Crédit immobilier : les taux d’intérêt repassent sous la barre des 4 %

En février 2024, les taux des prêts immobiliers ont enregistré une nouvelle baisse. Quelle que soit la période de remboursement choisie, les ménages ont bénéficié de taux moyens en deçà de 4 %, même pour des prêts sur 25 ans.

Taux d’intérêt immobilier : une baisse de 0,14 point sur un mois

Les taux d'intérêt immobilier ont enregistré une nouvelle baisse de 0,14 point en février, après une diminution de 0,09 point en janvier, selon l'annonce de l'Observatoire Crédit Logement CSA le 5 mars. Malgré les tensions sur les marchés financiers, la stabilité du taux de la Banque centrale européenne et la préservation de la profitabilité de la production ont encouragé les banques à dynamiser le marché immobilier, se réjouit l'Observatoire.

Le "printemps de l'immobilier", comme le surnomment les professionnels du secteur, est donc précoce cette année. Les emprunteurs sur 25 ans, optant pour la durée la plus longue proposée par les banques, ont obtenu en moyenne un taux de 3,99 %, enregistrant ainsi la plus forte baisse (-0,14 point). Les taux moyens sont désormais de 3,90 % pour les prêts sur 20 ans (-0,1 point) et de 3,79 % pour les crédits sur 15 ans (-0,1 point).

Bien que les perspectives s'éclaircissent pour les emprunteurs, avec une prévision de taux moyen à 3,25 % d'ici décembre selon l'Observatoire, la situation demeure sombre. La capacité d'emprunt des ménages est toujours en baisse de 17,7 % par rapport à décembre 2022.

Un foyer qui pouvait obtenir 100 000 euros de sa banque il y a plus d'un an n'a désormais le droit d'emprunter que 83 300 euros. En février 2024, la production de crédits sur les 12 derniers mois reste inférieure de 40,8 % à celle enregistrée un an plus tôt, et le nombre de prêts accordés a chuté de 35,8 %.

Le montant des nouveaux prêts au plus bas depuis 10 ans en janvier

Depuis le sommet observé au printemps 2022, le volume des nouveaux prêts immobilier en France a subi une division par trois.

En janvier, les nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, ont enregistré une nouvelle baisse, selon les données de la Banque de France publiées le 5 mars, alors que les autorités cherchent des solutions pour stimuler le marché.

Le montant a chuté à 7,6 milliards d'euros au cours du premier mois de l'année, comparé aux 8,2 milliards du mois précédent, atteignant un niveau inédit depuis l'automne 2014. Cette diminution représente une division par trois par rapport au pic du printemps 2022, dépassant les 22 milliards d'euros.

Simultanément, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) a augmenté, passant de 4,04 % en décembre à 4,17 % en janvier, selon la même source.

Banque de France et Observatoire Crédit Logement : pourquoi les chiffres diffèrent ?

La divergence entre les données de la Banque de France et celles de l'Observatoire Crédit Logement/CSA s'explique par leurs méthodologies distinctes. Les chiffres de la Banque de France englobent l'ensemble du marché, offrant une perspective globale. En revanche, les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA résultent d'un retraitement sur la base de données partielles, pouvant se rapprocher davantage du terrain.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA rapporte un rebond de la demande de crédits immobiliers de 8,5 % en janvier par rapport à décembre, avec un taux moyen de crédit à 4,15 % en janvier et même 3,99 % en février, contre 4,22 % en décembre 2023.

Ces chiffres, bien que divergents de ceux de la Banque de France, sont considérés comme plus proches du terrain, car ils sont comptabilisés plus tôt dans la phase de financement, avant la finalisation du dossier de prêt par la banque.

La baisse des taux n’améliore pas la capacité d’emprunt des emprunteurs

La diminution des taux n'a pas amélioré la capacité d'emprunt des acquéreurs, n'ayant aucun impact positif sur la dynamique des ventes immobilières. Contrairement à l'année 2021, où le délai moyen pour conclure une transaction était d'environ un mois, il faut maintenant jusqu'à 110 jours pour vendre une propriété.

Cette extension du délai s'explique principalement par la diminution du nombre d'acheteurs, dont le pouvoir d'achat diminue malgré la baisse des taux d'emprunt. Même si les taux se situent autour de 4 %, en nette baisse par rapport à 2022 (1,16 % en moyenne au 1er janvier 2022), ils demeurent trois fois supérieurs à leur niveau précédent.

Parallèlement à des taux toujours relativement élevés, les prix immobiliers ne connaissent pas la baisse souhaitée par les acheteurs, ce qui entraîne une diminution de la surface accessible. Face à cette situation, certains aspirants propriétaires préfèrent reporter leur projet d'achat, tandis que d'autres optent pour un changement de quartier, de ville ou même de département.