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Achat d’une maison ancienne : nos conseils pour éviter les mauvaises surprises


Projet d’une vie, investir pour devenir propriétaire d’une maison ancienne réclame d’abord une bonne préparation pour que vos visites se déroulent bien et pour trouver le logement idéal selon vos critères.

Préparez correctement votre projet immobilier avant vos visites

Dès que vous avez pour ambition d’acheter une maison ancienne, vous devez commencer à préparer votre projet. Cette phase est très importante car elle va vous permettre de définir la somme que vous pouvez emprunter grâce un prêt immobilier, votre budget, vos critères d’achat, la zone de recherche et les visites. Consacrez-y suffisamment de temps.

Une bonne préparation est effectivement idéale pour trouver une maison ancienne qui correspond à la fois à vos attentes et à votre capacité financière. Pour avoir une idée du montant que vous pouvez emprunter et de votre mensualité, vous pouvez réaliser un calcul de prêt immobilier.

Sachez également que vous allez devoir payer des frais de notaire, équivalant à environ 8 % du prix d’achat pour un bien immobilier ancien contre 2 % pour du neuf. Bien que les banques puissent les financer, grâce à un « crédit immobilier à 110 % », ces frais de transaction sont généralement à la charge de l’acheteur qui doit être capable de les payer avec un apport personnel.

Visitez un bien plusieurs fois avant de vous décider

La première visite immobilière d’une maison ancienne ne permet pas d’identifier tous les critères qui ont leur importance. C’est pour cette raison que vous devez demander au vendeur de vous accorder de nouvelles visites.

Par nature, vous allez devoir effectuer plus de vérifications dans une maison ancienne qu’un logement fraîchement construit. Etant donné que ce type de bien peut être âgé de plusieurs dizaines d’années, il est recommandé d’en faire la visite à plusieurs reprises avant de vous décider de l’acheter. Ces visites vont permettre de voir ce que vous n’auriez pas remarqué au premier coup d’œil afin de mieux repérer les défauts et les potentiels vices cachés.

Il est également préférable de varier les heures de visites, notamment lors des week-ends et pendant les heures non travaillées. En effet, qu’il existe ou non une mitoyenneté, vous devez vérifier si les voisins ne sont pas bruyants quand ils sont présents et si le quartier est suffisamment calme selon votre appréciation. N’hésitez pas aussi à demander des visites en plein jour pour évaluer la luminosité des pièces et son exposition au soleil.

Bon à noter : l’exposition au sud des pièces de vie (salon, salle à manger et cuisine) est optimale si vous chercher une maison lumineuse et chaleureuse.

Cachez vos émotions au vendeur pour bien négocier

Quand vous effectuez une première visite d’une maison ancienne, essayez de conserver une attitude neutre vis-à-vis du vendeur. En contenant vos émotions, vous allez éviter de montrer trop rapidement votre enthousiasme. Vous devez éviter que le fameux effet « coup de cœur » ne soit trop visible.

La raison est simple : si le vendeur voit que vous êtes sous le charme de sa maison, il pourrait ne pas être d’accord pour négocier son prix de vente. Si votre souhait est d’acheter le logement à un prix plus faible pour réaliser des économies sur votre projet immobilier, gardez en tête que votre attitude lors des visites est très importante.

Vérifiez les états intérieur et extérieur de la maison

L’état de la maison, c’est la partie la plus essentielle que vous devez prêter attention. Chaque détail compte, l’objectif est de rassembler le plus d’informations pour avoir une bonne idée de la vétusté du bien, du confort qu’il pourrait vous apporter et surtout des travaux de rénovation et d’amélioration qu’il pourrait nécessiter. Si vous estimez que le prix de vente est trop élevé par rapport à la qualité du bien et à son état, vous pouvez en faire part au vendeur pour tenter de négocier à la baisse le prix de la maison.

Voici un certain nombre de critères à vérifier lors de l’achat d’une maison ancienne :

- l’état extérieur de la structure (vérifier la présence de fissure, de dégradation…) ;

- la vétusté de la toiture et des charpentes ;

- l’état esthétique des murs et des sols (prêtez attentions aux murs qui sont cachés par des meubles) ;

- la qualité de l’isolation thermique et acoustique des murs, des fenêtres et des sols ;

- la présence d’humidité dans les pièces et la cave (privilégiez une maison et une cave saines et bien aérées avec un bon renouvellement de l’air) ;

- le type de système de chauffe et son état général qui vont avoir une incidence sur les performances énergétique de la maison, votre consommation en énergie et votre budget ;

- le raccordement à l’ADSL et la fibre, etc…

Notre conseil : dressez une longue liste de choses que vous devez vérifier lors des visites.

Contrôler l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires

Quand une personne souhaite mettre en vente sur le marché une maison ancienne, il doit se soumettre à toute une série de diagnostics immobiliers. Obligatoires, les diagnostics d'un bien immobilier réalisés par un vendeur permettent aux acheteurs de vérifier :

- la conformité de l’électricité et du raccordement au gaz ;

- la performance énergétique du logement ;

- l’exposition au plomb ;

- la présence d’amiante et de termites ;

- l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;

- les risques environnementaux et industriels ;

- les nuisances sonores aériennes.

Veillez à bien vous référer aux différents diagnostics que le vendeur doit vous fournir avant de prendre votre décision d’acheter ou non une maison qu’elle soit neuve ou ancienne.

Bon à savoir : si vous soupçonnez que la maison est potentiellement infestée par la mérule, un champignon causant beaucoup de dégât qui est très répandu dans les communes du Nord de la France et en Bretagne, conditionnez l’achat du logement à la réalisation d’un diagnostic.

À propos de Mathieu Dubuffet

Grâce à son parcours bancaire, Mathieu maîtrise la thématique de la finance. La précision et la rigueur factuelle sont au cœur de ses rédactions.