Rachat de crédit immobilier : quelles sont les garanties ?

Rachat de crédit immobilier : quelles sont les garanties ?

Différente de l’assurance emprunteur qui demeure obligatoire, une garantie permettant à la banque de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur est généralement exigée lors d’un rachat de crédit immobilier. Voici les différentes formules.

L’hypothèque : la garantie la plus répandue

Faisant l’objet d’un acte notarié, la garantie hypothécaire donne droit à la banque de faire saisir le bien immobilier mis en garantie et de le vendre aux enchères afin de récupérer le capital restant dû si l’emprunteur n’honore pas ses échéances.

Cette formule de garantie doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire. Cet acte notarié peut comporter plusieurs dépenses pour l’emprunteur, comme les frais de publicité foncière, les émoluments du notaire ou encore les droits d’enregistrement.

A savoir que le remboursement total d’un rachat de crédit immobilier garantit par une hypothèque avant la fin du contrat ne lève pas immédiatement l’hypothèque qui peut rester valable pendant toute la durée initiale du contrat augmentée d’un an. En cas de revente ou de remboursement anticipé, l’emprunteur devra s’acquitter des frais de mainlevée calculés sur le montant du prêt initial.

Le privilège de prêteur de derniers : une garantie moins coûteuse que l’hypothèque

Moins couteuse que l’hypothèque car non assujettie à la taxe de publicité foncière, la garantie du privilège de prêteur de derniers est relativement similaire à la garantie hypothécaire. De ce fait, elle permet aussi à la banque de saisir le bien immobilier mis en garantie et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur n’arrive pas à rembourser ses mensualités de prêt.

La garantie privilège de prêteur de deniers (PPD) fait aussi l’objet d’un acte notarié. Ainsi elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques dans les deux mois suivant la signature du contrat. A savoir que cette garantie peut permettre de préférer un créancier à un autre. Dans le cadre d’un PPD, les créances sont légalement définies et parmi elles, figure la créance du prêteur de derniers (créancier privilégié) pour désigner le titulaire d’un privilège.

Par ailleurs, le PPD ne porte que sur le bien immobilier financé. Ainsi, seuls les biens existants sont accessibles en PPD. Les biens en état futur d’achèvement ou encore les achats sur plan ne peuvent pas faire l’objet d’un PPD.

La caution : une garantie rattachée au prêt contracté

Contrairement à l’hypothèque et au PPD, la garantie caution n’est pas attachée à un bien immobilier, mais au crédit ou au rachat de crédit souscrit. Elle est moins coûteuse que l’hypothèque et le PPD car, elle ne nécessite aucun formalisme juridique supplémentaire, il s’agit d’un acte sous seing privé.

A savoir que dans le cadre d’une garantie caution, les sociétés de cautionnement pratiquent la mutualisation des risques. Le principe est le suivant, l’emprunteur paie une somme proportionnelle au montant de son emprunt sur un fonds de garantie, en contrepartie, la société de cautionnement s’engage à payer les mensualités si l’emprunteur est défaillant. Un principe particulièrement apprécié des banques car, elles n’ont pas à gérer les démarches administratives et judiciaires directement avec l’emprunteur défaillant et elles sont assurées d’obtenir le remboursement total du capital restant dû. 

Le nantissement : simple, mais risqué

Juridiquement, le terme nantissement désigne la situation où un emprunteur affecte, sans en perdre la possession, un bien, une valeur immobilière, un fonds de commerce, un solde de compte bancaire…, à la garantie d’un crédit dont il est redevable.

Cette formule de garantie nécessite la rédaction d’un écrit qui désigne précisément les créances garanties par le nantissement. Le nantissement doit être déclaré au greffe du tribunal de commerce qui l’enregistre sur un registre spécial pour être valable.

Cependant, si sa mise en place est simple, le nantissement peut être particulièrement risqué. Il est à manier avec beaucoup de discernement puisqu’en cas de défaut de paiement, les biens donnés en nantissement risquent d’être vendus par la banque pour se payer en priorité le capital restant qui lui sont dus.


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