Un été 2020 nuageux pour les crédits immobilier ?

Les financements immobiliers sont de moins en moins accessibles pour les ménages les plus précaires.

Les banques toujours incitées à mieux contrôler l’octroi des prêts immobiliers

Les taux bas des emprunts immobiliers continuent de défrayer la chronique malgré la crise sanitaire et l’incertitude économique. A titre d’exemple, le taux d’intérêt moyen pour toutes les durées d’emprunt confondues s’établissait à 1,25 % pour le mois de mai. La faiblesse des taux d’intérêt est donc toujours d’actualité avec 1,07 % pour 15 ans d’emprunt, 1,26 % et 1,51 % pour respectivement 20 et 25 années de remboursement. Les meilleurs taux jamais vus avant 2016 restent donc accessibles pour les emprunteurs tricolores. Du moins sur le papier… car ces moyennes ne mettent pas en évidence les disparités qui subsistent entre les différents profils d’emprunteur.

Car pour les ménages les plus en délicatesse avec leurs finances, l’accès au crédit se resserre même en comptant sur un emprunt de très longue durée. Si depuis 2016, les vannes des financements immobiliers étaient grandes ouvertes, les banques mettent désormais le holà. Cela fait suite aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) en décembre dernier. En 2019, le conseil présidé par le ministre des Finances s’inquiétait des conditions d’octroi des prêts et appelait à davantage de vigilance. D’une part en respectant scrupuleusement un taux d’endettement maximal de 33 % et d’autre part, en déconseillant les emprunts à l’habitat sur 25 ans ou plus.

Le nombre de refus de prêt immo augmente

Si les emprunteurs avec un profil premium, ou des hauts revenus, n’ont pas ressenti ces mesures, cela a été le cas pour les ménages où la situation financière n’est pas stable. Car c’est avant tout cette typologie d’emprunteurs qui se tourne vers le crédit très longue durée pour éviter une mensualité trop importante.

En conséquence, le nombre de prêts refusés a augmenté au cours des derniers mois. Par rapport à l’année passée pour la même période, le taux de refus passe de 5,4 % à 9,8%. Cette tendance ne devrait pas s’inverser car, lors de sa dernière assemblée, le HCSF a réitéré ses positions et continue d’appeler à une surveillance de l’endettement des particuliers.

Les ménages les plus fragiles risquent donc d’être mis à la marge des financements immobiliers. A l’inverse pour les profils qualifiés de chouchous des banques, les taux canons restent de mise du fait de la concurrence entre les banques. Les établissements sont prêts à faire des concessions pour capter cette clientèle en capacité d’investir à court et moyen terme.

Quant à la classe moyenne, elle commence aussi à faire les frais de la politique de surveillance des prêts. Ainsi, des couples avec une situation professionnelle stable et des bons revenus ont pu voir leur demande de prêt immo refusée. Ils devront alors revoir à la baisse leur projet d’acquisition pour espérer décrocher une offre de financement.

Erreur de la banque en votre faveur, c’est presque fini

Après la signature de leur prêt immobilier, certains emprunteurs ont eu la mauvaise surprise de trouver une erreur dans leur contrat. Leur TAEG, ou taux annuel effectif global, ne reprenant pas l’ensemble des frais annexes liés au financement immobilier. L’omission d’une partie de ces frais rend donc le TAEG erroné. Les emprunteurs concernés n’hésitent pas à se pouvoir en justice afin de dénoncer la légalité du taux de leur crédit immobilier.

La cour de Cassation, qui juge sur la forme, a pris une décision qui va faire jurisprudence. En effet, elle précise qu’en cas d’erreur sur le TAEG, les intérêts ne sont plus systématiquement ramenés au taux légal. Pour les emprunteurs ayant réussi à dénoncer l’erreur dans le calcul du taux, l’obtention du taux légal sonnait comme une petite victoire. Car d’ordinaire, ce taux légal reste beaucoup plus faible que les taux pratiqués pour les crédits immobiliers. Pour certains litiges, les intérêts ont pu être ramenés à un niveau proche de zéro. Le montant des indemnités représente alors jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Mais la donne pourrait changer avec cette décision récente. La plus haute juridiction française indique que l’indemnité maximale n’est plus automatique. En l’espèce, c’est au juge de décider du niveau des indemnités. Pour cela, il doit prendre en considération le préjudice subi par les emprunteurs mais également la gravité de la faute commise par l’établissement bancaire. Si le manquement de la banque est mineur, les plaignants ne sont plus sûrs de récupérer l’intégralité des intérêts versés.

Néanmoins, si la jurisprudence limite l’indemnisation des emprunteurs, les cas d’erreur de TAEG restent très rares dans les tribunaux français.

Une aide pour les emprunteurs immobiliers en difficulté

La crise sanitaire a impacté de plein fouet de nombreux ménages. Les mesures de chômage partiel prises durant le confinement ont entamé les revenus des salariés. Selon une étude, cette baisse s’établit à près de 7%. A l’heure de régler un loyer ou une mensualité de prêt immobilier, les Français peuvent faire grise mine. Un dispositif est donc mis en place pour verser une aide de 150 euros aux ménages éligibles. Pour bénéficier de cette aide, il faut que les revenus aient chuté d’au moins 15 %. De plus, une seconde condition implique que les revenus soient inférieurs à 2309 euros soit 1,5 fois le Smic.

Cette aide de 150 euros pour payer les mensualités de crédit immobilier est rétroactive à partir du mois d’avril 2020. Attention, la demande doit être passée avant le 30 juin prochain.