Un propriétaire qui rencontre des difficultés financières, notamment pour le remboursement de son prêt habitat peut parfaitement s’exposer à la saisie de son bien immobilier. Pour ce type de situation auquel le financement bancaire n’est plus envisageable, il serait préférable de s’engager dans un portage immobilier.
Encadré par les articles 1659 et suivants du Code civil, le portage immobilier fait partie des opérations de vente avec faculté de rachat. Le dispositif s’adresse à tout profil d’emprunteur exclu de la procédure de surendettement classique.
Lorsqu’un propriétaire fait face à des problèmes financiers consécutifs suite à un accident de la vie, il est fort probable qu’il soit fiché par la Banque de France, notamment en cas de non-remboursement des mensualités de son crédit immobilier. Il est donc impossible d’accéder à un emprunt classique. L’établissement bancaire ne manquera pas de réclamer le remboursement immédiat de son prêt.
Le portage est alors considéré comme une solution qui permet de sortir de l’engrenage du surendettement. Il s’agit de se tourner vers des investisseurs assez « altruistes ». Le principe est simple. Le propriétaire vend sa résidence principale à un tiers de manière temporaire à un prix décoté de 20 à 30 %.
Sur le plan financier, la somme obtenue suite à la vente du bien servira à rembourser une grande partie de ses dettes, et rééquilibrer par conséquent sa situation financière. Il est essentiel que le montant qui découle de la vente couvre l’intégralité des dettes à honorer.
Dans le cadre d’un portage, le vendeur continue d’occuper le logement. Il verse en revanche une indemnité d’occupation prépayée, c’est-à-dire un loyer à l’investisseur. Bien évidemment, le montant de ce loyer est préalablement défini dans le contrat signé par les deux parties.
Après le remboursement des dettes, et une fois que fichage à la Banque de France levé, le propriétaire est de nouveau autorisé à solliciter un prêt immobilier. Le crédit servira cette fois-ci à financer l’achat de sa résidence principale.
L’objectif consiste donc à obtenir une certaine liquidité pour régler tous les impayés et d’assainir la trésorerie, afin de devenir propriétaire à nouveau.
Le portage immobilier est une excellente alternative à la vente à réméré. Par contre, son inconvénient majeur réside dans l’impossibilité de racheter le bien immobilier.
L’une des solutions les plus prisées dans ce type de situation est de faire appel à un autre acquéreur. Ce dernier se substitue alors au propriétaire et se charge de payer le montant requis. En d’autres termes, le logement sera vendu à une tierce personne.
Dans ce cas, l’investisseur reprend sa mise et le montant de la décote de départ. Lorsque le prix proposé est largement inférieur à l’estimation initiale, alors l’acquéreur ne bénéficiera d’aucune compensation financière.
Avant de procéder à la mise en place du portage, il est important de prendre le temps de vérifier un certain nombre de points. À titre de rappel, toutes les conditions d’éligibilité au dispositif sont indiquées dans l’article 1659 et suivant du Code civil.
La vente du logement est avant tout provisoire. Comme mentionné plus haut, la vente du bien immobilier prévoit une décote de 20 à 30 %. Pour mettre en place l’opération immobilière, il est important de respecter un certain nombre de conditions :
- le montant de l’endettement qui ne doit en aucun cas dépasser 70 % de la valeur du bien immobilier concerné,
- la procédure prendra aussi en compte la localisation géographique du bien, sans oublier la capacité à racheter le bien avant la fin de l’opération immobilière,
- le calcul du montant du loyer dépendra de la valeur du bien ainsi que les prix du marché,
- l’entretien du logement ainsi que les travaux d’usage restent à la charge du propriétaire-loueur.
À noter toutefois que le loyer à payer dans le cadre d’un portage est 10 à 20 % plus élevé que celui qui est pratiqué sur le marché.
Au même titre qu’une vente classique, le transfert de propriété dans le cadre d’un portage avec option de reprise passe toujours par le notaire. L’officier public et ministériel réclamera bien évidemment ce qu’on appelle des frais notariés. À titre indicatif, son montant sera de 1 % lorsque le portage prend fin dans les 5 ans qui suivent la signature de l’acte notarié. Dans le cas contraire, c’est-à-dire une fois ce délai passé, les frais de notaire représenteront 7 à 8 % du montant de la transaction.
Le propriétaire initial est aussi tenu de verser une commission à la société de portage choisie. Ces dépenses représentent cette fois-ci 5 % du montant de la transaction.
Le portage immobilier est une transaction qui s’accompagne d’une option de rachat. Une fois que sa situation financière s’améliore, il sera en mesure de racheter sa résidence principale. En s’engageant dans ce type de procédure, l’accompagnement d’un courtier est tout de même nécessaire. Le professionnel se charge de calculer tous les frais à prévoir.
Il réalise même une simulation du portage, en se basant sur le niveau d’endettement du propriétaire, la valeur du bien sur le marché, les frais d’agence et les frais de notaire. L’idée est d’obtenir une idée plus précise du budget nécessaire à la mise en place de l’opération avec rachat. Vous êtes dans une situation particulière avec des besoins précis pour votre portage immobilier, prenez rendez-vous un conseiller expert s’occupera personnellement de votre dossier.
Rédigé par Jonathan Hector - Rédacteur confirmé de Solutis
Publié le 21/03/2023
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