réduction d’impôt substantielle et une meilleure rentabilité.

Un soutien des collectivités locales

Les exonérations fiscales liées à la VEFA s’inscrivent souvent dans une politique locale de dynamisation des quartiers et de soutien aux nouveaux habitants, contribuant à l’attractivité du territoire.

Quelles garanties pour un achat en VEFA : vos questions, nos réponses

Acheter en VEFA soulève souvent plusieurs questions sur les garanties, leur fonctionnement et les protections dont bénéficie l’acquéreur. Voici nos réponses à vos principales questions

Quelles différences entre la garantie financière d’achèvement et la garantie de remboursement ?

La garantie financière d’achèvement (GFA) assure que les travaux seront menés à terme même si le promoteur rencontre des difficultés. En revanche, la garantie de remboursement intervient si le projet ne peut aboutir, permettant à l’acquéreur d’être remboursé des sommes déjà versées. Ces deux garanties sont complémentaires mais ne jouent pas exactement au même moment.

Est-il possible de transférer les garanties VEFA en cas de revente du logement avant la fin des garanties ?

Oui, les garanties attachées au bien neuf sont liées à la construction elle-même. Lorsqu’un logement VEFA est revendu avant l’expiration des garanties (biennale, décennale…), celles-ci sont transférées au nouvel acquéreur, ce qui constitue un avantage sécurisant lors de la revente.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite après la livraison mais pendant la période des garanties ?

Les garanties légales (biennale, décennale, parfait achèvement) sont des obligations légales qui pèsent sur les constructeurs et assureurs, non seulement sur le promoteur. Même en cas de faillite du promoteur, ces garanties restent valables et peuvent être mises en œuvre via les assurances obligatoires (notamment l’assurance dommages-ouvrage).

Peut-on cumuler les garanties VEFA avec d’autres assurances habitation ?

Oui, les garanties VEFA sont spécifiques à la construction et aux défauts liés au bâtiment. En parallèle, il est conseillé de souscrire une assurance multirisque habitation classique pour couvrir les risques liés à l’occupation du logement (incendie, dégât des eaux, vol, responsabilité civile…).

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 04/06/2025