Faut-il céder aux sirènes des prêts lissés ?

Plus simple, plus clair, le prêt à taux lissé arrive en agence bancaire pour les emprunteurs immobiliers. Mais l’offre est-elle vraiment intéressante ?

Comment fonctionne la mensualité d’un crédit immobilier classique

Pour financer l’achat d’un bien sur le marché immobilier, les Français se tournent majoritairement vers le crédit à l’habitat. Pour ce type de financement, c’est principalement le crédit amortissable classique qui est privilégié. L’opération bancaire est simple, l’établissement prête un capital à un emprunteur. En échange ce dernier rembourse le capital ainsi que des intérêts. Ce remboursement s’étale durant toute la durée du crédit grâce aux mensualités. Dans un crédit classique, les mensualités vont avoir un montant fixe. Si la somme versée chaque mois ne varie pas aux yeux de l’emprunteur, la répartition, elle, change dans le temps. C’est-à-dire que la part des intérêts sera plus importante en début de prêt alors que la part du capital sera plus élevée à la fin du contrat.

Cela a son importance car en cas de remboursement anticipé, les emprunteurs peuvent avoir la surprise d’un capital restant dû plus important qu’ils ne le pensaient. Toutefois, ces conditions sont détaillées dans l’échéancier du plan de financement.

A côté des mensualités d’emprunt immobilier, il ne faut pas oublier la mensualité consacrée à l’assurance de prêt. Ce contrat, qui couvre l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité, n’est pas gratuit. Quand les emprunteurs choisissent l’assurance de groupe (celle de leur banque), la mensualité d’assurance est fixe car elle se base sur le capital initial emprunté. En revanche, dans le cas d’une délégation d’assurance (compagnie alternative), les mensualités pourront être indexées sur le capital restant dû ; leur montant va donc diminuer chaque année.

Le prêt à taux lissé, comment ça marche ?

Mais avec la baisse des taux d’intérêt, toutes les banques ne sont pas à la fête. Si les emprunteurs profitent de conditions de financement exceptionnelles, la rentabilité des banques est impactée. Dans cette optique, un groupe bancaire propose une offre de financement immobilier particulière : le prêt à taux lissé. Annoncé comme un crédit immobilier simplifié, il pourrait se révéler plus cher au final par rapport à un prêt à l’habitat amortissable.

La presse spécialisée s’est ainsi penchée sur la question et les résultats des enquêtes ne sont pas enthousiasmants. Avec un prêt un taux lissé, l’emprunteur n’a plus à se soucier des mensualités du crédit et des cotisations d’assurance. Ici, il versera une seule mensualité qui couvrira à la fois le remboursement du capital, les intérêts et l’assurance de prêt. Durant la durée du financement, cette mensualité ne variera pas. Le produit se veut donc plus simple mais c’est la répartition de mensualité qui se peut plus complexe voire « opaque » selon certains spécialistes du marché.

La simplicité est-elle gage d’économies ?

Alors pourquoi les prêts à taux lissé seraient-ils plus chers que les emprunts classiques ? Cela dépend des situations. Par exemple en cas de revente du bien et de remboursement anticipé, la différence pourra être de l’ordre de plusieurs milliers d’euros. Car avec le crédit à taux lissé, les premières mensualités peuvent être dirigées en quasi-totalité vers l’assurance. Les emprunteurs auront donc un capital restant dû presque intact par rapport au capital initial. Cela peut constituer une véritable douche froide.

De plus, en comparaison avec une délégation d’assurance « ordinaire », le taux de l’assurance peut représenter le double, donc un coût supplémentaire. D’ailleurs, au chapitre de l’assurance emprunteur, demander une délégation avec un crédit à taux lissé pourrait se révéler particulièrement complexe. L’assurance étant confondue dans la mensualité, le nouvel échéancier à mettre en place après une délégation ressemblerait à un véritable parcours du combattant. Cette offre de financement est-elle donc vouée à l’échec ? Seul l’avenir pourra le confirmer…